上海鴻翔大廈市場調(diào)研報告

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1、Fdc.21ask.com中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。第一章區(qū)域宏觀市場概述第一節(jié)區(qū)域綜合概況黃浦區(qū)位于上海市城區(qū)的幾何中心部位，東臨黃浦江；西至成都北路、金陵路、西藏南路、肇周路、制造局路；南沿高雄路、江邊路、黃浦江；北鄰蘇州河，上海市的"0"公里就位于本區(qū)內(nèi)的國際飯店。?黃浦區(qū)位于全區(qū)面積4.6平方公里（其中水域面積0.4平方公里），轄4個街道，人口26.8萬人。黃浦區(qū)內(nèi)擁有豐富的歷史文化資源

2、和眾多的城市新景觀，并成為近幾年景點(diǎn)旅游和都市旅游的熱點(diǎn)，目前沿外灘、豫園、西藏路、人民廣場、南京東路步行街的旅游環(huán)線已經(jīng)形成，成為黃浦區(qū)商貿(mào)旅游得天獨(dú)厚的景觀資源。?黃浦區(qū)是上海歷史最悠久的城區(qū)，是上海近代商業(yè)的發(fā)祥地，是上海中心商業(yè)區(qū)的核心區(qū)域，是上海的行政文化中心，是上海發(fā)展都市旅游的精華之地，是體現(xiàn)上海國際大都市繁榮繁華的重要窗口；黃浦區(qū)將以其特有的資源優(yōu)勢，在未來發(fā)展中迸發(fā)出巨大的能量。第二節(jié)商業(yè)發(fā)展概述黃浦區(qū)是上海市中央商務(wù)區(qū)（CBD）的重要組成部分和中心商業(yè)區(qū)的核心區(qū)域，是上海市行政、金融、文化、商貿(mào)中心。

3、外灘地區(qū)集中了中外金融機(jī)構(gòu)63家。區(qū)內(nèi)擁有市百一店、華聯(lián)商廈、新世界城等一大批名特商店。南京路有“中華商業(yè)第一街”之美譽(yù)，其全長五分之二貫穿該區(qū)。北京路生產(chǎn)資料一條街、福州路文化街、金陵路中華名品街和西藏路旅游街都各具特色。入夜，華燈初放，沿外灘、南京路、人民廣場和金陵路構(gòu)成的燈光環(huán)路，異彩繽紛?！鞍宋濉逼陂g，黃浦區(qū)改革開放和現(xiàn)代化建設(shè)進(jìn)入了全面發(fā)展階段。按照功能定位，該區(qū)積極調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)布局，大力發(fā)展以金融、房地產(chǎn)、貿(mào)易、旅游和信息咨詢服務(wù)為主的第三產(chǎn)業(yè)。1996年，實(shí)現(xiàn)區(qū)增加值32.5億元；完成財政Fdc.21

4、ask.com中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。Fdc.21ask.com中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。收入16.8億元；商業(yè)銷售額達(dá)182.0億元；工業(yè)銷售產(chǎn)值13.8億元；固定資產(chǎn)財務(wù)用款完成80.5億元。五年中批租土地32幅，拆除舊危房12.4萬平方米，動遷危棚簡屋居民760

5、0多戶；完成建設(shè)項(xiàng)目98個，竣工面積130.8萬平方米。完成了一批市政建設(shè)及綜合改造項(xiàng)目，投資環(huán)境大大改善。黃浦區(qū)將在塑造城區(qū)功能和擴(kuò)大對外經(jīng)濟(jì)合作方面繼續(xù)努力，基本形成符合中央商務(wù)區(qū)和中心商業(yè)區(qū)功能的產(chǎn)業(yè)配置、輻射國內(nèi)外的經(jīng)濟(jì)格局、適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)的運(yùn)作機(jī)制、有效的城區(qū)經(jīng)濟(jì)管理體制、社區(qū)服務(wù)體制、較為和諧的城市生態(tài)環(huán)境等經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展要素。以功能開發(fā)為主導(dǎo)，全區(qū)三個功能分區(qū)，即外灘至河南路金融貿(mào)易功能區(qū)、河南路至西藏路中心貿(mào)易功能區(qū)和西藏路以西行政、文化功能區(qū)，將以南京路商業(yè)街為中心連成一片，形成經(jīng)濟(jì)繁榮、文化事業(yè)發(fā)達(dá)

6、、環(huán)境優(yōu)美的綜合性的城區(qū)。第一章區(qū)域?qū)懽謽鞘袌霭l(fā)展概況第一節(jié)上海歷年寫字樓供需情況分析Fdc.21ask.com中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。Fdc.21ask.com中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。歷年來辦公樓供應(yīng)量（竣工面積）單位：萬m2?辦公樓市場在1998年處于鼎盛時期，

7、之后隨著亞洲金融危機(jī)的大爆發(fā)一度陷入了發(fā)展的低谷，供應(yīng)量體開始大幅度下滑。?2003年由于經(jīng)歷SARS的影響，辦公樓市場供應(yīng)達(dá)到歷史供應(yīng)量最低點(diǎn)為40。8萬平方米。以后隨即供應(yīng)量呈逐漸上升趨勢，2004年達(dá)到55。6萬平方米。?隨著上海宏觀經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展，各種跨國公司不斷進(jìn)入上海，對于甲級寫字樓的需求必將上升，在此需求下，甲級寫字樓呈現(xiàn)合理的供應(yīng)放量。出售型的寫字樓占到今后供應(yīng)量的17-20%，結(jié)構(gòu)比例較為合理。進(jìn)入2004年，上海甲級寫字樓市場經(jīng)歷了最快的新增供應(yīng)增長，2004年第三季度共計(jì)增加寫字樓供應(yīng)面積達(dá)到22萬

8、平方米，新近入市的世紀(jì)商貿(mào)廣場和華敏國際廣場也開始入住客戶。大多數(shù)新增供應(yīng)面積由于已經(jīng)預(yù)租完成，加上持續(xù)的跨國企業(yè)對辦工面積的需求使得整體吸納量十分巨大，合計(jì)約24萬平方米。許多企業(yè)為了擴(kuò)張仍然在近期完工的寫字樓中尋求更大的辦公面積，市場條件仍顯得較緊張。整體平均空置率目前略微下降了8.5%,浦西中心城區(qū)大部分區(qū)域空