康城麗灣項目全程策劃

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1、fdc.21ask.com中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料?！翱党躯悶场鼻把?003年對房地產(chǎn)市場來說是房地產(chǎn)政策年，對于土地市場、房地產(chǎn)金融市場，國家采取了通過商品房信貸措施、稅收調(diào)節(jié)機制、住房補貼制度、經(jīng)濟適用房的建設(shè)等一系列措施，調(diào)控房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量及供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大普通商品房及經(jīng)濟適用房的供應(yīng)，規(guī)范城市動拆遷，發(fā)展二手房市場；嚴控房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銀行貸款，加強住房貸款擔(dān)保體系將降低信貸風(fēng)險等等一系列的宏觀

2、政策調(diào)控，在大家對樓市發(fā)展方向產(chǎn)生疑問的時候，國內(nèi)部分大城市的房價發(fā)生了較大的變化；截止到2004年5月份，廣州、北京、深圳的高價房開始小幅回落，南京、杭州等其他一線城市的房價停止了前兩年的大幅增長態(tài)勢，二手樓市場也明顯縮量；商品房的售價及銷售面積呈現(xiàn)雙增長，但總體增幅較去年均出現(xiàn)回落；表明房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)發(fā)生了輕微的變化，同時相關(guān)政策對房地產(chǎn)市場的影響導(dǎo)致持幣觀望的情緒在蔓延。（一）2003年南京房地產(chǎn)市場回顧1、供求結(jié)構(gòu)比例失衡，需求強勁全年商品房市場供需比例為0.8：1，供給相對不足；全年市場總?cè)萘繛?400萬平方米，其中商

3、品房的市場容量為850萬平方米，存量房的市場容量為550萬平方米。在需求構(gòu)成中，拆遷購房需求占市場容量的32.85%，居民拆遷購房需求具有剛性，始終是需求上升的基礎(chǔ)；投資需求增加快，是需求上升的主要動力，至2003年底投資需求比例達到24%，全年的比例為17%，這部分人的需求極不為穩(wěn)定，是影響供求關(guān)系波動以及整個房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的因素。2、房地產(chǎn)投資上升幅度很大，但商品房供給不足，存量房供需兩旺2003年房地產(chǎn)投資為183.8億元，創(chuàng)歷史記錄，同比增長33.6%。但竣工面積僅為392.8萬平方米，同比下降了10%，加上期房供給上市

4、銷售面積為598萬平方米。盡管2003年土地供應(yīng)達到658公頃，由于存在開發(fā)周期因此不會很快形成供給，而02年土地供給僅為173公頃，01年土地供給為27公頃，受到土地的約束使商品房供應(yīng)速度增長較慢。存量房市場供需均飛速增長，交易件數(shù)達到5.9萬件，同比增長90.4%,交易面積為430萬平方米，均超過商品房。3、2003年南京市所有片區(qū)商品房價格都大幅上升最低漲幅14%，漲幅最高的河西片區(qū)房價上漲23%，各片區(qū)漲幅平均為1000元/平方米上下；存量房價格也在商品房的帶動下上升很快，除了城中、城南片區(qū)外，其它片區(qū)存量房價格基本接近

5、商品房的價格。4、商品房總體供不應(yīng)求外，存在結(jié)構(gòu)性供過于求情況盡管商品房整體市場供應(yīng)不足，但還出現(xiàn)有的商品房銷售困難，甚至滯銷狀況，說明存在結(jié)構(gòu)性不平衡狀況。特別是價格層次需求結(jié)構(gòu)不平衡狀況比較明顯，中低價位商品房供不應(yīng)求，而5000元/平方米以上的商品房整體供過于求。片區(qū)結(jié)構(gòu)中，河西地區(qū)的供需差距較大，而江寧、江北片區(qū)卻供過于求。5、商品房建設(shè)成本不斷上升，商品房均價和商品住宅均價超過4000元/平方米作為商品房成本的主要構(gòu)成土地的成本增長很快，已占商品房售價的一半，2003年土地出讓平均價格達到281萬元/畝，同比上漲12.

6、1%。建筑原材料價格如鋼材、水泥、石子等材料價格上升20%-40%不等。此外拆遷新法規(guī)的實施也使拆遷成本大幅上升。成本的上升不僅影響了開發(fā)商的利潤，也促使商品房價格的上漲。居統(tǒng)計，到年底南京商品房均價達到4537元/平方米，商品住宅均價為4378元/平方米，在全國各主要城市中排名前列。（二）2004年上半年南京房地產(chǎn)市場發(fā)展情況及后市預(yù)判fdc.21ask.com中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。fdc.21a

7、sk.com中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。1、從微觀市場表現(xiàn)來看，截止到6月份止，商品房供應(yīng)量增長較快，商品房供求出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點，達到1.1：1；但沒有發(fā)生根本性轉(zhuǎn)折，區(qū)域性供求關(guān)系不均衡表現(xiàn)明顯。如江寧板塊、河西板塊，以及即將放量的江北市場上市量明顯擴大，城中、城東板塊供應(yīng)量明顯減少。市場供應(yīng)量到下半年會更加放量，2003年全年實際出讓面積614．4公頃，為前三年面積總和的2．93倍；大部分將會集中在明后年上

8、市。2、從宏觀經(jīng)濟表現(xiàn)來看，下半年南京市房價繼續(xù)上漲可能性較大，但漲幅趨緩。國家在宏觀政策上對房地產(chǎn)市場進行規(guī)范調(diào)整，是為了規(guī)避風(fēng)險，防止泡末；總體政策面還是鼓勵房地產(chǎn)業(yè)的繼續(xù)平穩(wěn)發(fā)展的；從消費走向來說，住宅標(biāo)準提高與家庭大件耐用消費增長、商品房消費增長直接帶動