答客問(wèn)已修改microsoftword文檔

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1、-物業(yè)管理答客問(wèn)匯總編制目的:作為物業(yè)公司員工和管理人員的必備培訓(xùn)資料,統(tǒng)一回答業(yè)主提出的問(wèn)題,避免引起不必要的誤會(huì)和糾紛。本“答客問(wèn)”為參考性綱要，更多的是各工作人員在現(xiàn)場(chǎng)的應(yīng)變能力故要求各工作人員加強(qiáng)對(duì)相關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí)的學(xué)習(xí)掌握。答客問(wèn)提綱：一、物業(yè)收費(fèi)類二、物業(yè)服務(wù)類三、工程類（含二次裝修）四、安全保衛(wèi)類五、針對(duì)特殊條款的問(wèn)題解答六、入伙類物業(yè)收費(fèi)類：●為什么物業(yè)管理公司一次性收取半年/一年的物業(yè)管理費(fèi)？答：因?yàn)榇蟛糠謽I(yè)主事務(wù)繁忙，而物業(yè)公司在交房期間也非常忙碌，交房后又進(jìn)入小區(qū)的業(yè)主裝修高峰期，小區(qū)內(nèi)到處都比較雜亂，此階段大部分業(yè)主也不會(huì)

2、經(jīng)常到小區(qū)，因此可能出現(xiàn)物業(yè)服務(wù)費(fèi)交費(fèi)不及時(shí)的現(xiàn)象；而物業(yè)管理費(fèi)未及時(shí)收取將影響到物業(yè)工作的運(yùn)行，為避免員工待遇的發(fā)放，物業(yè)大部分精力用于催繳費(fèi)用上（因?yàn)槲飿I(yè)管理費(fèi)是保證物業(yè)公司正常運(yùn)轉(zhuǎn)的先決條件），這勢(shì)必就會(huì)影響到我們對(duì)您和所有業(yè)主其他方面的服務(wù)質(zhì)量，導(dǎo)致小區(qū)管理方面不完善，出現(xiàn)類似違規(guī)裝修、衛(wèi)生保潔不到位影響小區(qū)外觀等現(xiàn)象，而按年度收取物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司可將精力投入到對(duì)業(yè)主服務(wù)中，既減少了業(yè)主的聯(lián)絡(luò)時(shí)間也提高了物業(yè)服務(wù)質(zhì)量?！駨氖裁磿r(shí)間開(kāi)始計(jì)收我的物業(yè)管理費(fèi)？-頁(yè)腳---答：按約定日期辦理收樓手續(xù)的，從辦理收樓手續(xù)之日起開(kāi)始計(jì)算；未按收

3、樓手續(xù)約定日期拖延收樓手續(xù)的，以開(kāi)發(fā)商發(fā)給業(yè)主的“收樓通知書(shū)”上標(biāo)明的交房時(shí)間的次月開(kāi)始計(jì)收物業(yè)管理費(fèi)?！褚允裁疵娣e收取我的物業(yè)管理費(fèi)？答：房產(chǎn)證未辦理以前,以商品房買賣合同上的銷售面積為準(zhǔn)；房產(chǎn)證辦理以后，以實(shí)測(cè)后的建筑面積收取物業(yè)管理費(fèi)?！裎覒?yīng)該每月繳納的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少？除此之外我還要交納什么費(fèi)用？答：物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：元/平米?月；除此之外如果是各業(yè)主自己家里使用的水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視和網(wǎng)絡(luò)費(fèi)等費(fèi)用，視各相關(guān)單位有無(wú)接管為準(zhǔn)，如未接管則有物業(yè)代收代繳；對(duì)業(yè)主的一些有償服務(wù)，價(jià)格見(jiàn)物業(yè)服務(wù)中心的掛牌公示?！裎胰胱r(shí)要繳納購(gòu)

4、房契稅和公共維修資金嗎？答：按雙方簽署的商品房預(yù)售合同中的條款執(zhí)行，要，●我入住時(shí)應(yīng)該簽訂什么協(xié)議或文件？答：入住時(shí)您應(yīng)簽訂《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》、《業(yè)主公約》、《消防安全責(zé)任書(shū)》、《驗(yàn)收交接表》、《業(yè)主家庭成員登記表》、《收樓手續(xù)確認(rèn)書(shū)》等資料?！裎覀?nèi)绾沃牢飿I(yè)管理費(fèi)都花在什么地方了？答：物業(yè)管理費(fèi)主要用在小區(qū)內(nèi)各公共設(shè)施設(shè)備(電梯、消防監(jiān)控、供水供電設(shè)備)的日常養(yǎng)護(hù)、維修及公共清潔衛(wèi)生和環(huán)境綠化的維護(hù)、秩序巡視巡邏、公共區(qū)域小修補(bǔ)等方面；如有需要，物業(yè)管理公司將每年向業(yè)主公布一次物業(yè)管理公司對(duì)本小區(qū)收繳與支出的賬目，屆時(shí)您可以詳細(xì)了解物業(yè)

5、管理費(fèi)是如何花銷的?！駱I(yè)主有權(quán)審查物業(yè)管理企業(yè)的收支嗎？答：有，但是是在業(yè)主委員會(huì)邀請(qǐng)有關(guān)審計(jì)部門(mén)的情況下進(jìn)行審計(jì)。因?yàn)橐话愕臉I(yè)主不具備專業(yè)的財(cái)務(wù)知識(shí)，即使是專業(yè)財(cái)務(wù)人員也要依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定通過(guò)相關(guān)部門(mén)提供具有合法效力的審計(jì)證明。-頁(yè)腳---且業(yè)主強(qiáng)行進(jìn)行審查是不合法的，如果每個(gè)業(yè)主都可以把自己的查賬權(quán)凌駕于法律之上，這樣不僅會(huì)嚴(yán)重干擾管理公司的正常運(yùn)作，同時(shí)使自己處于法律和輿論的風(fēng)口浪尖?！裱b修需交哪些費(fèi)用？答：A、裝修押金：2000元（其中施工單位1000）；B、裝修垃圾清運(yùn)保證金：1000元C、裝修許可證工本費(fèi)10元/張D、出入證工本費(fèi)

6、：10元/個(gè)、押金10元/個(gè)●為什么要交專項(xiàng)維修基金？它的使用、續(xù)籌的程序怎樣的？答：根據(jù)國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)物業(yè)專項(xiàng)維修基金之相關(guān)規(guī)定，業(yè)主需要交納物業(yè)專項(xiàng)維修基金。新建居住小區(qū)商品住宅銷售時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按購(gòu)房款2%—3%的比例向售房單位繳納專項(xiàng)維修基金。基金用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。維修資金的使用，由物業(yè)管理企業(yè)提出年度財(cái)務(wù)預(yù)算，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審定后實(shí)施。專項(xiàng)維修基金不足時(shí)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定，按業(yè)主擁有的住宅建筑面積比例向業(yè)主續(xù)籌?！褡≌瑢ｍ?xiàng)維修基金的收取方式？是用于房屋哪方面的維修？專項(xiàng)維修基金

7、是由誰(shuí)代為管理？答：住宅專項(xiàng)維修基金按房屋買賣合同中表明的購(gòu)房款的2%交納（實(shí)測(cè)面積后有變估的以結(jié)算價(jià)款為準(zhǔn)）。在交房時(shí)交納?；鹩糜谧≌灿貌课还灿迷O(shè)施設(shè)備的保修期滿后的維修工程，即除日常運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)以外的中修、大修以及更新、改造工程。商品房住宅專項(xiàng)維修基金由收取方繳納至房管局代為管理。●有線電視的繳費(fèi)方式？答：業(yè)主如想開(kāi)通有線電視需繳納有線電視入戶初裝費(fèi)元/戶，收視費(fèi)元/年/戶的費(fèi)用；收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)最終以有線電視收費(fèi)部門(mén)公布的最新收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)?！?頁(yè)腳---如果業(yè)主因?yàn)槟撤N原因沒(méi)有及時(shí)繳納物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)是否有權(quán)掐斷住戶的水電供應(yīng)？答：物業(yè)管理

8、公司沒(méi)有權(quán)限制業(yè)主的水電供應(yīng)；但如果是代收代繳卡式收費(fèi)，則要及時(shí)充值，以免自動(dòng)停水停電。但是物業(yè)在代收代繳期間可以申請(qǐng)配合相關(guān)部門(mén)停止水電供應(yīng)，并且有權(quán)在業(yè)主違反規(guī)