收益法中土地剩余使用年限價(jià)值折現(xiàn)值的計(jì)算疑問(wèn)

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1、這是估價(jià)群朋友拿出來(lái)給大家討論的問(wèn)題，歡迎發(fā)表意見(jiàn)。收益法中土地剩余使用年限價(jià)值折現(xiàn)值的計(jì)算疑問(wèn)請(qǐng)先看如下舉例：評(píng)估內(nèi)容單?價(jià)(元/㎡)備???注(一)年房地總收益　1、月租金估價(jià)人員對(duì)周圍同類房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的調(diào)查，類似房地產(chǎn)租金水平一般為17.00～20.00元/㎡·月(含稅)，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和實(shí)際情況確定其正常月租金水平(含稅)為18元/㎡·月2、年房地總收益月租金×12個(gè)月(二)年房地總費(fèi)用以下六項(xiàng)之和1、維修費(fèi)按房屋重置價(jià)格的1.5%2、管理費(fèi)一般由承租戶承擔(dān)，不予考慮3、出租房產(chǎn)的稅率根據(jù)相關(guān)文件規(guī)定，該區(qū)域的房產(chǎn)出租稅率為0.5元/㎡.月4、保險(xiǎn)費(fèi)按房屋重置價(jià)格的2‰5、租

2、金損失費(fèi)空置期每年按0.5個(gè)月計(jì)算6、租賃中介費(fèi)按年房地總收益的2%計(jì)(三)年房地純收益(一)－(二)(四)資本化率資本化率采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定，安全利率選用目前一年期存款年利率2.25%，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值根據(jù)估價(jià)對(duì)象的情況(住宅，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小)以及當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及前景等因素綜合考慮后，確定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)為%，則資本化率r為%(五)可獲收益年限(年)混合結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房經(jīng)濟(jì)耐用年限為50年，如前述，至估價(jià)期日，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)耐用年限40年，土地剩余使用年期為67年。根據(jù)規(guī)范二者之間取其短者，即取收益年限n=40年。(六)房地合一收益單價(jià)(V1)V1=a/R×[1-1/(1+R)n](

3、七)土地剩余年限折現(xiàn)值(V2)307.70V2=P×[1-(1+r)-27]/[1-(1+r)-70]÷(1+r)40，在建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限屆滿后，土地尚有27年的收益年限。完整出讓年期的土地現(xiàn)值(P)：估價(jià)對(duì)象位于B1區(qū)，根據(jù)廈府[2005]79號(hào)，住宅基準(zhǔn)樓面地價(jià)為1800元/㎡，估價(jià)對(duì)象容積率=建筑面積/土地分?jǐn)偯娣e=82.38㎡/25.14㎡=3.28，則容積率修正系數(shù)=-0.03333×3.28+1.09999=0.99，容積率修正后的樓面地價(jià)1782元/㎡。土地收益折現(xiàn)值的資本化率(r)取現(xiàn)行一年期銀行定期存款利率2.25%為安全利率，再加上1%的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，則資本化率為3.25

4、%。(八)評(píng)估單價(jià)(V)V=V1+V2=(六)+(七)并取整這個(gè)案例中，土地剩余使用年限的折現(xiàn)值公式想表達(dá)的意思是：先求出建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限期滿后的剩余27年土地價(jià)值的時(shí)點(diǎn)價(jià)值(該時(shí)點(diǎn)應(yīng)為第40年年末)，再?gòu)牡?0年年末折現(xiàn)回估價(jià)時(shí)點(diǎn)即為剩余土地使用年期價(jià)值的折現(xiàn)值。以現(xiàn)金流量圖表示如下：0?????????????40????????67年_____________________________________________?????????????V27按我原來(lái)想表達(dá)的意思：V27=P×[1-(1+r)-27]/[1-(1+r)-70]是剩余的27年土地價(jià)值在第40年年末的時(shí)點(diǎn)價(jià)值

5、，而V2=P×[1-(1+r)-27]/[1-(1+r)-70]÷(1+r)40就是我們求取的價(jià)值了。但是，這里有一個(gè)問(wèn)題，如果沒(méi)有任何前提，我們只看這個(gè)公式本身，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，公式的前半部分P×[1-(1+r)-27]/[1-(1+r)-70]的現(xiàn)金流量圖正常應(yīng)該是如下表示：0???????27???????????????67年_______________________________________________???????V27也就是說(shuō)，公式的前半部分這時(shí)候就成了自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起27年的土地價(jià)值的時(shí)點(diǎn)價(jià)值計(jì)算，在這種情況下，再考慮后半部分的折現(xiàn)就成了一個(gè)謬誤或者笑話。因此請(qǐng)大家對(duì)

6、問(wèn)題予以討論，給出一個(gè)合理的解決及相應(yīng)的理論依據(jù)。博姐意見(jiàn)：：題發(fā)給我，我也有一大堆問(wèn)題，我不知道這個(gè)案例的評(píng)估目的是什么？物業(yè)到底是一個(gè)什么樣的狀況？為什么要采用這種評(píng)估方法？問(wèn)起涓兒，涓兒讓我就上述評(píng)估方法進(jìn)行探討，我想就純理論地說(shuō)說(shuō)我的看法：從上述看，評(píng)估人員因?yàn)槭褂昧私ㄖ锏哪陀媚晗?，因?yàn)樽≌ǘㄗ罡吣晗奘?0年，所以就會(huì)出現(xiàn)土地剩余使用年限大于建筑物耐用年限的情況。做法一：不考慮土地剩余使用年限，按計(jì)提折舊的方法,也就是在建筑物使用壽命結(jié)束后可以重新復(fù)制。做法二：用市場(chǎng)比較法或基準(zhǔn)地價(jià)修正法分別計(jì)算40年和67年的土地使用權(quán)價(jià)格，兩者相減即為剩余27年的土地價(jià)值。也許很多人會(huì)疑問(wèn)

7、，為什么不再進(jìn)行折現(xiàn)呢？原因很簡(jiǎn)單，當(dāng)我們用年限進(jìn)行修正時(shí)[V＝VN＊(1-1/(1+r)^m)/(1-1/(1+r)^n)],我們已經(jīng)將以后幾十年的土地收益金折現(xiàn)到目前了，不需要再進(jìn)行折現(xiàn)。也就是說(shuō)我們算的就是40年的現(xiàn)值和67年的現(xiàn)值，其中67年的現(xiàn)值中包含了27年的折現(xiàn)值。我們不用考慮40年后土地收益金的變化，因?yàn)槟悻F(xiàn)在交的本就是70年的出讓金，在建筑物壽命結(jié)束時(shí)土地可繼續(xù)使用，至于你想把剩余年限出售，那是另一回事