別墅項(xiàng)目全案策劃上

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1、別墅開發(fā)模式別墅歷經(jīng)大起大落，如今又漸漸引起發(fā)展商的注意。廣州碧桂園的別墅在幾天內(nèi)被搶購一空，許多收入豐厚者抱怨買不到好別墅。在中國現(xiàn)階段開發(fā)別墅極具挑戰(zhàn)性，很多國際常理不通行，比如某知名樓盤的別墅被稱作農(nóng)民房，卻仍然供不應(yīng)求。該講深入調(diào)查別墅市場的盈利模型，為我們提出了現(xiàn)實(shí)指南。第1操作環(huán)節(jié)：別墅項(xiàng)目開發(fā)前期戰(zhàn)略分析分析A：別墅項(xiàng)目特性剖析別墅的詞義出自“別業(yè)”，是指本宅門外供游玩休養(yǎng)的園林房屋，《宋書·謝靈運(yùn)傳》中有“修營別業(yè)，傍水依山，盡幽居之美?！备母镩_放前，別墅數(shù)量少，僅僅出現(xiàn)在一些風(fēng)景勝地供度假租

2、用，或由少數(shù)特殊人擁有，比如廣州的華僑新村。八十年代后，隨著房地產(chǎn)的發(fā)展，別墅的含義也逐漸擴(kuò)大了，在中高檔有花園的小住宅都被稱做“別墅”，甚至高層公寓頂層復(fù)式單元也被冠名“空中別墅”，功能上不僅是游憩之處，還有居住、辦公、投資等多種用途。別墅面積標(biāo)準(zhǔn)從100-1000平方米均有，可滿足不同經(jīng)濟(jì)水平的需求。在組合上可以獨(dú)立，也有并聯(lián)和多聯(lián)體，橫向干擾少，沒有豎向干擾。占地由幾十平方到一百，庭院可以滿足觀景、娛樂、停車等要求。結(jié)構(gòu)簡單、工期短，不論坡地、水池均可建造，造型和空間可以隨業(yè)主興趣、基地條件而千變?nèi)f化，

3、因此受到廣泛歡迎。但由于占地和市政投資不經(jīng)濟(jì)，因而售價(jià)高，政府從節(jié)約土地資源出發(fā)，也有一定限制。未來的別墅發(fā)展，有幾個(gè)值得關(guān)注的方向：（1）生態(tài)型。著重節(jié)約能源，改善地域氣候，最大限度表現(xiàn)和利用自然環(huán)境。（2）智能化。重在運(yùn)用最高技術(shù)設(shè)備，提高生活工作的效率和舒適度。（3）個(gè)性化。極力體現(xiàn)業(yè)主或建筑師的個(gè)人風(fēng)格，營造出獨(dú)特的基地環(huán)境和室內(nèi)空間。（4）社區(qū)化。創(chuàng)造一定的群體氛圍，方便信息交換和商務(wù)活動(dòng)，豐富社區(qū)文化。分析B：別墅項(xiàng)目開發(fā)的致命陷阱現(xiàn)有一些度假別墅項(xiàng)目主要存在以下問題：首先在選址上下不夠重視，一些

4、別墅項(xiàng)目由于急功近利，匆忙上馬，在選址時(shí)帶有一定盲目性，有的選址甚至現(xiàn)有一些度假別墅項(xiàng)目主要存在以下問題：完全忽視環(huán)境資源和自然景觀。一些度假別墅所處地段沒有任何景觀，僅僅因?yàn)槠У貎r(jià)便宜或者有一些形狀并不優(yōu)美的山地。在銷售遇阻后，價(jià)格一降再降，有的別墅降至每平方米2000元，比同區(qū)域住宅價(jià)格還低，別墅的功能和意義已發(fā)生了根本的改變。其次規(guī)劃設(shè)計(jì)上十分欠缺，別墅作為生活的最高境界，與一般住宅最大的不同是其密度要低，容積率要低，公共環(huán)境和每個(gè)庭院都應(yīng)有足夠的空間，同時(shí)設(shè)計(jì)造型和建筑都體現(xiàn)一定檔次，配套設(shè)施要求高

5、。而一些環(huán)境本來相當(dāng)不錯(cuò)的度假別墅，由于片面追求利潤，強(qiáng)調(diào)銷售面積，只顧增加棟數(shù)，已經(jīng)從根本上脫離了度假別墅的功能，有的別墅造型呆板，選材粗糙，施工質(zhì)量較差；有的別墅配套設(shè)施不全，甚至水電、通訊問題都不能很好地解決。別墅項(xiàng)目全案策劃中分析C：別墅開發(fā)市場背景分析以深圳為例，隨中國經(jīng)濟(jì)的高度發(fā)展，深圳作為中國最大港口城市之一，吸引了許多外資機(jī)構(gòu)及大型國有機(jī)構(gòu)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，世界500強(qiáng)經(jīng)濟(jì)集團(tuán)大多進(jìn)駐中國，其中不少在上海、廣東深圳設(shè)立總部或分支機(jī)構(gòu)，加之國有大型機(jī)構(gòu)及香港、臺(tái)灣、內(nèi)地三資及私營企業(yè)落戶深圳，宏觀利好形

6、勢(shì)下，給深圳別墅物業(yè)也帶來無限商機(jī)。目前深圳市場已建和在建項(xiàng)目詳情見下表已建項(xiàng)目青青山莊、月亮灣山莊、金碧苑、怡景別墅、東方花園、頤園、田園居在建項(xiàng)目華景園、齊明別墅（二期）、深圳國際會(huì)議中心由于別墅物業(yè)所面對(duì)的客戶群相對(duì)較窄，所以深圳別墅供給量相對(duì)較少。分析D：別墅項(xiàng)目總體銷售狀況目前深圳別墅銷售期相對(duì)較長，不少樓宇有四、五的還在發(fā)售，也有個(gè)別樓宇發(fā)展因樓市低迷，暫時(shí)封市，如表所示的為銷售狀況較好的一些別墅盤。經(jīng)過市場調(diào)研后發(fā)現(xiàn)：別墅項(xiàng)目大體銷售尚可（包括尚在銷售中的青青山莊），尤其銀湖區(qū)域相對(duì)其他更為優(yōu)良

7、，其原因主要是利益于優(yōu)越地理位置及無與倫比的自然環(huán)境。隨著深圳房地產(chǎn)大市日升溫，別墅物業(yè)的價(jià)格已見底回升，部分別墅的升值潛力正在逐漸的顯現(xiàn)出來，近期位于銀湖區(qū)域的“鳴翠谷”熱銷就是一個(gè)很好的說明，加之目前港人對(duì)深圳住房強(qiáng)大的購買力，不少別墅物業(yè)的發(fā)展商已把目光放到了外銷上，但具體有否成效還需在下半年才會(huì)有結(jié)果。第2操作環(huán)節(jié)：掌握別墅開發(fā)核心要素核心要素A：價(jià)格因素別墅物業(yè)本身的特性，決定了它的價(jià)位不菲，但深圳整體別墅市場相對(duì)價(jià)格并不高。目前深圳市的別墅市場差價(jià)很大，高價(jià)可達(dá)2萬／平方米，低價(jià)不足1萬元／平方米

8、，主要是各別墅在區(qū)位、環(huán)境、物業(yè)綜合素質(zhì)及物業(yè)管理上的差別引起的?？偟膩碚f，從價(jià)格上看，有以下幾個(gè)特點(diǎn)：（1）別墅所處區(qū)域?qū)r(jià)格影響較大，其中距市中心區(qū)較近的別墅價(jià)格相對(duì)較高，如銀湖；而距離市中心較遠(yuǎn)的則價(jià)格相對(duì)偏低。（2）深圳別墅市場總體價(jià)格不高，主要由于目前現(xiàn)有的別墅除少數(shù)別墅外大多素質(zhì)不高。有部分別墅內(nèi)部環(huán)境較差，且周邊自然環(huán)境已部分遭破壞，而且有的別墅由于城市建設(shè)的擴(kuò)張已被城市包圍，已不是真