濟(jì)南項目報告濟(jì)南燕山橋項目情況初步分析

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1、Subject:濟(jì)南燕山橋項目情況初步分析1-位置與四至1）位置項目位于濟(jì)南歷下區(qū)，東西向中軸路“經(jīng)十路”與“二環(huán)東路”相交的“燕山立交橋”西北角，歷下區(qū)特點是濟(jì)南2/3的高校云集于此，文化氣息濃厚，屬于濟(jì)南中高端商品房分布區(qū)域。山東建軌王程學(xué)尿」和大潤發(fā)止山東藝術(shù)犬學(xué)院■IB化山礬％東公安?？茖W(xué)校路子?A路B路山文東二小!a!：中建八局協(xié)議拿地區(qū)域II中建八局I:合作方公開市場拿地區(qū)域千佛山醫(yī)院項目位置示意2-規(guī)劃指標(biāo)按目前項目信息，規(guī)劃指標(biāo)如下:容積率2,50規(guī)劃總用地面積88,680m2規(guī)劃建設(shè)用地面積75,347m2代征城市公共用地面積13,000m2地上總建筑面積188

2、,367m22-項目背景1）合作方：中建八局，在當(dāng)?shù)厥┕ゎI(lǐng)域有較強影響力，并已成立山東中建房地產(chǎn)開發(fā)公司。2〉項目淵源：濟(jì)南市2003年確定了100億重點投入5大項目，其中“四片區(qū)”項目涵蓋商貿(mào)/科技文化/商業(yè)/居住等地產(chǎn)開發(fā)內(nèi)容，共200余塊、5000余畝用地，沿濟(jì)南16公里長的東西向中軸路“經(jīng)十路”展開。該項目為“四片區(qū)”項目的東部起點，屬其中的科技文化片區(qū)，由濟(jì)南城鄉(xiāng)建設(shè)指揮部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)，指導(dǎo)方針為：“政府組織、企業(yè)運作、市場競爭、自求平衡”。3）獲取方式：項目共有兩塊用地，協(xié)議與掛牌相結(jié)合，政府要求整體實施開發(fā)。A地塊57.51畝協(xié)議出讓，現(xiàn)為中建八局劃撥辦公用地，于199

3、9年完成立項和規(guī)劃，因八局內(nèi)部意見不一，拖至2002年底方交了約20%的土地出讓金1000多萬，最近新任市長鮑志強指示該地塊8月底前交齊40%評估出讓金，按當(dāng)?shù)卣呒纯珊炗喭恋爻鲎尯贤?，完成A地塊全部協(xié)議出讓。B地塊面積55.51畝掛牌出讓，現(xiàn)為中建八局及濟(jì)南燈泡廠、批發(fā)市場現(xiàn)狀用地，后兩家單位物業(yè)產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜，拆遷難度很犬，政府原計劃5月采用不包拆遷的“現(xiàn)狀掛牌”方式岀讓，發(fā)覺實施有難度，后又調(diào)整思路，擬委托某開發(fā)商進(jìn)行一級開發(fā)整理，采用包拆遷/出讓金的“總價掛牌方式”出讓，計劃最遲延至7月掛出，目前進(jìn)展有困難。八局已對A/B地塊綜合平均地價進(jìn)行預(yù)估，為320萬/畝，則可預(yù)估B

4、地塊掛牌價有超過400萬/畝的可能。4）合作模式：因政府要求該項目整體實施開發(fā)，八局一方面進(jìn)行內(nèi)部協(xié)調(diào)，計劃8月底前交齊40%出讓金協(xié)議拿到A地塊，另一方面正積極尋找合作伙伴，通過幫助其以掛牌方式拿到B地塊，再以雙方土地面積比例確定相應(yīng)入資比例成立合作公司，八局提出可以放棄控股要求，但必須由其負(fù)責(zé)項目整體施工。目前上海恒高地產(chǎn)已經(jīng)介入，雙方合作框架已初定。3-市場初步分析1）整體市場分析T—投資一?一竣工銷售面積T-銷售額市場供需走勢圖—數(shù)據(jù)來源：濟(jì)南市統(tǒng)計局7272ooooooooooo505052211Z00Z+—手房價格亠二手房價格市場價格走勢圖—數(shù)據(jù)來源：搜房結(jié)論：濟(jì)南市

5、場整體較為封閉，完全依賴當(dāng)?shù)刭徺I力，供需增長較為緩慢。目前市區(qū)人口220萬人，目標(biāo)達(dá)到400萬人口，市場容量較小，發(fā)展態(tài)勢較溫和，項目開盤極難出現(xiàn)火爆情形o2003年全市地產(chǎn)投資額74.1億，竣工254.3萬平方米，銷售額55.5億，與其他中等城市相比，總體均價水平較高，交易不夠活躍。隨機調(diào)查當(dāng)?shù)鼐用褓彿口呄?，購買力普遍有限，很多潛在購房者尤其是年輕人傾向買二手房，二手房市場很活躍。2）區(qū)域市場分析濟(jì)南歷下區(qū)典型項目分布/立面/均價圖三慶燕柳園均價￥4650/sm均價￥4600/sm山路大;術(shù)學(xué)I?？茖W(xué)校西學(xué)校省地方iL省〕IX井平頂山西蔣嵋▲回龍山五小區(qū)子體昔運動屢I山東工千

6、佛山公園▲義翅山I3三慶.楓潤山居大舜天成均價￥6200/sm建工燕東苑（精裝）均價￥4800/sm正大.城市花園均價Y310()/sm結(jié)論：歷下區(qū)屬濟(jì)南中高端產(chǎn)品市場區(qū)域，該項目半徑約3公里范圍內(nèi)房價多在￥4000-5000/sm,遠(yuǎn)高于全市￥2770/sm的水平。鑒于當(dāng)?shù)馗叨速徺I群體有限，初步判斷存在一定的市場風(fēng)險。通過現(xiàn)場踩盤，難以感受項目熱銷場景，總體銷況較為一般。例如該項目北側(cè)“三箭.吉祥苑”均價￥4800/sm,規(guī)模10萬平方米左右，開盤一年銷售率僅在30%左右。東側(cè)“中潤世紀(jì)城”屬于當(dāng)?shù)孛P，均價￥5200/sm,一期15萬平方米左右，開盤近一年銷售率60%左右。2

7、-靜態(tài)測算初步定位該項目均價￥5500/sm,按我方占60%股份測算：若按理想狀況B地塊掛牌成交價290萬/畝左右，銷售回報率11.28%,能達(dá)到我司回報要求。若按掛牌可能成交價400萬/畝測算，銷售回報率8.36%,低于我司回報要求。3-SWOT分析1）優(yōu)勢及機會>合作方有較強誠信度并有合作基礎(chǔ)>項目位置優(yōu)越，位于黃金區(qū)段>周邊交通便利，配套齊全，市場認(rèn)同較高售價2）劣勢及威脅>“現(xiàn)狀掛牌”模式易出現(xiàn)拆遷成本不可控、地上物權(quán)屬復(fù)雜難拆的局面>掛牌地塊呈現(xiàn)總價低/單價高的特點，門