上海南匯新場億凱商城營銷策劃

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2、集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。目錄一、市場分析1、上海別墅分析2、南匯別墅分析3、上海商鋪分析二、項目分析三、客戶分析四、廣告推廣計劃1、訴求點2、客戶對策3、銷售計劃4、媒體計劃fdc.21ask.com中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。fdc.21ask.com中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了

3、數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。市場分析（一）上海別墅市場分析據(jù)初步調(diào)研，目前上海別墅市場在建和在售樓盤約150個。2002年上海別墅呈現(xiàn)出供大于求的態(tài)勢，市場前景令人擔(dān)憂。2003年上海別墅市場如何發(fā)展、消化，價格是否繼續(xù)一路走高，這些問題都值得大家認(rèn)真思考。我們認(rèn)為，高端別墅市場供應(yīng)不容樂觀，但經(jīng)濟型別墅走俏上海。資料顯示，目前上海別墅市場由前幾年供不應(yīng)求一下子變?yōu)榧泄?yīng)格局，并在近三年內(nèi)將形成供應(yīng)高峰期。2000年上海在建別墅156萬平方米，當(dāng)年銷售面積約為50萬平方米；2001年在建別墅

4、約400萬平方米，當(dāng)年銷售面積在100萬平方米上下；2002年在建別墅面積約800萬平方米。上市樓盤主要集中在松江、莘莊、虹橋、滬青平公路沿線等地，2003年僅佘山就有20多個別墅項目集中上市。別墅供應(yīng)量正在成倍增加。根據(jù)先進國家經(jīng)驗，一般來說，住宅消費分為4個階段，第一階段，人均GDP3000美元以下為解困期；第二階段，人均GDP3000—fdc.21ask.com中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之

5、系統(tǒng)資料。fdc.21ask.com中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。8000美元為數(shù)量發(fā)展期；第三階段，人均GDP達到8000—15000美元為質(zhì)量期；第四階段，人均GDP超過15000美元為個性舒適期，即別墅概念。上海正處于第二階段，別墅市場也處于初步發(fā)展階段，能夠消費別墅的本地客戶畢竟有限。2002年上海別墅市場價格上漲幅度普遍超過普通住宅價格平均上漲幅度，我們認(rèn)為，一旦消費能力跟不上

6、供應(yīng)量，別墅就會過剩。因此，投資商、開發(fā)商需要謹(jǐn)慎入市，而對于一些在銷個案應(yīng)盡量快速去化以規(guī)避市場風(fēng)險。事實上，上海市別墅總開發(fā)用地近2萬畝，平均每個項目的占地面積在10萬平方米左右；以容積率0.7計算，近兩三年內(nèi)，上海別墅市場的供應(yīng)量將達到940萬平方米，這還沒有計算近兩年內(nèi)新批土地的潛在供應(yīng)量。所以，要在兩三年內(nèi)消化掉近千萬平方米的新建別墅，那么平均每年必須賣掉300多萬平方米，即1萬套以上。而短期內(nèi)的需求是多少呢？據(jù)中房指數(shù)辦公室的一項調(diào)查數(shù)據(jù)分析，在購房者中只有5%的家庭會選擇別墅物業(yè)，照此推算上海的

7、別墅年需求量就只在7600套左右，建筑面積為200多萬平方米，與1萬套的供應(yīng)量相差24%。顯然，短期供應(yīng)量的增長速度已超過了需求量的增長速度。從上海市房地產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)也得到了證實，目前上海市還沒有實現(xiàn)年平均成交1萬套別墅的市場記錄和市場消化量。反映在從價格分布的供求關(guān)系上，目前上海市場的別墅較多集中在100萬～200萬元的價格段，占到了供應(yīng)總量的46%。其次是總價在200萬～300萬元的中高檔別墅，占總量的17%。而總價在100萬元以下的經(jīng)濟型別墅和總價在300萬元以上的豪華別墅分別為15%和12%。但是

8、根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2002年上海別墅市場的消化結(jié)構(gòu)分布為300萬元以上的豪華別墅0.04%；100萬～300萬元的2.3%，100萬元以下的占97.66%，高端別墅供求比顯示其嚴(yán)重失衡，而且近來上海別墅市場已出現(xiàn)了成交放緩跡象，經(jīng)濟型別墅走俏上海。fdc.21ask.com中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多