哈爾濱新湖別墅策劃

哈爾濱新湖別墅策劃

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1、目錄前言哈爾濱市宏觀經(jīng)濟(jì)形式分析2003年哈市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群的提純產(chǎn)品力、形象力的提純媒體選擇原則銷售力提純前言別墅,至上品質(zhì)的尊貴府邸,它是輝煌貴族的注腳,它是皇家豪華的詮釋。別墅生活,藝術(shù)人生,只為巔峰成功人士量身訂做的生活情趣,一種超越奢華的生活方式……一、哈爾濱市宏觀經(jīng)濟(jì)形式分析市統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明,1至4月份,哈爾濱國(guó)民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)穩(wěn)定快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),全市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值321.6億元,同比增長(zhǎng)13.8%,增幅比上年同期提高2.7個(gè)百分點(diǎn),為1997年以來同期

2、經(jīng)濟(jì)發(fā)展最好時(shí)期.據(jù)統(tǒng)計(jì),今年前4個(gè)月,我市第一產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展,實(shí)現(xiàn)增加值24億元,同比增長(zhǎng)4.1%;第二產(chǎn)業(yè)增勢(shì)強(qiáng)勁,實(shí)現(xiàn)增加值119.6億元,同比增長(zhǎng)17.5%;第三產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展,實(shí)現(xiàn)增加值178.1億元,同比增長(zhǎng)速度最快,同比增長(zhǎng)24.6%,交通運(yùn)輸郵電業(yè)、批發(fā)零售貿(mào)易餐飲業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、其他服務(wù)業(yè)分別增長(zhǎng)8.3%、13.2%、9%、13%。二、2003年哈市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況(一)城市發(fā)展未來走向:國(guó)務(wù)院在《關(guān)于哈市城市的總體規(guī)劃的批復(fù)》中指出:到2005年,哈市城市實(shí)際居住人口要控制在306萬人以內(nèi)

3、;到2010年,哈市城市居住人口要控制在326萬人以內(nèi)。如按5年內(nèi)市區(qū)人口增加20萬人計(jì)算,一年城市增加人口為4萬人,按2000年底哈市人均居住面積9.1平方米,建筑面積14平方米計(jì)算,需為新增人口建設(shè)住房56萬平方米。(二)商品房銷售價(jià)格保持平穩(wěn):2001年,我國(guó)房地產(chǎn)住宅價(jià)格出現(xiàn)了小幅攀升。國(guó)家計(jì)委統(tǒng)計(jì)局計(jì)算,房屋銷售價(jià)格上漲了1.2%,土地交易價(jià)格上漲0.5%,持續(xù)走熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)也把我市商品房每平方米價(jià)格拉升了將近100元。步入2002年,商品房的購(gòu)買主體將以個(gè)體購(gòu)買為主,二級(jí)市場(chǎng)日趨成熟并進(jìn)一

4、步開放,舊房和轉(zhuǎn)售房上市增多,加之目前全國(guó)商品房的空置面積約9000萬平方米,商品房市場(chǎng)出現(xiàn)較為明顯的買方市場(chǎng)。但由于開發(fā)部門在宏觀上限制開發(fā)量、防止過熱開發(fā)以及決定房?jī)r(jià)的建筑成本和土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)(包括稅金)已無下降空間,因此,今后幾年我市商品房?jī)r(jià)將保持平穩(wěn)或穩(wěn)中有升。(三)經(jīng)濟(jì)適用房前景看好中高檔樓盤市場(chǎng)低靡:今年我市計(jì)劃經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)量為260多萬平方米,約占全市開發(fā)總面積的50%,售價(jià)約為1500元/平方米——2000元/平方米。由于政府的大力扶持,經(jīng)濟(jì)適用房表現(xiàn)出很大的“經(jīng)濟(jì)性”。如果經(jīng)濟(jì)適用房質(zhì)量

5、、面積、戶型與中高檔商品房相差無幾,并位于同一地段,價(jià)格又相差懸殊,那么商品房在競(jìng)爭(zhēng)中將處于劣勢(shì),勢(shì)必給商品房市場(chǎng)造成一定的沖擊。(四)高檔樓盤供大于求銷售進(jìn)度緩慢:從調(diào)查數(shù)據(jù)中顯示,高檔樓盤(特別是高層住宅)的銷售率普遍在40%左右,隨著個(gè)體消費(fèi)占領(lǐng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流,價(jià)格對(duì)購(gòu)房者來說成為首要考慮的因素,福利分房末班車的開走也使高檔樓盤失去了大量客戶。但高檔樓盤的供應(yīng)量卻從未下降。據(jù)統(tǒng)計(jì),高檔樓盤的建筑規(guī)模、戶型設(shè)計(jì)、銷售價(jià)格等消費(fèi)者關(guān)心的主要購(gòu)房因素相似,同質(zhì)化的項(xiàng)目導(dǎo)致了各樓盤在銷售上均處在“高處不

6、勝寒”的尷尬境地。(五)建設(shè)部目前正加緊制定經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法,以后將不再敞開供應(yīng)面積在120㎡以上的經(jīng)濟(jì)適用房。經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法將對(duì)供應(yīng)對(duì)象和供應(yīng)面積做出明確規(guī)定。具體內(nèi)容要根據(jù)各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民住房情況和財(cái)政可承受能力,因地制宜地確定中低收入標(biāo)準(zhǔn),明確供應(yīng)對(duì)象的范圍,不再實(shí)行敞開供應(yīng)。界定范圍的標(biāo)準(zhǔn)將從嚴(yán)從小,以保障而不是改善中低收入家庭住房為主。豪華型、復(fù)式住宅將被嚴(yán)格禁止。這表明我市經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)將逐步走向規(guī)范,經(jīng)濟(jì)適用房也將與其他住宅項(xiàng)目形成明顯的區(qū)隔。這一舉措的出臺(tái)對(duì)中、高檔樓盤市場(chǎng)的

7、發(fā)展將起到一定的推動(dòng)作用。三、影響本項(xiàng)目推廣的因素分析(一)我司經(jīng)過深入研究,項(xiàng)目銷售均價(jià)在3000—4500元/㎡的項(xiàng)目多集中在南崗區(qū)馬家溝沿岸一帶;開發(fā)區(qū)一帶;道里中央大街一帶及松花江沿線一帶。以上品類項(xiàng)目多以高層住宅為主,板式項(xiàng)目和帶有園林景觀的項(xiàng)目漸成主流,點(diǎn)式項(xiàng)目和部分單體項(xiàng)目將淡出市場(chǎng)。(二)行業(yè)政策的陸續(xù)出臺(tái):1、國(guó)土資源部下發(fā)了關(guān)于“停止別墅類用地”的批文,該政策的頒布為本項(xiàng)目的順利發(fā)展提供保證。2、2003年哈市將全面限制高檔住宅項(xiàng)目的審批,首次實(shí)行了土地拍賣制度。并將重點(diǎn)建設(shè)的方向轉(zhuǎn)

8、向兩方面:一是盤活二手房市場(chǎng),拉動(dòng)一手房存貨的消化;二是加大力度改善老、城區(qū)的面貌,以配合哈市生態(tài)園林城市的整體形象。以上政策的出臺(tái)和實(shí)施將大幅度降低市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度,有利于項(xiàng)目穩(wěn)步、持續(xù)發(fā)展。l市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè):1、未來幾年高檔樓盤在營(yíng)造高質(zhì)的同時(shí),主要賣點(diǎn)將會(huì)由前階段的智能為主轉(zhuǎn)向通過提高服務(wù)水平與增加項(xiàng)目各種附加值。2、中、高檔項(xiàng)目在追求大型化,提供優(yōu)質(zhì)環(huán)境、概念的同時(shí),亦會(huì)向精品盤方向發(fā)展,3500元~4000元/㎡的中、高檔項(xiàng)目將成為今

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