安業(yè)清水河項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案

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1、安業(yè)清水河項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告第一章市場(chǎng)調(diào)研與分析一、深圳宏觀市場(chǎng)分析（一）深圳經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、GDP指標(biāo)：2004年深圳全市完成國(guó)民生產(chǎn)總值（GDP）3422.80億元，同比增長(zhǎng)17.3%；按常住人口計(jì)算的人均GDP59271元，同比增長(zhǎng)7.8％，比上年有較大漲幅。2、固定資產(chǎn)投資：2004年，深圳全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額1090.14億元，同比增長(zhǎng)14.9％，全年整體走勢(shì)平穩(wěn)。其中，基本建設(shè)投資458.96億元，增長(zhǎng)27.5％，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重為42.1％，投資比重年略有提高；房地產(chǎn)開發(fā)投資432.01億元，增長(zhǎng)4.7％，占39.6％，

2、投資比重略有下降。3、消費(fèi)指數(shù)：全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額915.45億元，同比增長(zhǎng)14.2％。其中，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額758.87億元，增長(zhǎng)14.7％，餐飲業(yè)零售額156.58億元，增長(zhǎng)16.9％。4、生活水平：在崗職工年平均工資31928元，按可比口徑及扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng)4.2％。城鎮(zhèn)居民生活水平和質(zhì)量穩(wěn)步提高。2004年深圳城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為31.6%，按聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織標(biāo)準(zhǔn)處在“富裕”水平。小結(jié)：?各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)顯示，深圳總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持良好的態(tài)勢(shì)；?社會(huì)固定投資穩(wěn)步增長(zhǎng)，城市建設(shè)步伐加快，固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化；?居民收入水平及消

3、費(fèi)能力均得到進(jìn)一步提高；?消費(fèi)升級(jí)加快，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)拉動(dòng)不斷增強(qiáng)，但消費(fèi)的拉動(dòng)作用尚有很大的挖掘潛力。（二）2005年上半年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展總體形勢(shì)1、開發(fā)情況：05年上半年，深圳房地產(chǎn)完成投資196.46億元，同去年同期下降14.80％；商品房施工面積2216.87萬(wàn)㎡，比去年同期下降1.41％；商品房竣工面積214.91萬(wàn)平方米，比去年同期下降23.93％。房地產(chǎn)投資及建設(shè)規(guī)模逐漸減少。2、供應(yīng)情況：05年上半年，新增盤量為63個(gè)，比去年同期減少11個(gè)；上半年新批售面積336.39萬(wàn)，同比下降9.10%，其中關(guān)外新批售量占到總量的57.51

4、%；新盤供應(yīng)以住宅供應(yīng)為主，占預(yù)售面積的84.4%。3、銷售情況：全市上半年商品房銷售面積488.68萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.26％，其中，住宅銷售面積434.32萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.03％。從住宅銷售的戶型結(jié)構(gòu)來(lái)看，三房以下戶型占75％，別墅僅占1％，普通商品住宅需求仍為市場(chǎng)主體需求。從住宅銷售面積各行政區(qū)分布來(lái)看，特區(qū)外置業(yè)已漸成主流，寶安區(qū)已居首位占全市銷售量的28％；龍崗、福田、南山三區(qū)銷售量占全市的比例均接近20％，居其次。此外，上半年各區(qū)住宅銷售面積變化較大，住宅銷售量在3、4月份達(dá)到高峰后，6月份在國(guó)家調(diào)控措施作用下有所回落，

5、除寶安區(qū)銷售量環(huán)比增加29.8%，其他各個(gè)區(qū)均有所下降，當(dāng)月全市住宅銷售量同比下降13.2％。4、空置情況：截至今年6月底，商品房空置面積為142.78萬(wàn)平方米，同比減少38.57％，在商品房需求保持10%左右平穩(wěn)增長(zhǎng)、建設(shè)規(guī)模減少的同時(shí)，商品房空置量得到了不斷消化。5、價(jià)格水平：今年上半年，我市住宅價(jià)格繼續(xù)呈現(xiàn)上升勢(shì)頭，全市商品住宅均價(jià)為6547.89元/平方米，同比上漲12.05％。但從不同月份的銷售價(jià)格來(lái)看，由于政策因素的影響，各月份的銷售價(jià)格出現(xiàn)了小幅的波動(dòng)（如下圖），但整體來(lái)看，走勢(shì)基本平穩(wěn)。月份6月環(huán)比5月環(huán)比4月環(huán)比3月環(huán)比2月環(huán)

6、比1月價(jià)格6717.392.19%6867.325.59%6503.98—0.31%6524—2.79%6711.358.76%6171從各區(qū)的價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，特區(qū)內(nèi)房?jī)r(jià)基本保持平穩(wěn)變動(dòng)。南山區(qū)由于豪宅供應(yīng)量較大，上漲幅度較大，較去年同期上升28.61%。鹽田區(qū)同比上升7.55％。特區(qū)外兩區(qū)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)明顯較快。其中寶安同比上漲27.89％，龍崗區(qū)同比上漲28.83%。6、住宅銷售面積價(jià)位結(jié)構(gòu)：2005年上半年（住宅部分按照戶型分類）144平米以下戶形套數(shù)建筑面積金額均價(jià)(建筑面積)均價(jià)(套內(nèi)面積)別墅1142.21863726.006073.595

7、3876717.421060單身公寓2528105073.18824504461.177846.95448610373.933436單身宿舍13711091.9876470757.006894.2386308610.282131商務(wù)公寓53036162.55282816311.007820.6960239947.476659一房住宅7812326077.832568580364.427877.20025110273.083756二房住宅13220930699.695425862834.665829.8749777222.771141三房住宅15

8、9151655047.429190121439.345552.7843666706.820925四房住宅1916245919.871354062024