圣馬可時(shí)尚廣場(chǎng)招商策劃案

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1、fdc.21ask.com中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。圣馬可時(shí)尚廣場(chǎng)招商策劃方案廣州潤(rùn)輝房地產(chǎn)代理有限公司二〇〇六年十二月fdc.21ask.com中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。fdc.21ask.com中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最

2、大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。一、招商環(huán)境n中心商業(yè)圈現(xiàn)處于成長(zhǎng)狀態(tài)n多個(gè)高尚住宅區(qū)正在形成n路網(wǎng)建設(shè)漸趨完善，各種商業(yè)正強(qiáng)勢(shì)開(kāi)業(yè)n舊商業(yè)和舊居住模式處于退隱階段n片區(qū)商業(yè)建設(shè)有足夠的政策傾斜度n定位相關(guān)產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)培育已開(kāi)始并以初具規(guī)模二、招商方案總體要求n符合項(xiàng)目的商業(yè)定位n具有可操作性和實(shí)用性n方案要全面兼顧各方面的利益n確保項(xiàng)目后續(xù)操作的成功三、招商方案的提出 方案A：整體出租，僅引進(jìn)獨(dú)立的經(jīng)營(yíng)管理品牌 方案B：散租，引進(jìn)小商家，自己成立管理公司 方案闡述： 方案A：商場(chǎng)作為一個(gè)整體出租給某成熟的『旗艦商家』，

3、發(fā)展商不參與后期的經(jīng)營(yíng)和管理，項(xiàng)目將以成熟的品牌商場(chǎng)（經(jīng)營(yíng)品牌）的形象進(jìn)入市場(chǎng)?，F(xiàn)在已有商家考慮租賃項(xiàng)目的一、二層。 fdc.21ask.com中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。fdc.21ask.com中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。方案B：項(xiàng)目出租前須根據(jù)招商對(duì)象的數(shù)量規(guī)模和經(jīng)營(yíng)需要進(jìn)行經(jīng)營(yíng)平面的分割劃

4、分，需要成立專(zhuān)門(mén)的管理機(jī)構(gòu)（圣馬可經(jīng)營(yíng)管理公司），商場(chǎng)將以新興的賣(mài)場(chǎng)品牌店出現(xiàn)在市場(chǎng)。 四、方案相關(guān)指標(biāo)的評(píng)估在A、B兩個(gè)方案中，由于招商直接因素參與方式的不同，首先會(huì)影響各因素利益所得和相互均衡關(guān)系，然后會(huì)影響商場(chǎng)的后續(xù)操作和整個(gè)商場(chǎng)的市場(chǎng)形象，從招商行為所產(chǎn)生的各種關(guān)系中可取用如下指標(biāo)進(jìn)行方案的評(píng)估。C11方案質(zhì)量指標(biāo)：指標(biāo)租金收入返租壓力招商難度銷(xiāo)售影響定位相關(guān)性經(jīng)營(yíng)條件經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)方案A低大較易利好很好要求高小B高小較難利好一般一般要求大指標(biāo)說(shuō)明：租金收入：項(xiàng)目招商時(shí)產(chǎn)生的租金收益，其具體數(shù)據(jù)指標(biāo)取值范圍為由低到高。返租壓力：招商后商鋪銷(xiāo)售

5、手段——返租運(yùn)用的必要性，返租必要性越強(qiáng),商場(chǎng)后期銷(xiāo)售壓力越高，指標(biāo)取值范圍為由強(qiáng)到弱。招商難易度：既引進(jìn)商家資源的難易度，體現(xiàn)在招商成本的大小、商家進(jìn)駐的快慢和招商計(jì)劃實(shí)施和控制效果，指標(biāo)取值范圍是由難到易。定位相關(guān)性：不同的招商方案決定了商場(chǎng)具體的商業(yè)形態(tài)和形象，即引進(jìn)商家的經(jīng)營(yíng)模式、理念與商場(chǎng)定位的吻合度，指標(biāo)取值范圍是由低到高。經(jīng)營(yíng)條件要求：不同類(lèi)型的商家對(duì)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的條件有不同的要求，這直接關(guān)系到了發(fā)展商的另一項(xiàng)成本——裝修成本，取值范圍是由低到高。fdc.21ask.com中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)

6、資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。fdc.21ask.com中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)度：不同的商家其經(jīng)營(yíng)能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力是不同的，經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性對(duì)商場(chǎng)的保值升值是最有力的保障，指標(biāo)取值范圍是由大到小。指標(biāo)說(shuō)明及推算：即時(shí)租金收入：招商過(guò)程中發(fā)展商直接從商場(chǎng)租賃中所獲得的租金收入；招商營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用：因招商工作量和強(qiáng)度的不同而對(duì)其相關(guān)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用產(chǎn)生影響，營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用按

7、租金年收益總額的2～4%比例；裝修成本變動(dòng)：不同類(lèi)型的商家對(duì)商場(chǎng)的內(nèi)外部裝修、軟硬件設(shè)施的要求是不一樣的，即不同的經(jīng)營(yíng)布局和環(huán)境要求有不同的裝修標(biāo)準(zhǔn)和細(xì)部處理，其直接引起了裝修成本的變動(dòng)，此項(xiàng)指標(biāo)的測(cè)算采用估算（無(wú)預(yù)算）。方案現(xiàn)金值：屬商場(chǎng)階段性的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，其大概表明了在商場(chǎng)發(fā)售時(shí)發(fā)展商大概的現(xiàn)金總體流入情況，是商場(chǎng)相關(guān)的一種產(chǎn)權(quán)收益，負(fù)值表示發(fā)展商為了完成銷(xiāo)售目標(biāo)而可能承擔(dān)的成本，不能完全以此項(xiàng)指標(biāo)來(lái)進(jìn)行方案的評(píng)估，必須要結(jié)合方案的質(zhì)量指標(biāo)來(lái)進(jìn)行方案的優(yōu)選。方案優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)A省去經(jīng)營(yíng)管理無(wú)招商壓力招商力度和效果不易控制發(fā)展商墊付返租的錢(qián)眾多業(yè)主與

8、經(jīng)營(yíng)者的溝通協(xié)調(diào)增加經(jīng)營(yíng)的難度經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)嫁給了開(kāi)發(fā)商承擔(dān)回購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)B招商租金總價(jià)高招商難度有些高及有經(jīng)營(yíng)管理壓力五、方案優(yōu)選fdc.21ask.