需求收入彈性應(yīng)用案例分析

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1、貴州財(cái)經(jīng)學(xué)院MBA管理經(jīng)濟(jì)學(xué)案例分析總結(jié)MBA案例分析總結(jié)針對(duì)亟待解決的問題，我們組對(duì)整個(gè)規(guī)劃進(jìn)行了一個(gè)設(shè)定，現(xiàn)在我們需將這個(gè)規(guī)劃面對(duì)整個(gè)媒體，整個(gè)房地產(chǎn)界等做一個(gè)陳述，預(yù)測(cè)10年后，這個(gè)房地產(chǎn)公司應(yīng)如何進(jìn)行住房規(guī)劃。首先，我們應(yīng)了解10年后居民住房需求（租房、買房）的增長數(shù)量。要求出住房需求（租房、買房）的增長數(shù)量，根據(jù)案例，只分別給出租、買房的需求收入彈性區(qū)間，我們知道住房需求收入彈性很好地度量了收入變化對(duì)住房需求的影響,它被定義為住房需求的百分比變化與家庭收入的百分比變化的比值，同時(shí)案例中提到今后10年內(nèi)每人每年平均可增長收入2%——3%，在此處，我們組

2、進(jìn)行了激烈的討論，10年后每人收入的百分比變化到底是多少，我們應(yīng)該以現(xiàn)在為基數(shù)進(jìn)行累積，還是估算第9年從而來求，后來根據(jù)我們的計(jì)算以及對(duì)題目的仔細(xì)思考，一致認(rèn)為：既然是要我們現(xiàn)在做規(guī)劃，就應(yīng)該從現(xiàn)有基數(shù)來累積進(jìn)行計(jì)算，故10年后的收入百分比變化為a——b，計(jì)算步驟為a=【（1+2%）10-1】/1=22%b=【（1+3%）10-1】/1=34%從而由需求收入彈性的公式（E=住房需求的百分比變化/收入的百分比變化）和已知的條件，我們可得出10年后居民住房需求增長數(shù)量,圖表1所示:租房買房需求收入彈性0.8-1.00.7-1.510年后居民需求增長數(shù)量17.6%-

3、34%15.4%-51%根據(jù)我們所學(xué)的需求收入彈性,309秋季周末班第三小組貴州財(cái)經(jīng)學(xué)院MBA管理經(jīng)濟(jì)學(xué)案例分析總結(jié)一般我們認(rèn)為e總是大于0的，因?yàn)槭杖氲淖兓》恐Ц赌芰Φ淖兓偸峭较虻?，?dāng)０＜ｅ＜１時(shí),缺乏收入彈性，住房屬于生活必需品,說明居民租、住房支付能力的提高速度要小于收入增長的速度,對(duì)于租房者和一部分買房者來說,住房是他們的生活必需品,當(dāng)收入增加時(shí),將購買住房的數(shù)量增加。根據(jù)查找資料顯示，北京的自有住房家庭的收入彈性為0.86，仍然偏向于必需品的范疇，投資意識(shí)還相對(duì)較弱。當(dāng)ｅ＞１時(shí)，彈性大，住房屬于奢侈品，說明居民住房支付能力的提高速度大于收入增

4、長的速度，這里我們看到，只在買房收入彈性中出現(xiàn)，據(jù)查找資料顯示，美國學(xué)者以各種樣本（一個(gè)城市或者多個(gè)城市）所估計(jì)的自有住房家庭的收入彈性分布在1.1-1.5之間，根據(jù)他們的研究表明，此時(shí)人民不再把住房當(dāng)成僅僅是遮風(fēng)避雨和休息的場(chǎng)所,而更多地是利用它來實(shí)現(xiàn)舒適的生活、顯示地位和財(cái)富以及獲取投資收益。用期權(quán)的理論來解釋，從圖表1中我們可以看到買房增加量為15.4%-51%，變動(dòng)性遠(yuǎn)大于租房17.6%-34%，所以未來大幅增加的可能性大于租房，因此，投資于用于出售的住房比較可能掙錢。其次，我們組對(duì)用來租的房子進(jìn)行了界定，認(rèn)為如果是可以出租的門面，作為房地產(chǎn)公司來說，

5、追求利潤最大化，這一部分房子將能取得比較大的利潤，他們將愿意進(jìn)行投資，但如果是廉租房，根據(jù)國家的要求，我國將在2011年前，基本解決747萬戶城市低收入家庭的住房問題，這一部分的需求相當(dāng)大，就貴州省都勻房地產(chǎn)管理局來說，目前全市5個(gè)辦事處的5736戶的低收入居民中，已經(jīng)有1200多戶提出了居住廉租房的申請(qǐng)，而全市幾年間所建成的廉租房只有296309秋季周末班第三小組貴州財(cái)經(jīng)學(xué)院MBA管理經(jīng)濟(jì)學(xué)案例分析總結(jié)套，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足低收入人群的住房需求。但根據(jù)目前的建房標(biāo)準(zhǔn)，50平方米內(nèi)的廉租房的工程以及土地拆遷，園區(qū)配套等費(fèi)用，每平方米的成本為1000元左右，而國家的補(bǔ)

6、貼為每平方米400元，意思是說，如果政府不買單，房地產(chǎn)公司來建設(shè)，他們將至少支付每平方米600元的成本，與追求的利潤最大化的原則背道而馳；如果這部分由政府來買單，就貴州都勻市的情況，全市到目前共有低收入居民，5763戶，按照國家有關(guān)規(guī)定，到2011年共需建設(shè)廉租房3838套，所需資金1.95億元，除了國家補(bǔ)貼6千萬元以外，市政府共需配套1.35億元的資金，約占都勻市全年財(cái)政收入的四分之一，壓力重重，要出錢新建的可能性也較小。所以我們組還是認(rèn)為盡管租房的需求比較大，對(duì)于政府或者房地產(chǎn)公司在建設(shè)上的投入還是會(huì)相對(duì)比較少，所以應(yīng)該將10年后的規(guī)劃主要放在買房者的需求

7、上。最后，我們組認(rèn)為此案例沒有列出現(xiàn)有的租、買房基數(shù)以及收入情況等，只是給出百分比，使得我們的分析沒有精確數(shù)值，難以說明問題；同時(shí)，除收入以外，家庭財(cái)富、住房偏好的變化、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、政策的改變等也將影響租、住房的需求。結(jié)語：在此次案例分析中，各組員積極配合參加，并發(fā)揮自身所長，經(jīng)過相互之間的交流，大家對(duì)需求收入彈性的認(rèn)識(shí)有了較大的提高，并對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)有了進(jìn)一步的了解，但由于知識(shí)的局限性以及時(shí)間的緊迫，還有許多不夠完善的地方，將在以后加以改善。309秋季周末班第三小組