東白倉商業(yè)綜合體商業(yè)計(jì)劃書

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1、東白倉商業(yè)綜合體項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書..目錄第一章總論3一、項(xiàng)目概況3二、項(xiàng)目業(yè)主簡介3三、編制依據(jù)4第二章市場需求分析5一、某市房地產(chǎn)市場環(huán)境5二、某市華龍區(qū)房地產(chǎn)市場分析8三、項(xiàng)目綜合分析10第三章項(xiàng)目定位與經(jīng)營主題12一、項(xiàng)目定位及規(guī)劃依據(jù)12二、項(xiàng)目定位12三、目標(biāo)市場12四、項(xiàng)目經(jīng)營主題13第四章項(xiàng)目總體規(guī)劃16一、功能劃分及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)16二、整體平面布局規(guī)劃16三、建筑風(fēng)格及外觀風(fēng)格17四、平面組合及規(guī)劃18第五章投資估算及資金籌措計(jì)劃20一、投資估算20二、資金籌資及使用計(jì)劃20第七章經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)

2、21一、基本假設(shè)前提21二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)21第八章風(fēng)險(xiǎn)分析24第九章總體評(píng)價(jià)25..第一章總論一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：東白倉商業(yè)綜合體項(xiàng)目項(xiàng)目地址：任丘路與濱河路西南角項(xiàng)目業(yè)主：某市某置業(yè)有限公司注冊資金：5000萬元經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、項(xiàng)目規(guī)模及內(nèi)容：項(xiàng)目占地面積75畝；擬建建筑面積49500平方米；建設(shè)商業(yè)綜合體。二、項(xiàng)目業(yè)主簡介多年來，公司十分注重商業(yè)信譽(yù)，由于重視內(nèi)部管理，企業(yè)發(fā)展穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)效益良好，市場競爭能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力不斷增強(qiáng)，被某市相關(guān)專業(yè)銀行評(píng)為“AAA級(jí)信用企業(yè)"、"優(yōu)良客戶"

3、及“綠色通道”。近幾年，公司在房地產(chǎn)主業(yè)方面取得了長足發(fā)展，所有開發(fā)項(xiàng)目全部通過專業(yè)權(quán)威部門驗(yàn)收，優(yōu)良品率達(dá)85%以上。三、編制依據(jù)1、《某市華龍區(qū)市場調(diào)查報(bào)告》2、《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》1993年，國家計(jì)委。3、《某市建筑工程99基價(jià)表》..第二章市場需求分析一、某市房地產(chǎn)市場環(huán)境（一）某市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r某是一座具有三千多年歷史和璀璨文化的名城，以其獨(dú)特的地理位置形成了具有濃郁的地方特色及繁榮的內(nèi)陸商貿(mào)經(jīng)濟(jì)。優(yōu)惠的政策，良好的投資環(huán)境以及前景廣闊的市場，某成為新一輪投資的熱點(diǎn)，大量的國外資金和國

4、內(nèi)資金涌入某，尋求投資發(fā)展，激活了某的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，帶旺了人氣，為某經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展提供了大量的機(jī)遇和條件。近幾年來某市的GDP增長率一直高于全省平均水平，固定資產(chǎn)投資增長率更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過全省的平均水平，在全省觀經(jīng)濟(jì)形勢不斷趨好的大環(huán)境中，某市經(jīng)濟(jì)今年將繼續(xù)呈現(xiàn)良好的運(yùn)行態(tài)勢。這為房地產(chǎn)市場營造了很好的大環(huán)境。（二）某市房地產(chǎn)投資與交易情況分析據(jù)有關(guān)方面最新統(tǒng)計(jì)顯示，某市的房地產(chǎn)市場已保持了連續(xù)七年的高速增長，為業(yè)內(nèi)人士所驚嘆。在1996年，某用于房地產(chǎn)開發(fā)的投資為55億多元，之后每年以10%以上的速度增長，到

5、2002年，某的房地產(chǎn)投資已達(dá)到245.91億元。..與此相應(yīng)，開發(fā)建設(shè)規(guī)模也逐步擴(kuò)大，1996年房地產(chǎn)開發(fā)施工、新開、竣工面積分別為1424萬平方米、348萬平方米、351萬平方米；而2002年房地產(chǎn)開發(fā)施工、新開、竣工面積是3653萬平方米、1661萬平方米、1020萬平方米。某的房地產(chǎn)交易也保持著高速增長。據(jù)了解，在1996年，某房地產(chǎn)年銷售面積才166萬平方米，銷售額18.99億元。之后每年以50%左右的速度增長。1998年，某房市實(shí)現(xiàn)年銷售416萬多平方米；到2002年的銷售面積已達(dá)1016.

6、58萬平方米。在投資和交易量都逐年呈上升的情況下，房地產(chǎn)市場已逐步實(shí)現(xiàn)了兩個(gè)轉(zhuǎn)變：房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)由粗放型的生產(chǎn)方式向集約型的生產(chǎn)方式轉(zhuǎn)變，也叫做由速度規(guī)模型向質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)變；住房消費(fèi)由單位購房為主向個(gè)人消費(fèi)為主轉(zhuǎn)變，消費(fèi)者更趨于理性消費(fèi)。（三）某市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r分析1某市商業(yè)用房開發(fā)總規(guī)模分析近年來某商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)有了很大的發(fā)展，無論是在開發(fā)投資規(guī)模方面還是施工面積方面都有了明顯的增長，但是通過比較我們可以發(fā)現(xiàn)：無論是商業(yè)用房的開發(fā)投資占房地產(chǎn)開發(fā)總投資的的比例還是商業(yè)用房施工面積占房地產(chǎn)總施工面積

7、的比例都有下降的趨勢。由此可知某的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展還很不夠截至到2002年底，某商業(yè)設(shè)施總經(jīng)營面積達(dá)到2200㎡，主城區(qū)商業(yè)營業(yè)面積預(yù)計(jì)在400－500萬㎡，其中渝中區(qū)商業(yè)營業(yè)面積近130萬㎡。經(jīng)過幾十年的發(fā)展，某市主城區(qū)基本形成了頗有影響的五大商圈：沙坪壩商圈、解放碑商圈、楊家坪商圈、南坪商圈和觀音橋商圈。..2某商業(yè)設(shè)施的供求趨勢（1）五大商圈會(huì)更進(jìn)一步發(fā)展。根據(jù)IRS指數(shù)推算，即使是商業(yè)最發(fā)達(dá)的解放碑商圈和沙坪壩商圈，其商業(yè)設(shè)施仍未飽和，其他的諸如楊家坪商圈、南坪商圈和觀音橋商圈更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到飽和

8、程度。因此這些核心商圈還有較大的發(fā)展空間，開發(fā)商會(huì)充分利用剩余的為數(shù)不多的地塊進(jìn)行商業(yè)物業(yè)開發(fā)，爭取贏得最后一塊蛋糕。（2）次級(jí)商業(yè)中心在悄然崛起。五大商圈的競爭日益激烈，開發(fā)商已經(jīng)開始轉(zhuǎn)向次級(jí)商業(yè)中心尋找投資的機(jī)會(huì)，因此大坪、巴南、北碚等地的商業(yè)設(shè)施供應(yīng)量正在急劇增長。（3）城郊購物中心將成為下一個(gè)投資亮點(diǎn)。隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，人們的收入水平不斷提高，城市人口會(huì)不斷向郊區(qū)轉(zhuǎn)移；同時(shí)由于城市中央商業(yè)區(qū)的競爭日益激烈，從經(jīng)營成本角度考慮，投