大連中航國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目綜合運(yùn)營(yíng)目標(biāo)評(píng)審會(huì)(方案版)

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1、大連中航國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目綜合運(yùn)營(yíng)目標(biāo)評(píng)審會(huì)（方案版）2013年2月20日市場(chǎng)分析及項(xiàng)目定位產(chǎn)品規(guī)劃及設(shè)計(jì)成果全周期運(yùn)營(yíng)計(jì)劃營(yíng)銷(xiāo)推廣策略目標(biāo)成本全周期財(cái)務(wù)指標(biāo)公司管控及團(tuán)隊(duì)建設(shè)情況說(shuō)明項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)提示目錄住宅市場(chǎng)總成交507億，剛需市場(chǎng)表現(xiàn)佳。2012年市內(nèi)七區(qū)全年總成交與2011年基本持平2012年整體市場(chǎng)的成交金額與2011年持平，成交均價(jià)小幅下降；全年成交房源套均面積88平米，成交特征始終表現(xiàn)為剛需市場(chǎng)。十八大的召開(kāi)從經(jīng)濟(jì)環(huán)境要求我國(guó)保持穩(wěn)健的貨幣政策，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了相對(duì)穩(wěn)定的貨幣環(huán)境保障，城鎮(zhèn)化的建設(shè)需求為房地產(chǎn)提供了需求保障，加之國(guó)企央企高調(diào)拿地，一定程度上提振市場(chǎng)信心。時(shí)

2、間成交面積成交均價(jià)成交總價(jià)（萬(wàn)方）（元/平）（億元）2011年485.310505509.812012年495.7510228507.05同比2.15%-2.64%-0.54%沙河口區(qū)整體成交量呈現(xiàn)出波動(dòng)上漲，2012年成交量24.13萬(wàn)平，較去年萎縮28.29%，成交均價(jià)16827元/平，由于區(qū)域產(chǎn)品呈現(xiàn)兩極化，價(jià)格波動(dòng)范圍較大，整體成交均價(jià)同比輕微下滑。量?jī)r(jià)齊跌的態(tài)勢(shì)與整體市場(chǎng)保持一致，市場(chǎng)大環(huán)境以及沙區(qū)供應(yīng)項(xiàng)目性?xún)r(jià)比無(wú)法達(dá)到客戶(hù)預(yù)期，造成客戶(hù)需求受抑制是成交量?jī)r(jià)齊跌的主要因素。沙河口區(qū)2012年總銷(xiāo)金額40.6億元，同比下降27.54%，價(jià)穩(wěn)量跌。時(shí)間成交面積成交均價(jià)成交

3、總價(jià)（萬(wàn)平）（元/平）（億元）2011年33.651665356.042012年24.131682740.60同比-28.29%1.04%-27.54%沙河口區(qū)價(jià)格穩(wěn)定但成交量大幅下降2012年2萬(wàn)以上市場(chǎng)共成交23.40萬(wàn)平，成交均價(jià)26500元/平，高端市場(chǎng)在全年內(nèi)成交表現(xiàn)出逐步回升的態(tài)勢(shì)，但較去年，在成交均價(jià)也有小幅下降的同時(shí)，仍舊無(wú)法保持市場(chǎng)成交量，同比2011年下降17.17%，整體量?jī)r(jià)呈現(xiàn)出齊跌的狀態(tài)；在目前剛需剛改為主的市場(chǎng)，客戶(hù)量是主要的影響因素，2012年高端市場(chǎng)成交均價(jià)依然堅(jiān)挺，成交量較去年同期萎縮17.17%。時(shí)間成交面積成交均價(jià)成交總價(jià)（萬(wàn)方）（元/平）

4、（億元）2011年28.252670475.442012年23.42650062.01同比-17.17%-0.76%-17.80%高端市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)定但成交量下降2012年競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析——本案競(jìng)爭(zhēng)格局本案競(jìng)爭(zhēng)熱點(diǎn)在東港和星海板塊，本案周邊屬于成熟板塊，未來(lái)新增項(xiàng)目較少。第一梯隊(duì)：均價(jià)2萬(wàn)以上萬(wàn)達(dá)海公館、星光耀廣場(chǎng)東港第、深藍(lán)中心、驪高新世界第二梯隊(duì)：均價(jià)1.4-2.5萬(wàn)頤和星海、綠地中心、一方國(guó)際、城市旋律、華業(yè)玫瑰東方深藍(lán)中心星光耀城市旋律一方國(guó)際東港第頤和星海本案驪高新世界綠地中心華業(yè)玫瑰東方中山路第一梯隊(duì)第二梯隊(duì)萬(wàn)達(dá)海公館2012年競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析——本案競(jìng)爭(zhēng)概況精品分類(lèi)項(xiàng)目名稱(chēng)

5、面積區(qū)間（㎡）存量（套）2012年銷(xiāo)售情況成交套數(shù)銷(xiāo)售面積（㎡）銷(xiāo)售總金額（萬(wàn)元）成交均價(jià)一級(jí)競(jìng)品萬(wàn)達(dá)海公館160-3004878099541990019880星光耀廣場(chǎng)190-330344143320870026330東港第90-20068695121852760022620驪高新世界65-126941————————綠城深藍(lán)186-271（躍層：410-730）83128276206060021940二級(jí)競(jìng)品中心裕景60-2506935362051530024670城市旋律36-141598321775310017280綠地中心39-2901356————————華業(yè)玫瑰東

6、方45-1501081177131911880014290（含一期）頤和星海54-32013581241412826700189702012年銷(xiāo)售概況在售產(chǎn)品35—55㎡公寓，200—300豪宅銷(xiāo)售周期3個(gè)月銷(xiāo)售套數(shù)公寓45套，豪宅35套，共80套銷(xiāo)售均價(jià)豪宅21546元/㎡公寓14211元/㎡銷(xiāo)售面積豪宅7820.9㎡，公寓2132.9㎡銷(xiāo)售金額2億『萬(wàn)達(dá)海公館』借勢(shì)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)建設(shè)、豪華銷(xiāo)售中心及觀海平臺(tái)充分利用海景效應(yīng)，2012年完成銷(xiāo)售面積1.0萬(wàn)㎡，2013年將以高層和別墅為主，預(yù)推10-11萬(wàn)㎡。1號(hào)30F2號(hào)41F『綠城深藍(lán)』憑借綠城品牌、豪華的裝修、大幅的折扣和準(zhǔn)現(xiàn)

7、房銷(xiāo)售，2012年完成銷(xiāo)售總額6.06億，位居2012年豪宅市場(chǎng)第一名。2012年銷(xiāo)售概況在售產(chǎn)品180—300㎡豪宅銷(xiāo)售周期12個(gè)月銷(xiāo)售套數(shù)128套銷(xiāo)售均價(jià)21940（含精裝6000元/㎡）銷(xiāo)售面積27620㎡銷(xiāo)售金額6.06億『華業(yè)玫瑰東方』由于項(xiàng)目定位平庸和推廣乏力，清水房售價(jià)14290元/㎡，全年總銷(xiāo)僅1.88億。2012年銷(xiāo)售概況在售產(chǎn)品45-150㎡銷(xiāo)售周期12個(gè)月銷(xiāo)售套數(shù)177套銷(xiāo)售均價(jià)14290元/㎡銷(xiāo)售面積13191㎡銷(xiāo)售金額1.88億2012年競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析——結(jié)論受?chē)?guó)家調(diào)