某房地產(chǎn)公司項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告

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1、紫檀營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告市場(chǎng)分析l片區(qū)市場(chǎng)簡(jiǎn)要分析由于片區(qū)內(nèi)住宅項(xiàng)目主要以高層物業(yè)為主，以及本案的高層電梯物業(yè)形態(tài)，針對(duì)性的選擇高端電梯物業(yè)為片區(qū)市場(chǎng)分析的切入口。n成都高檔住宅市場(chǎng)價(jià)格變化情況□成都市主城區(qū)房?jī)r(jià)變化情況2002—2007上半年五城區(qū)價(jià)格分別為：2563元/平方米、2923元/平方米、3242元/平方米、3775元/平方米、4084元/平方米、4501元/平方米。從近幾年成都市五城區(qū)住宅價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，住宅的交易價(jià)格呈逐年攀升的趨勢(shì)，但漲幅時(shí)大時(shí)小，其中2005年的漲幅最大，達(dá)16.44％，2006年、以及2007年上半年都有所回落。單位：元/平方

2、米010002000300040005000200220032004200520062007(2002---2007上半年成都五城區(qū)價(jià)格走勢(shì)力目前住宅市場(chǎng)仍處于供不應(yīng)求的賣(mài)方市場(chǎng)，價(jià)格上漲是必然的發(fā)展，但國(guó)家不斷出臺(tái)的房地產(chǎn)新政對(duì)房?jī)r(jià)的上漲幅度必定會(huì)起的一定抑制作用，從而使房?jī)r(jià)的上漲保持一個(gè)穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)?！醭啥贾鞒菂^(qū)5000元/平方米以上的高價(jià)房市場(chǎng)交易情況成都主城區(qū)5000元/平方米以上的高價(jià)住宅，在2007年上半年中的成交情況。因主城區(qū)的范圍，其5000元/平方米的產(chǎn)品主要為高層電梯公寓。2007年上半年，成都市5000元以上的高價(jià)位住宅的成交面積不斷

3、逐月增加，且其環(huán)比增幅也在不斷上升。2006年5000元以上的高加價(jià)位住宅供應(yīng)250.46萬(wàn)平方米，成交188.35萬(wàn)平方米。這表明成都的住宅市場(chǎng)正在由逐步向“質(zhì)”的市場(chǎng)發(fā)展，人們對(duì)高品質(zhì)住宅的需求和接受度正在很快地提升，雖然高品質(zhì)住宅的價(jià)格也相應(yīng)地很高，但人們?nèi)栽敢鉃槠滟I(mǎi)單?？梢灶A(yù)見(jiàn)，成都5000元/平方米以上的高檔住宅供需比例都將增加。□城南房?jī)r(jià)變化情況□從上圖可以看出，城南的住宅均價(jià)變化較大，城南均價(jià)6300元/平米，還比上月增長(zhǎng)32.24%，僅2007年第一季度就比2006年全年上漲了1195元/平方米，漲幅達(dá)26.8%，高于成都整體同期漲幅的1

4、1個(gè)百分點(diǎn)。說(shuō)明城南的房?jī)r(jià)一直是成都房?jī)r(jià)的高位地帶，是成都房?jī)r(jià)的風(fēng)向標(biāo)。這與城南良好的區(qū)域認(rèn)知和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)境是分不開(kāi)的，城南地價(jià)的上升及城南可開(kāi)發(fā)土地的減少，加速了區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)的上漲。實(shí)力開(kāi)發(fā)商的入駐及市場(chǎng)導(dǎo)向的驅(qū)動(dòng)也很好的帶動(dòng)了整個(gè)城南片區(qū)住宅的發(fā)展。單就2007年上半年，城南在售物業(yè)分布的地理位置來(lái)看，都不能與本案相抗衡，一定程度上可反應(yīng)，本案的市場(chǎng)價(jià)值將高于現(xiàn)有的城南在售物業(yè)。n成都高檔電梯物業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀豪宅在成都的概念，從別墅轉(zhuǎn)化為電梯公寓始于世紀(jì)城，世紀(jì)城的熱銷(xiāo)，一定程度上也讓豪宅的購(gòu)買(mǎi)群體進(jìn)行了一次新的輪回。從市場(chǎng)現(xiàn)有售價(jià)在5000元/平方米以

5、上的高檔電梯公寓來(lái)看，多分布于以下幾個(gè)區(qū)域：府南河沿線區(qū)域、人民南路沿線區(qū)域、城南棕樹(shù)-桐梓林區(qū)域、外雙楠-光華片區(qū)。□府南河沿線區(qū)域南河沿線的電梯公寓項(xiàng)目開(kāi)發(fā)量大于府河沿線的電梯公寓項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)量，而電梯公寓項(xiàng)目，特別是高檔電梯公寓項(xiàng)目則主要集中在合江亭、九眼橋附近的區(qū)域。隨成都府南河工程的改造完成及城市改造工程的深入，使得改造的區(qū)域內(nèi)的居住環(huán)境得到了大量的提升，就目前府南河沿線的開(kāi)發(fā)情況來(lái)看，多為高檔電梯公寓項(xiàng)目，且高檔電梯公寓項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)多集中在合江亭、九眼橋、錦江賓館附近的區(qū)域。如雅典國(guó)際社區(qū)、中海?格林威治城、粼江峰閣、世代錦江1期等項(xiàng)目，從潛在項(xiàng)

6、目來(lái)看，該區(qū)域內(nèi)集中了諸如九龍倉(cāng)項(xiàng)目、世代錦江2期等品牌開(kāi)發(fā)公司的項(xiàng)目，而這類(lèi)項(xiàng)目的定位則集中在高檔電梯公寓。隨電梯公寓市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，府南河沿線的區(qū)域?qū)⒊蔀楦邫n電梯公寓的密集分布區(qū)，而合江亭、九眼橋附近區(qū)域的高檔電梯公寓項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)又將使該區(qū)域成為成都地區(qū)電梯公寓項(xiàng)目“豪宅”或“類(lèi)豪宅”的聚集區(qū)域?！醭鞘兄行膬?nèi)環(huán)區(qū)域該區(qū)域是由于舊城改造后，提供了開(kāi)發(fā)用地。這類(lèi)地塊具有占地面積小、高土地成本、高容積率等特征。而這些地塊的開(kāi)發(fā)商都具有較強(qiáng)的開(kāi)發(fā)實(shí)力，目前典型的城市中心高檔住宅項(xiàng)目有，鼓樓世家、藍(lán)光皇后國(guó)際公寓、仁恒廣場(chǎng)、力訊成都項(xiàng)目?！跞嗣衲下费鼐€區(qū)域人民

7、南路沿線區(qū)域因受地理位置的影響，使得該區(qū)域內(nèi)的電梯公寓項(xiàng)目的定位多為中、高檔。而另一方面，因該區(qū)域臨近成都主要交通干道的特殊地理位置，加之人民南路沿線傳承了一定的商務(wù)氛圍，故該區(qū)域的電梯公寓有轉(zhuǎn)向成為商、住兩用的現(xiàn)象。該區(qū)域內(nèi)在過(guò)去幾年中，開(kāi)發(fā)的主要項(xiàng)目有華西美廬、盤(pán)古花園、凱萊蒂景等項(xiàng)目?，F(xiàn)階段，該區(qū)域以首座、世紀(jì)城為代表。□城南區(qū)域城南的高檔電梯公寓開(kāi)發(fā)由過(guò)去以銀都花園為中心輻射的桐梓林片區(qū)及以錦官新城為中心輻射的棕樹(shù)片區(qū)的城南區(qū)域，擴(kuò)大輻射到以和黃、九龍倉(cāng)城南地塊為中心的大城南區(qū)域。本案則屬于這個(gè)區(qū)域的絕版地塊。城南作為成都地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最主要區(qū)

8、域，擁有市場(chǎng)開(kāi)發(fā)最主流的品牌開(kāi)發(fā)商，如中海、和黃等品牌實(shí)力開(kāi)發(fā)商，使得其項(xiàng)目定位