【5A版】物業(yè)糾紛處理及風(fēng)險(xiǎn)防范培訓(xùn)課件.ppt

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1、物業(yè)糾紛處理及風(fēng)險(xiǎn)防范物業(yè)是做什么的？物業(yè)，原來(lái)叫物業(yè)管理，后來(lái)改成了物業(yè)服務(wù)，沒(méi)有了管理，只能服務(wù)了！再者說(shuō)，物業(yè)也沒(méi)強(qiáng)制權(quán)，管誰(shuí)誰(shuí)不聽(tīng)，久而久之，物業(yè)管理也就不復(fù)存在了。在業(yè)主心中，物業(yè)，是無(wú)所不能的，什么樓房地基下沉，房屋漏水，鄰里關(guān)系，車輛故障等等，人們總在埋怨，物業(yè)人員太老，物業(yè)老齡化，殊不知，物業(yè)已經(jīng)走進(jìn)了夕陽(yáng)，物業(yè)費(fèi)用的低廉，工人工資和物價(jià)的不斷上漲，政府部門的推諉，維修基金的審批程序繁瑣，就是政府部門審批通過(guò)，還要面臨許多業(yè)主的不簽字，不配合，物業(yè)在蹣跚前行，慢慢的消褪，慢慢的消亡，漸漸的，小區(qū)物業(yè)會(huì)成為政府最頭疼的大事。物業(yè)是做什么的？為此，記者走訪了一些物業(yè)小區(qū)，有人回

2、答：是我們請(qǐng)來(lái)的管家，也是保姆；物業(yè)什么都得管，反正我交了物業(yè)費(fèi);；我的車被劃了一下，物業(yè)得賠，我的屋子漏水，物業(yè)得修;老娘出門摔了一下，物業(yè)得照顧，賠償?。焕系还穱樦?，物業(yè)看著辦！；老公喝酒了，上不了樓，物業(yè)要服務(wù)，負(fù)責(zé)攙扶，還要被喝酒者打幾下??；我家電動(dòng)車在外面丟了，物業(yè)負(fù)責(zé)找尋！業(yè)主之間打架，物業(yè)不拉就是不作為，啦架就是拉偏架；總之，“物業(yè)是萬(wàn)能的，這就是政策的混淆，物業(yè)是做什么的，規(guī)定不明，界限不清，出了事別總拎著物業(yè)打屁股。其實(shí)，我說(shuō)，物業(yè)是小區(qū)請(qǐng)來(lái)的保姆，負(fù)責(zé)小區(qū)的衛(wèi)生，維護(hù)秩序，剪草，打草，小修小補(bǔ)，緊急搶修，突發(fā)事件的應(yīng)急處理，僅此而已，物業(yè)不是萬(wàn)能的，就像警察，不能做

3、醫(yī)生的事，物業(yè)只是物業(yè)服務(wù)，不是管理，也不是萬(wàn)能！”一位物業(yè)人激動(dòng)的說(shuō)。還有一位物業(yè)人拿出一份關(guān)于寫物業(yè)人的文字給記者看!說(shuō)是物業(yè)人的真實(shí)寫照，如下：早起是做物業(yè)的和收破爛的；晚睡是做物業(yè)的和按摩院的；擔(dān)驚受怕是做物業(yè)的和犯案的；沒(méi)飯點(diǎn)兒是做物業(yè)的和要飯的；男人不著家是做物業(yè)的和花天酒地的；女人不顧娃是做物業(yè)的和搞婚外戀的；隨叫隨到是做物業(yè)的和發(fā)快件兒的；加班不補(bǔ)休是做物業(yè)的和擺地?cái)們旱模?4小時(shí)接客是做物業(yè)的和天上人間的；周末節(jié)日不休是做物業(yè)的和淘寶開(kāi)店的；不能隨便說(shuō)話的是做物業(yè)的和當(dāng)播音員的；不能出絲毫差錯(cuò)是做物業(yè)的和發(fā)射宇宙飛船的；以考試為生是做物業(yè)的和上了高三的；物業(yè)管理國(guó)務(wù)院頒布

4、的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條指出：物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修，養(yǎng)護(hù)、管理、維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。空置房該不該交物業(yè)費(fèi)用？物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。。物業(yè)服務(wù)需要各方主體的支持：物業(yè)企業(yè)；業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)；開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)；政府各管理部門；宣傳媒體；物業(yè)物業(yè)是物業(yè)管理的物質(zhì)對(duì)象，是指各類房屋1及其附屬的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地2。各類房屋可以是建筑群，也可以是單元房地產(chǎn)。同一宗物業(yè)，往往分屬一個(gè)或多個(gè)

5、產(chǎn)權(quán)所有者。附屬的設(shè)備、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地，是指上述建筑物相配套，或?yàn)榻ㄖ锏氖褂谜叻?wù)的室內(nèi)外各類設(shè)備、市政公用設(shè)施和與之相鄰的場(chǎng)地、庭院、干道等。一宗物業(yè)首先要界定范圍，即產(chǎn)權(quán)的界限。物業(yè)的分類：4類根據(jù)物業(yè)使用功能的不同，物業(yè)分為4類：居住物業(yè)商業(yè)物業(yè)工業(yè)物業(yè)其他用途物業(yè)2021/9/179法律描述的物業(yè)管理《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)第七十條業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。2021/9/1710業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)《物權(quán)法》第六章專有部分享有所有權(quán)。俗稱“專有權(quán)、私有權(quán)”專有部分以外的共有

6、部分享有共有權(quán)。因這種共有為“按份共有”故亦稱“共有部分的持份權(quán)”共同管理的權(quán)利。也稱“業(yè)主組織的成員權(quán)”業(yè)主共同決定或業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)決定業(yè)主行使專有部分所有權(quán)的主要規(guī)定1.業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利；2.業(yè)主行使專有部分所有權(quán)時(shí)，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)利；3.業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓；4.業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。共有權(quán)一、共有權(quán)內(nèi)涵（一）概念：全體區(qū)分所有人對(duì)建筑物的共用部分所享有的不可分割的共同共有權(quán)。第72條業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以

7、外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。（二）義務(wù)1、維護(hù)現(xiàn)狀義務(wù)2、不得侵占義務(wù)3、合理使用義務(wù)4、費(fèi)用負(fù)擔(dān)義務(wù)管理權(quán)的團(tuán)體形式1、形式第七十五條業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。（1）業(yè)主大會(huì)：是最高決策機(jī)構(gòu)（2）業(yè)主委員會(huì)：是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)2、地位：是不具有法人資格的其他組織，享有一定的行為能力和訴訟能力。地位是最高決策機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：業(yè)主大會(huì)決定以下事項(xiàng)：（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議