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1、雅景灣項目策劃案廣州譽楓房地產(chǎn)投資策略顧問有限公司2004年11月18日76前言第一部分：花都宏觀經(jīng)濟分析一、花都區(qū)宏觀經(jīng)濟分析二、花都區(qū)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀三、花都區(qū)經(jīng)濟發(fā)展趨勢第二部分：廣州市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢分析一、廣州市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢分析二、花都區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢分析三、花都區(qū)未來城市規(guī)劃發(fā)展分析第三部分：項目區(qū)域市場分析一、新華鎮(zhèn)在花都板塊的地位特點二、新華鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展勢頭一片良好三、新華鎮(zhèn)招商引資勢頭迅猛四、新華鎮(zhèn)主要樓盤個案分析第四部分競爭對手分析一、競爭對手分析二、花都市場商鋪分析
2、第五部分項目理解及機會一、本項目地理位置二、項目周邊環(huán)境分析76三、機會四、威脅五、小結(jié)第六部分項目定位分析一、目標(biāo)客戶群定位建議二、項目定位：三、產(chǎn)品定位四、項目推廣策略76前言房地產(chǎn)項目營銷策劃是通過對項目環(huán)境的綜合考慮和市場調(diào)研分析，以項目既有條件為基礎(chǔ)，針對當(dāng)前的經(jīng)濟環(huán)境、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的供求狀況、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的容量、項目所在區(qū)域同類項目的現(xiàn)狀及目標(biāo)客戶群進行調(diào)研與分析，再結(jié)合項目的SWOT分析，以獨特的概念設(shè)計為核心，運用各種策略手段對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行創(chuàng)造性市場營銷策劃的行為。76第一部分：花
3、都宏觀經(jīng)濟分析一、花都區(qū)宏觀經(jīng)濟分析花都區(qū)基本概況地理位置：花都區(qū)位于廣東省中南部,珠江三角洲的北端，東連從化，南靠廣州，西鄰三水，西南連南海，北接清遠，毗鄰港澳，是廣州的北大門，南北交通要道,素稱“省城之屏障，南北粵之咽喉”。行政管轄區(qū)：花都區(qū)下轄新華、花僑、花山、花東、赤坭、炭步、獅嶺、北興、芙蓉、梯面、雅瑤十一個鎮(zhèn)。距廣州中心城區(qū)僅22公里，總?cè)丝?2萬，城區(qū)人口約為22.38萬?；ǘ际莾S鄉(xiāng)，有華僑、海外華人和港澳同胞近30萬人。交通系統(tǒng)：花都區(qū)既是珠江三角洲交通交匯之地，也是溝通珠三角與內(nèi)地的橋梁和
4、樞紐，擁有發(fā)達的水、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)，是105、106、107三條國道和機場高速、廣清高速、京珠高速、廣州北二環(huán)、北三環(huán)高速五條高速公路交匯之處。京廣鐵路線穿境而過，廣州火車北站就位于花都。未來廣州還將興建1條城市地鐵線和1條輕軌連接市區(qū)與花都，將大大地縮短花都與廣州市區(qū)的實際距離。廣州新白云國際機場也座落在花都，已于2004年8月底正式啟用，首期客運量為每年2500萬人次，貨運量為每年120萬噸，最大規(guī)?？蛇_每年8000萬人次客運和每年300萬噸貨運?；ǘ几劭芍焙桨母郏晖掏铝?50萬噸。由于地鐵、輕軌
5、及機場的建成，花都將建成陸、空快速交通網(wǎng)絡(luò)，并由此升級為廣州重要的交通樞紐。76花都區(qū)高等級公路之密集，水、路、鐵、空交通之齊備，在全國是屈指可數(shù)的。隨著交通系統(tǒng)的不斷完善，花都區(qū)將逐漸成為廣州以交通為核心的新中心，很大程度上將會帶動花都區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。城市的未來功能規(guī)劃與分區(qū)：花都區(qū)是廣州市的工業(yè)發(fā)展區(qū)和重要交通樞紐。到2010年，花都城區(qū)規(guī)劃范圍為128平方公里，城區(qū)常住人口達40萬人，并形成交通走廊區(qū)、城市中心區(qū)、城東開發(fā)區(qū)三個功能區(qū)片。城區(qū)規(guī)劃將著重做好火車北站和新國際機場兩個最大交通源的疏解
6、和聯(lián)系，充分發(fā)揮地緣優(yōu)勢，按照相對獨立、各具功能的組團式結(jié)構(gòu)形式，強化各分區(qū)的功能作用。二、花都區(qū)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀1、花都區(qū)經(jīng)濟發(fā)展迅猛近幾年，花都的社會經(jīng)濟迅猛發(fā)展。尤其是2003年，花都區(qū)有三項重要的指標(biāo)在廣州地區(qū)名列前茅。一是地方財政收入增長幅度排名第一，去年稅收總收入達到了41億元，比上年增長43.5%，其中海關(guān)稅14億元，地方財政收入首次突破10億元大關(guān)，達到10.52億元，增長58.1%；二是實際利用外資增長排名第一，去年實際利用外資2.02億美元，比上年增長66.8%；三是據(jù)權(quán)威機構(gòu)調(diào)查顯示，市民
7、對花都區(qū)社會治安好轉(zhuǎn)的認(rèn)可率和在花都工作生活的安全感在全市位居第一位。762、2002年－－2003年經(jīng)濟指標(biāo)的分析:2002―2003年經(jīng)濟指標(biāo)各項經(jīng)濟指標(biāo)2002年增長幅度（％）2003年增長幅度（%）2004年預(yù)測增長幅度（％）國內(nèi)生產(chǎn)總值197.44億元13.11229.27億元14.13--------13人均國內(nèi)生產(chǎn)總值32268元12.33-----------------------------工業(yè)總產(chǎn)值419.01億元15.83509.2億元24.16--------18.5農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值30
8、.1億元9.1529.21億元0.03----------------財政收入6.65億元46.0310.52億元58.11—3月份實現(xiàn)財政收入2.43億元，增幅達8.56%13.5城市居民人均可支配收入9567元--------------------76農(nóng)村居民人均純收入6365元4.226560元3.06----3職工年人均工資15089元17.4617836元18.21----12社會消費品零售總額60.
