北京某房地產(chǎn)項(xiàng)目全案策劃方案

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1、房策網(wǎng)－www.fangce.net《2006房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款目錄總體市場環(huán)境分析區(qū)域市場環(huán)境分析項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目戰(zhàn)略及市場定位項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)及產(chǎn)品模型營銷推廣策劃43深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商房策網(wǎng)－www.fangce.net《2006房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款第一章總體市場分析一、2004年北京房地產(chǎn)市場分析（一）市場供應(yīng)分析觀點(diǎn)：受宏觀調(diào)控的影響，今年市場供應(yīng)總量減少、投放速度放緩、但交易火爆　　根據(jù)中廣信市場研究部的跟蹤統(tǒng)計(jì)，截止到9月底，2004年北京市新開商品房屋面積1971.4萬平方米，較去年同期的2069.9萬平方

2、米減少4.8%；其中新開住宅面積1499萬平方米，較去年同期的1577.5萬平方米減少了5%。結(jié)論1：開發(fā)方向郊區(qū)化趨勢進(jìn)一步明顯。從新開盤的分布來看，五環(huán)外的供應(yīng)量占到了總體供應(yīng)量的51%，四五環(huán)間的供應(yīng)量為24%，三四環(huán)間為15%。從側(cè)面反映了土地市場的動(dòng)向，就是政府在加大對(duì)別墅、公寓等高檔住宅項(xiàng)目開發(fā)的限制力度后，開發(fā)商紛紛將目光轉(zhuǎn)向郊區(qū)。遠(yuǎn)郊區(qū)的房地產(chǎn)市場異?；钴S，應(yīng)該是2004年的一大典型特征。結(jié)論2：供應(yīng)結(jié)構(gòu)傾向于中低檔次　　從新開盤價(jià)格來看，今年1—10月份新盤銷售均價(jià)結(jié)構(gòu)與去年同期相比，單價(jià)6000元／平方米以下的項(xiàng)目數(shù)量，占到總新盤數(shù)量的82%。43

3、深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商房策網(wǎng)－www.fangce.net《2006房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款結(jié)論3：新盤開盤價(jià)格普遍上漲今年新開盤的住宅項(xiàng)目開盤均價(jià)比去年同期同品質(zhì)項(xiàng)目有明顯提高，主要受到今年市場整體情況良好以及土地價(jià)格不斷攀升的影響。通州、昌平、大興等郊區(qū)縣漲幅明顯，在均價(jià)上升的熱點(diǎn)區(qū)域中，銷售均價(jià)同比增長幅度最大的通州區(qū)漲幅度達(dá)到27.05%，上漲878.52元，這與今年以來通州區(qū)市政道路與基礎(chǔ)設(shè)施的不斷改善以及與其他地區(qū)相比交通優(yōu)勢不斷增大是分不開的。（二）、銷售情況(需求的體現(xiàn))：觀點(diǎn)1：在主觀上宏觀調(diào)控的影響下，市場供需狀況反映的

4、客觀結(jié)果是，2004年北京房地產(chǎn)銷售市場上一片旺銷之聲?！　目偭可峡矗焊鶕?jù)北京房管局的月度銷售報(bào)告統(tǒng)計(jì)，截至到今年9月份，北京房地產(chǎn)市場成交面積為2262.75萬平米，已經(jīng)超過2003年全年成交量的2123.19萬平米，總成交金額為1340億元，予售部分成交價(jià)為6696元，分別比去年同期增長38.12%、49.87%和8.89%。???43深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商房策網(wǎng)－www.fangce.net《2006房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款分析：從上表可以看出，從2004年1月至今，北京房地產(chǎn)預(yù)售市場整體呈現(xiàn)上升趨勢，趨勢明顯；過戶市場則在2004

5、年出現(xiàn)一定幅度的漲落，主要原因是今年經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)比例的下降導(dǎo)致。（三）、（普通住宅）購房客群分析說明：所有數(shù)據(jù)來源為e-fdc，百分比是各類客戶購房的總銷售額占整體銷售額的比例。1、商品房市場客戶構(gòu)成情況　　2004年前3季度客戶構(gòu)成與2004年全年相比最主要的變化在于，本市城鎮(zhèn)購房者比例下降，由61%下降為54%。外省市個(gè)人購房者比例上升，由26%上升為31%?！　?3深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商房策網(wǎng)－www.fangce.net《2006房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款　　2、住宅市場客戶構(gòu)成　　住宅市場上本市城鎮(zhèn)購房者比例最高，為61%。外省市

6、個(gè)人購房者比例也較高，為32%。其余類型客戶很少?！　?、別墅、高檔公寓市場客戶構(gòu)成　　別墅、高檔公寓市場上，本市城鎮(zhèn)購房者和外省市個(gè)人為兩大主力軍，外國人、本市農(nóng)民、國內(nèi)企業(yè)單位也具有一定的購買份額。43深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商房策網(wǎng)－www.fangce.net《2006房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款　　　（四）、價(jià)格分析我公司的市場監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，截至６月底，全市普通商品住宅平均售價(jià)為4949元／平方米，住宅平均售價(jià)為4491元／平方米，分別比去年同期上升7.3％和4.4％。寫字樓從2003年7月份到2004年3月份北京寫字樓售價(jià)總體處于上升態(tài)

7、勢。由于2003年上半年SARS的影響，去年7月份寫字樓價(jià)格降到了13000元/平米以內(nèi)，而本年度2月份則漲到15000元/平米以上，3月份略有回落，但由于眾多利好因素，寫字樓市場價(jià)格還將繼續(xù)堅(jiān)挺。我們認(rèn)為，北京房地產(chǎn)市場價(jià)格雖有所上漲，但這種波動(dòng)還是屬于區(qū)域內(nèi)的價(jià)格波動(dòng)，整體市場還是穩(wěn)定正常的。今年上半年房價(jià)上漲，主要是受個(gè)別項(xiàng)目的帶動(dòng)，從而拉高了北京市整體的商品房價(jià)格。43深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商房策網(wǎng)－www.fangce.net《2006房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款第二章區(qū)域市場分析一、區(qū)域劃分說明本項(xiàng)目地處朝陽區(qū)東五環(huán)