【5A版】開盤前營銷推廣方案最新.ppt

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1、新方·新怡園2011年3、4季度營銷推廣方案－－青島華之星策劃營銷有限公司CONTENTS目錄一、項(xiàng)目基本信息二、營銷策略三、推廣安排四、準(zhǔn)備工作前言2011年坊子新區(qū)市場(chǎng)繼續(xù)保持放量，坊子新區(qū)將有眾多新老項(xiàng)目參與搶奪市場(chǎng)份額的競(jìng)爭(zhēng)。新方·新怡園項(xiàng)目作為坊子新區(qū)板塊內(nèi)最受關(guān)注的項(xiàng)目之一，如何讓項(xiàng)目在年內(nèi)保持良好的銷售勢(shì)頭，完成集團(tuán)公司安排的年度任務(wù)，并奠定區(qū)域市場(chǎng)領(lǐng)先的地位，并且打下品牌基礎(chǔ)，形成勢(shì)能，帶動(dòng)今后幾年內(nèi)其余后續(xù)房源的銷售，緩解以后的市場(chǎng)壓力，成為營銷策略制定的基礎(chǔ)與目標(biāo)。通過對(duì)前段時(shí)間的銷售情況以及認(rèn)籌客戶積累

2、的情況的總結(jié)，我們發(fā)現(xiàn)目前現(xiàn)場(chǎng)來客途徑比較單一。為了改善現(xiàn)狀、蓄勢(shì)開盤并保持后續(xù)銷售的持續(xù)良好，我公司將根據(jù)目前本項(xiàng)目的銷售情況，結(jié)合市場(chǎng)可預(yù)見的狀況及旺季淡季的情況，對(duì)2011年3、4季度制訂系統(tǒng)、合理、可行的營銷推廣計(jì)劃，力求銷售工作按公司署順利進(jìn)行并且取得較好的銷售成績。一、項(xiàng)目基本信息項(xiàng)目四期開盤房源：B區(qū)11#-、12#、13#、14#、15#、16#，共計(jì)6棟、292套房源；多層：11#、12#、13#、14#，共計(jì)150套，商鋪10套；11#：共2個(gè)單元20套房源，面積125.7㎡10套、119.89㎡10套。

3、12#：共4個(gè)單元40套房源，面積86.01㎡10套、98.59㎡10套、97.26㎡20套。13#：共5個(gè)單元50套房源，面積88.22㎡10套、82.86㎡10套、83.19㎡30套。14#：共5個(gè)單元50套房源，住宅面積80.13的40套、商鋪面積58.05的10套。小高層：15#、16#；房源共計(jì)132套；15#：共2個(gè)單元66套房源，面積107.1㎡22套、80.43㎡22套、96·93㎡22套。16#：共2個(gè)單元66套房源，面積107.1㎡22套、80.43㎡22套、96·93㎡22套。一、項(xiàng)目基本信息項(xiàng)目SWO

4、T分析優(yōu)勢(shì)分析1、新方品牌在濰坊的影響力大；1、前期客戶資源多，客戶關(guān)系維護(hù)好；2、一、二期已經(jīng)入住，項(xiàng)目生活氛圍顯現(xiàn)。3、營銷推廣力度比較大，有較好的市場(chǎng)形象。4、多層、小高層兩種建筑形態(tài)供應(yīng)選擇。劣勢(shì)分析1、多層一次性付款，購買資金成本太高。2、項(xiàng)目周邊配套相對(duì)較為不全；3、交通便利性差。機(jī)會(huì)分析1、限購政策未出臺(tái)，增加一部分有能力改善居住環(huán)境的購買需求。2、3期交房，業(yè)主資源增多，生活氛圍更加優(yōu)質(zhì)。3、3期銷售良好，引導(dǎo)、削弱客戶對(duì)小高層的消費(fèi)觀念及抗性威脅分析1、銀行貸款門檻提高，壓制一部分購買需求。2、坊子板塊購房

5、客戶規(guī)模有限，上市項(xiàng)目及開發(fā)量一直很大，競(jìng)爭(zhēng)壓力大。一、項(xiàng)目基本信息客群分析二、營銷策略根據(jù)目前項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)以及項(xiàng)目整體操盤考慮，華之星以年前最大化的保證項(xiàng)目的銷售以及回款，完成年度銷售任務(wù)；時(shí)值四期開盤，抓住開盤這個(gè)重大銷售節(jié)點(diǎn)的契機(jī)，在推廣四期開盤同時(shí)，塑造“新方新怡園”品牌形象，鞏固我項(xiàng)目在坊子新區(qū)的市場(chǎng)地位和“新方”實(shí)實(shí)在在負(fù)責(zé)任的地產(chǎn)品牌形象，在短時(shí)間形成高度的市場(chǎng)關(guān)注度，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際現(xiàn)狀，讓客戶真正體驗(yàn)到項(xiàng)目的宜居和舒適性，建立自身優(yōu)勢(shì)，有效為銷售積累更多客戶，是整體營銷策略考慮的重點(diǎn)。同時(shí)建立起項(xiàng)目差異化的優(yōu)勢(shì)，塑

6、造坊子新區(qū)第一宜居家園的市場(chǎng)地位。二、營銷策略策略目標(biāo)一、繼續(xù)保證項(xiàng)目熱銷；二、增加來客量；三、奠定品牌基礎(chǔ)，形成勢(shì)能，帶動(dòng)今后更大體量的銷售；四、為后期銷售作好鋪墊；五、解決目前客戶存在來訪渠道單一的問題，開拓新的客戶源；六、加強(qiáng)已購業(yè)主的滿意度；七、提升項(xiàng)目在市場(chǎng)上的地位、形象；二、營銷策略策略原則細(xì)分市場(chǎng)，定位推廣；全面塑造項(xiàng)目品牌，采用“廣、深、高”戰(zhàn)術(shù)；項(xiàng)目服務(wù)升級(jí)，廣告從屬；服務(wù)走出去，客戶引進(jìn)來；小幅提價(jià)，穩(wěn)步快跑；二、營銷策略高調(diào)亮相強(qiáng)勢(shì)推廣活動(dòng)引爆節(jié)點(diǎn)控制現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)+++以項(xiàng)目品牌導(dǎo)入市場(chǎng)，塑造項(xiàng)目的宜居和居

7、住舒適性，重點(diǎn)力推項(xiàng)目”品質(zhì)升級(jí)”,為后期項(xiàng)目的塑造“品質(zhì)社區(qū)”提供品牌支撐，建立無形的項(xiàng)目高度。將坊子新區(qū)的現(xiàn)有的媒介通路全方位鋪開，同時(shí)在不影響項(xiàng)目形象的前提下，針對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)做好硬廣、短信、派單以及大客戶開發(fā)。利用精心安排的開盤活動(dòng)、新售樓部開放活動(dòng)以及新產(chǎn)品入市的認(rèn)購活動(dòng)引爆市場(chǎng)，形成聚焦和輿論話題，街巷人們談?wù)摰慕裹c(diǎn)。景觀示范區(qū)和項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)，塑造自身品質(zhì)宜居社區(qū)形象。（做好現(xiàn)場(chǎng)的衛(wèi)生保潔）根據(jù)時(shí)間節(jié)點(diǎn)確定認(rèn)籌活動(dòng)以及開盤活動(dòng)，同時(shí)將各個(gè)階段的優(yōu)惠措施引入到銷售動(dòng)作之中，形成持續(xù)關(guān)注。根據(jù)中秋、交房契機(jī)，維護(hù)老客戶關(guān)

8、系，贈(zèng)送禮品，充分利用和發(fā)揮現(xiàn)有充足的客戶資源。高調(diào)亮相強(qiáng)勢(shì)推廣活動(dòng)引爆現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)節(jié)點(diǎn)控制二、營銷策略面臨的營銷阻力1、市場(chǎng)放量即將大幅度增長坊子市場(chǎng)2011年第二季度成交1666套，成交面積151416.4㎡，位列濰坊6區(qū)第四位，開盤量位列倒數(shù)第一位，可見坊子板塊在上半年放量很小，主要消化