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《基于住房屬性視角下的住房供給側(cè)改革路徑研究》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在學(xué)術(shù)論文-天天文庫。
1、基于住房屬性視角下的住房供給側(cè)改革路徑研究摘要：當(dāng)前我國住房市場存在著高房價與居民可支配收入不匹配，結(jié)構(gòu)性供求失衡，金融風(fēng)險累積等問題，究其根源在于對住房多重屬性的認(rèn)識不足，片面強調(diào)某一方面的屬性?；趯ψ》可鐣傩?、商品屬性、財產(chǎn)屬性、投資品屬性的分析，提出我國房地產(chǎn)市場調(diào)控應(yīng)進(jìn)一步加強從供需兩端發(fā)力，以住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主，著力點放在土地供給側(cè)改革、住房供給結(jié)構(gòu)的調(diào)整、資金管控等長效機制的建立上。關(guān)鍵詞：住房屬性；準(zhǔn)公共物品；投資品；供給側(cè)1998年是我國住房制度改革的分水嶺，從此房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展的軌道。2003年，房地產(chǎn)業(yè)被國務(wù)院確認(rèn)為“我國國民經(jīng)
2、濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。然而在推動經(jīng)濟(jì)增長、改善住房條件的同時，我國房地產(chǎn)市場也逐漸暴露出一系列問題：房價收入比過高，低收入人群的住房居住權(quán)難以保障；房地產(chǎn)泡沬不斷累積，金融風(fēng)險進(jìn)一步加??；房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡，供不應(yīng)求與去庫存并存。2016年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確提出，“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，為未來房地產(chǎn)相關(guān)政策的制定指明了方向。研究住房問題必須首先明確住房是集多重屬性于一身，片面強調(diào)某個屬性，必然導(dǎo)致制度設(shè)計與調(diào)控措施的效用大打折扣。因此，必須把投資、消費、民生綜合起來分析，在制度設(shè)計中做到對住房屬性的統(tǒng)籌兼顧。一、住房多重屬性的分析隨著我國
3、經(jīng)濟(jì)社會的快速發(fā)展，住房體制的深化改革，住房的屬性也在不斷地演化著。理論上可以定性辨析社會屬性、消費品屬性、財產(chǎn)屬性、投資品屬性等多重屬性共同作用影響家庭的住房消費與投資決策。1.社會屬性決定政府是為低收入人群提供住房保障的責(zé)任主體?！熬诱哂衅湮荨笔顷P(guān)系人們居住權(quán)的重大民生問題，住房因而具有社會屬性。實行住房保障制度的理論基礎(chǔ)是提高社會總福利水平。從住房的社會屬性視角來看，保障性住房屬于準(zhǔn)公共物品，通過提供保障性住房實現(xiàn)低收入家庭的“住有所居”的權(quán)利是政府的責(zé)任。根據(jù)薩繆爾森公共物品分類理論，保障性住房因具有非排他性和不充分的非競爭性而屬于準(zhǔn)公共物品。從消費的競爭
4、性角度出發(fā)，政府提供的保障性住房是十分有限的，在數(shù)量既定的前提下，隨著需要被保障家庭數(shù)量的增加，超過某一限值時，就存在一定程度的競爭。從排他性的角度出發(fā)，各地方政府均制定了諸如家庭收入水平、家庭人口數(shù)量等相關(guān)準(zhǔn)入條件，只要符合條件就要將其列入保障性住房的保障范圍之內(nèi)，因而保障性住房具有非排他屬性。政府可以采取鼓勵民間資本參與保障性住房的供給，充分利用市場配置資源與企業(yè)經(jīng)營技術(shù)優(yōu)勢，最大限度的提高保障性住房的供給效率。1.商品屬性決定了市場機制對資源配置起決定作用。住房是在土地上建設(shè)的為人們提供居住功能的具有價值和使用價值的商品。1998年的住房制度改革，極大地釋放
5、了居民的住房消費需求，我國的房地產(chǎn)行業(yè)得到迅猛發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重隨著住房市場化進(jìn)程的推進(jìn)逐步提高，可分為三個階段：住房由國家統(tǒng)一建設(shè)和分配的計劃經(jīng)濟(jì)時期，比重在3%以下；住房由國家計劃供給向市場化運作的過渡階段，比重在3%?4.1%之間；1998年以后，是住房市場化快速發(fā)展階段，比重由1998年4.1%逐步提高到2015年的6%。房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的同時，還帶動了眾多關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)對GDP的貢獻(xiàn)率在2013年達(dá)到29.4%。城鎮(zhèn)人均住房面積由1998年的18.7平方米，提高2012年的32.9平方米。但是，我國住房商品化改革在推動房地產(chǎn)
6、業(yè)迅猛發(fā)展的同時，片面強調(diào)住房的商品屬性，導(dǎo)致我國住房市場結(jié)構(gòu)性供求矛盾突出，城鄉(xiāng)間、城市間、不同收入人群間分配不均衡。2.財產(chǎn)屬性決定了征收房產(chǎn)稅是調(diào)節(jié)財富二次分配的重要手段。由于耐久性且價值量大，住房具有財產(chǎn)屬性，是個人、家庭、企業(yè)的重要財產(chǎn)?；谧》康呢敭a(chǎn)屬性，漸進(jìn)式征收房產(chǎn)稅一方面有助于完善財稅體制，另一方面有助于調(diào)控房價過快上漲，約束投資性購房和遏制投機性炒房。從國際經(jīng)驗上來看，在房屋的保有環(huán)節(jié)征稅，是很多發(fā)達(dá)國家成功的經(jīng)驗。房產(chǎn)稅的設(shè)計要與我國的國情相符，根據(jù)住房檔次實現(xiàn)低端免稅、中端低稅、高端高稅的累進(jìn)式稅制，與我國居民的收入結(jié)構(gòu)相匹配，既能達(dá)到財富
7、調(diào)節(jié)和抑制過度投資、投機性需求，又能確保住房居住功能的實現(xiàn)?！熬诱哂衅湮荨辈⒉灰馕吨屗腥藫碛米》康乃袡?quán)。對于城鎮(zhèn)低收入家庭、剛畢業(yè)的大學(xué)生、農(nóng)民工等提供租金適宜的租賃性住房是合適的住房供給方式。但是，我國住房體制改革長期推行的是“居者有其產(chǎn)”，使得我國城市住房自有率達(dá)到以80%以上，個別城市達(dá)到90%。與西方主要的發(fā)達(dá)國家比較，加拿大、美國的房屋私有率均未超過70%,分別為67%與69%，而歐洲一些國家的住房私有率則更低，僅保持在40%左右。1.投資品屬性可以誘發(fā)和加劇金融危機。隨著我國住房令w制改革的深化，在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的背景下，土地供給的缺乏彈性、生產(chǎn)要
8、素價格上升
