自營外包物業(yè)項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)分析(5稿)

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1、..西豐公司運(yùn)行分析及發(fā)展方向思考重慶西豐物業(yè)管理有限公司2012年7月13日資料..目錄一、國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)的起源及發(fā)展方向3二、西豐公司業(yè)務(wù)開展情況及財(cái)務(wù)狀況3（一）物業(yè)項(xiàng)目開展基本情況31、業(yè)務(wù)開展的范圍、職責(zé)及模式32、與同行業(yè)企業(yè)在業(yè)務(wù)開展方面的對(duì)標(biāo)4（二）人力資源情況81、西豐公司人員構(gòu)成情況82、西豐公司與其他同行業(yè)企業(yè)人力資源情況對(duì)標(biāo)8（三）財(cái)務(wù)狀況101、收入構(gòu)成情況102、成本構(gòu)成情況113、2012年預(yù)算情況114、與同行業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況對(duì)標(biāo)12三、園區(qū)物業(yè)自管與外包的分析13（一）整體外包操作模式13（二

2、）自身經(jīng)營操作模式14四、市內(nèi)各園區(qū)物業(yè)管理情況15五、分析及建議15（一）西豐公司成立的必要性15（二）西豐公司未來發(fā)展的構(gòu)想建議17資料..一、國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)的起源及發(fā)展方向國內(nèi)的物業(yè)管理起步較晚，從20世紀(jì)20年代初期起，中國沿海及內(nèi)地一些大城市的房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。當(dāng)時(shí)已經(jīng)出現(xiàn)了代理出租、清潔衛(wèi)生、住宅裝修、服務(wù)管理等經(jīng)營性的專業(yè)公司，形成了中國現(xiàn)代物業(yè)管理的雛形。2003年9月1日起實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》是中國物業(yè)管理發(fā)展史上的又一里程碑，它標(biāo)志中國物業(yè)管理的發(fā)展正式納入了法制化軌道，對(duì)維護(hù)房屋所有人的合法權(quán)益，改善

3、人民群眾的生活和工作環(huán)境，規(guī)范物業(yè)管理行為，有著十分重要的意義。作為一個(gè)新興行業(yè)，物業(yè)管理自誕生開始，便顯示出強(qiáng)大的生命力，經(jīng)過幾十年的發(fā)展，我國物業(yè)管理的模式也逐漸從起初的“大而全”、“小而全”向?qū)I(yè)化過渡。目前，國內(nèi)的物業(yè)管理發(fā)展趨勢(shì)正朝著專業(yè)化方向延伸。二、西豐公司業(yè)務(wù)開展情況及財(cái)務(wù)狀況（一）物業(yè)項(xiàng)目開展基本情況1、業(yè)務(wù)開展的范圍、職責(zé)及模式西豐公司成立于2012年2資料..月，承擔(dān)了西永微電子產(chǎn)業(yè)園區(qū)部分自有樓宇的物業(yè)管理及服務(wù)工作，主要業(yè)態(tài)有寫字樓、商業(yè)、廠房、倉庫、公寓樓等（包括綜合樓、研發(fā)樓、天街商業(yè)街、菁英公寓

4、、臨時(shí)公寓、西科公寓及商業(yè)、富康新城及商業(yè)、西康公寓及商業(yè)、和諧佳園及商業(yè)、綜保區(qū)內(nèi)的廠房倉庫、非保倉庫及業(yè)務(wù)用房、惠普?qǐng)@、標(biāo)準(zhǔn)廠房一、二期），截止2012年6月底，管轄面積約為134萬平方米。西豐公司總體工作職責(zé)是負(fù)責(zé)園區(qū)工業(yè)地產(chǎn)、自有樓宇的物業(yè)管理工作；負(fù)責(zé)與入園企業(yè)對(duì)接，提供生活服務(wù)和管理。西豐公司工作管理模式為：（1）人員管理模式：西豐公司管理層人員主要由集團(tuán)公司正式員工組成（另有少數(shù)專業(yè)派遣員工），集團(tuán)公司負(fù)責(zé)管理和考核；管理處員工由菲斯克勞務(wù)公司派遣組成，由菲斯克勞務(wù)公司和西豐公司共同管理，西豐公司負(fù)責(zé)考核。（2）

5、業(yè)務(wù)工作管理模式：保潔、保安、客服、會(huì)服、工程維修工作由西豐公司自行管理實(shí)施。（3）共用設(shè)施設(shè)備維保模式：共用設(shè)施設(shè)備（消防系統(tǒng)、電梯、空調(diào)、監(jiān)控系統(tǒng)）實(shí)行業(yè)務(wù)外包。（4）生化池清掏、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)實(shí)行業(yè)務(wù)外包。2、與同行業(yè)企業(yè)在業(yè)務(wù)開展方面的對(duì)標(biāo)資料..西豐公司成立時(shí)分別從海泰物業(yè)公司、大正物業(yè)公司接手惠普?qǐng)@、研發(fā)樓等物業(yè)管理工作。西豐公司通過近半年的獨(dú)立運(yùn)作在業(yè)務(wù)方面取得了一定的成效，以惠普?qǐng)@、研發(fā)樓物業(yè)管理工作為例，現(xiàn)就西豐公司現(xiàn)階段業(yè)務(wù)開展情況與海泰物業(yè)公司及大正物業(yè)公司在業(yè)務(wù)層面上進(jìn)行全面的對(duì)標(biāo)。（1）業(yè)務(wù)基礎(chǔ)管理工作對(duì)標(biāo)

6、海泰物業(yè)、大正物業(yè)在園區(qū)項(xiàng)目的管理上，成立了西永分公司，采用項(xiàng)目責(zé)任制，各項(xiàng)目管理處只對(duì)西永分公司負(fù)責(zé)，管理偏重于經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，具體內(nèi)部事務(wù)性的基礎(chǔ)管理工作不夠細(xì)致和完善，與重點(diǎn)企業(yè)的聯(lián)系是靠原資產(chǎn)公司來完成。而西豐公司接管后，按照集團(tuán)公司對(duì)物業(yè)管理的指導(dǎo)思想開展工作，管理與服務(wù)是圍繞入園企業(yè)的生產(chǎn)和生活需要而提供，各管理處對(duì)公司負(fù)責(zé)。公司制定了一系列的管理制度與工作流程，特別是建立了重點(diǎn)企業(yè)聯(lián)系對(duì)接制度，大大縮短了入園企業(yè)提出問題的反饋和處理時(shí)間，提高了公司業(yè)務(wù)工作運(yùn)行效率，提高了入園企業(yè)的滿意度。（2）業(yè)務(wù)開展的廣度及難度對(duì)標(biāo)

7、在西豐公司成立之前，海泰物業(yè)公司管理的園區(qū)項(xiàng)目有惠普?qǐng)@、標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)房一期以及和諧家園；大正物業(yè)管理園區(qū)的項(xiàng)目有研發(fā)樓、綜合樓、天街與西康公寓二號(hào)樓。兩家公司管理園區(qū)的項(xiàng)目共計(jì)約70萬平方米。西豐公司1月份接管了海泰、大正所管理的園區(qū)所有項(xiàng)目，截止2012年6月份，西豐公司共管理園區(qū)自有物業(yè)共計(jì)134萬平方米。管理的業(yè)態(tài)增加，涵蓋廠房倉庫、商業(yè)、寫字樓、公寓樓等，管理的方量接近翻了一翻。資料..海泰、大正物業(yè)管理園區(qū)項(xiàng)目時(shí)，園區(qū)的很多設(shè)施設(shè)備尚未移交，且管理的設(shè)施設(shè)備都處在質(zhì)保期內(nèi)。電梯、消防以及中央空調(diào)等設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)均由設(shè)備

8、廠家保修。交接時(shí)海泰、大正物業(yè)公司未交設(shè)施設(shè)備技術(shù)資料和臺(tái)賬。西豐公司接管之后，電梯、消防設(shè)施、中央空調(diào)等設(shè)施設(shè)備陸續(xù)超出產(chǎn)品質(zhì)保期。為了保證設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行，公司面臨對(duì)設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)，在公司無專業(yè)技術(shù)人員的情況下實(shí)行了業(yè)務(wù)外包，管理成本相對(duì)增加，維保質(zhì)量的監(jiān)控難度加大