房企偷逃稅問題及策略 .doc

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1、房企偷逃稅問題及策略房企偷逃稅問題及策略房企偷逃稅問題及策略房企偷逃稅問題及策略房企偷逃稅問題及策略房企偷逃稅問題及策略房企偷逃稅問題及策略房企偷逃稅問題及策略房企偷逃稅問題及策略房企偷逃稅問題及策略房企偷逃稅問題及策略房企偷逃稅問題及策略　　隨著我國住房制度改革的深入以及人們生活水平的不斷提高，農(nóng)村人口城市化的加快，房地產(chǎn)業(yè)的社會需求及其在國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的位置日漸突出。房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為拉動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量和新的稅源增長點(diǎn)。但由于種種原因，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃稅情況比較嚴(yán)重，已經(jīng)成為稅務(wù)部門日常管理的難點(diǎn)和社會關(guān)注的熱點(diǎn)。　　一、房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅現(xiàn)象嚴(yán)重　　自國家實(shí)行土地有償

2、出讓、轉(zhuǎn)讓制度以來，房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，私人擁有房地產(chǎn)的數(shù)量不斷上升，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長強(qiáng)勁。然而與迅猛發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)相比，我國房地產(chǎn)稅收收入的增長卻十分有限。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1998～2003年，我國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營總收入和財(cái)政收入總額的年平均增幅分別為25%和17%，而與此密切相關(guān)的房地產(chǎn)稅收雖然絕對量增長也較快，但稅收額占整個財(cái)政收入的比重始終維持在%左右，增長非常有限，這與近年來整個國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長，房地產(chǎn)業(yè)迅速崛起壯大不協(xié)調(diào)。再從國家稅務(wù)總局公布的“2006年度中國企業(yè)所得稅納稅百強(qiáng)排行榜”看，竟然沒有一家房地產(chǎn)企業(yè)入圍。由此可見房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與稅收增長是嚴(yán)重失衡的?！?/p>

3、　房地產(chǎn)企業(yè)存在大量的偷逃稅收問題。例如2003年南京市在房地產(chǎn)業(yè)稅收專項(xiàng)檢查中發(fā)現(xiàn)，被查的88戶房地產(chǎn)企業(yè)有87戶存在問題；偷逃稅的房產(chǎn)企業(yè)竟然達(dá)九成以上。而且，令當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門不解的是，多數(shù)開發(fā)企業(yè)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)的是“微利”或者“虧損”。同樣在2003年，北京市地方稅務(wù)局對北京市房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了專項(xiàng)檢查，檢查發(fā)現(xiàn)被查的58家企業(yè)中，96%存在問題?！斑@早就是一個公開的秘密！”杭州市某房地產(chǎn)企業(yè)副總不以為然表示，“你讓房產(chǎn)企業(yè)都拍拍胸口捫心自問，誰沒有偷過稅！”由于房地產(chǎn)企業(yè)存在嚴(yán)重偷逃稅款問題，國家稅務(wù)總局下發(fā)的國稅發(fā)[2005]12號文件，將房地產(chǎn)行業(yè)連續(xù)5年定為全國稅收專

4、項(xiàng)檢查的重點(diǎn)，這說明房地產(chǎn)行業(yè)偷逃稅問題的嚴(yán)重性?！　《?、房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅的主要手段　　通過近年來對房地產(chǎn)企業(yè)稅收專項(xiàng)檢查和涉稅案件的審理，我們發(fā)現(xiàn)目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃稅手段繁多，形式多樣，常見的大致可歸納為以下幾種?！　⒑戏ㄊ杖朕D(zhuǎn)移或不記營業(yè)收入偷逃稅款　　一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過與其他單位合作建房等方式，以房換地，不記收入偷逃稅款。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于自身資金不足和征地的需要，抑或是擁有土地一方的利益需要，房地產(chǎn)企業(yè)與外單位簽訂聯(lián)合建房協(xié)議后，用所建房屋換取土地，而所換價(jià)值不按規(guī)定確認(rèn)銷售收入，不按規(guī)定申報(bào)納稅?！　《欠康禺a(chǎn)企業(yè)以商品房或門面房沖抵工程款不記收入偷逃稅

5、款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬勞動密集型、資金密集型企業(yè)，開發(fā)前期資金投入大，資金短缺嚴(yán)重，而建筑安裝工程在承接建安工程時，為了順利拿到所招投標(biāo)項(xiàng)目，經(jīng)常出現(xiàn)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)議首先帶資入場的現(xiàn)象。房子建成后，房地產(chǎn)企業(yè)就以相應(yīng)等值的商品房或門面房沖抵建安工程款，以此抵免營業(yè)額，偷逃營業(yè)稅、企業(yè)所得稅。　　三是房地產(chǎn)企業(yè)通過代收各種“初裝費(fèi)”及基金不記收入偷逃稅款。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)作方式來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收取售房款之外，還收取部分代收代付或代墊款頂：如有線電視的初裝費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)寬帶初裝費(fèi)、電話電纜初裝費(fèi)、煤氣管安裝費(fèi)、房屋交易費(fèi)、辦證費(fèi)、房屋維修基金、水電增容費(fèi)等等各種費(fèi)用。現(xiàn)行營

6、業(yè)稅政策規(guī)定，營業(yè)稅的營業(yè)額為納稅人向?qū)Ψ绞杖〉娜績r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，包括代收、代墊款項(xiàng)。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以企業(yè)實(shí)際沒有取得代收代墊款項(xiàng)收入為由不進(jìn)行納稅申報(bào)?！　⊥ㄟ^土地評估增值虛增開發(fā)成本偷逃稅款　　按照建設(shè)部門的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)規(guī)定了注冊資本越多、開發(fā)規(guī)模越大，則資質(zhì)等級越高。目前房地產(chǎn)企業(yè)有相當(dāng)一部分是民營企業(yè)性質(zhì)的有限責(zé)任公司，這些企業(yè)在初建時其注冊資本不大。為了提高資質(zhì)，這些規(guī)模較小的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用購進(jìn)的土地經(jīng)初步“三通一平”開發(fā)后，進(jìn)行虛假土地評估，虛增土地成本，一方面增大注冊資本，提高資質(zhì)，另一方面虛增土地成本直接記入開發(fā)成本，減少企業(yè)所得稅稅基

7、。還有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則與建筑安裝企業(yè)相互勾結(jié)做假，虛增成本，多計(jì)成本偷逃稅款。現(xiàn)行建筑安裝企業(yè)的建安，主要實(shí)行由稅務(wù)征收部門或管理部門的辦法，只要繳納營業(yè)稅及附加，在開票“窗口”或征收部門都能開到，少數(shù)地方把建安營業(yè)稅及附加作為“引稅”的重要渠道，這就為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃企業(yè)所得稅提供了可乘之機(jī)。房地產(chǎn)開發(fā)商用支付%營業(yè)稅及附加的代價(jià)，就可以輕松的偷逃33%的企業(yè)所得稅?！　〔扇　罢娼杩?、假按揭”偷逃稅款　　隨著銀行經(jīng)營方式多元化的發(fā)展，金融按揭貸款購房方式作為一項(xiàng)新興實(shí)用的服務(wù)項(xiàng)目，成為