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1、法律本科畢業(yè)論文材料- 住宅小區(qū)的停車位問題，是目前我國(guó)物業(yè)管理中最具爭(zhēng)議的問題之一，“車位之爭(zhēng)”在房地產(chǎn)開發(fā)商、小區(qū)業(yè)主和物業(yè)管理公司之間愈演愈烈，由于現(xiàn)行法律規(guī)范的缺失和不甚明確，導(dǎo)致了各地法院的判決也是五花八門。隨著住房商品化的進(jìn)一步深入和有車一族的不斷涌現(xiàn),“車位之爭(zhēng)”，必將導(dǎo)致更大范圍的矛盾對(duì)立，住宅小區(qū)停車位的所有權(quán)歸屬是各種紛爭(zhēng)和矛盾的核心所在。住宅小區(qū)停車位所有權(quán)歸屬不明，將令房地產(chǎn)開發(fā)商和置業(yè)者的合法利益處于不確定的狀態(tài)，嚴(yán)重地?fù)p害了當(dāng)事人的合法權(quán)益，妨礙著房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康地發(fā)展，給社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活和公共管理帶來諸多的難題。所以建立
2、完善的法律制度對(duì)此問題加以明確規(guī)定是當(dāng)務(wù)之急也是必要的。本文試圖結(jié)合我國(guó)目前的學(xué)說和借鑒國(guó)外一些理論和實(shí)踐，根據(jù)小區(qū)停車位的不同形式，對(duì)其所有權(quán)歸屬問題進(jìn)行分析探討?！ ⌒^(qū)停車位的所有權(quán),從時(shí)間上可以分為兩類:第一類所有權(quán)為停車位的初始所有權(quán),這類所有權(quán)為開發(fā)商所有；第二類為后繼所有權(quán),指在開發(fā)商將全部房屋出售給業(yè)主后,停車位的所有權(quán)問題。這是兩類不同性質(zhì)的所有權(quán),不能相互混淆。在現(xiàn)實(shí)生活中,就第一類所有權(quán)并無爭(zhēng)議,有爭(zhēng)議的為第二類所有權(quán)的歸屬，所以后者是本文分析的重點(diǎn)?！ ≡诜治鲂^(qū)停車位（庫）歸屬之前，我們有必要首先引入建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念
3、。建筑物區(qū)分所有權(quán)是指“根據(jù)使用功能，將一棟建筑物在結(jié)構(gòu)上區(qū)分為由各個(gè)所有人獨(dú)自使用的專有部分和由多個(gè)所有人共同使用的共有部分時(shí)，每一所有人所享有的對(duì)其專有部分的專有權(quán)與對(duì)其共有部分的共有權(quán)的結(jié)合?！保▍⒁娡趵髦墩撐餀?quán)法中的車庫的歸屬及相關(guān)法律問題》）建筑物所有權(quán)是由專有權(quán)和共有權(quán)兩方面構(gòu)成的，其權(quán)利的客體也包括兩個(gè)方面，即專有部分和共有部分（王譯鑒著：《民法物一權(quán)》（第一冊(cè)），中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年版，第195頁）。專有部分主要是指根據(jù)建筑物的結(jié)構(gòu)和功能而分割出來的具有獨(dú)立建筑構(gòu)造和獨(dú)立使用功能的部分。共有部分則指建筑物的共用部分和附屬
4、設(shè)施等不具獨(dú)立使用功能的建筑部分?！段餀?quán)法》第76條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，道路以及物業(yè)管理用房，屬于業(yè)主共有，但屬于市政建設(shè)的除外。會(huì)所車庫的歸屬，有約定的，按照約定，沒有約定或者約定不明的，除建設(shè)單位能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有?！逼渲须m然規(guī)定了建筑物區(qū)分所有權(quán)，其中關(guān)于物業(yè)管理用房、會(huì)所、車庫、綠地的所有權(quán)歸屬問題，規(guī)定“有約定的依照約定，沒有約定的，除了開發(fā)商能夠證明其享有所有權(quán)的以外，屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有”。特別是目前爭(zhēng)議較多的小區(qū)車位車庫所有權(quán)歸屬問題，《物權(quán)法》規(guī)定，“建筑區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位，車庫的歸屬，由
5、當(dāng)事人通過出租，出售或者附贈(zèng)等方式約定。占用業(yè)主共有的道路，或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，則歸業(yè)主共有”。《物權(quán)法》雖以做出相關(guān)規(guī)定，但是此類問題在現(xiàn)實(shí)生活中還是比較復(fù)雜，是建筑物區(qū)分所有權(quán)歸屬規(guī)則在實(shí)務(wù)適用中的難點(diǎn)。 從我國(guó)目前的現(xiàn)有小區(qū)情況大體來看，其停車位的形式主要有三種： 第一種形式:在小區(qū)內(nèi)建造的專門的停車設(shè)施,其相互間由墻壁隔開,四周范圍明確,具有獨(dú)立的入口,己成為與住房相區(qū)別的、獨(dú)立的特定物。其權(quán)屬可以登記,業(yè)主只有購買或者承租該停車位后,方可擁有所有權(quán)或者使用權(quán);如果沒有特別約定,其所有權(quán)歸修建停車設(shè)施的開發(fā)商所有。對(duì)這類停車
6、位,我們稱其為庫,開發(fā)商對(duì)這類停車位的銷售,通常采用捆綁式銷售或者分別銷售的方式進(jìn)行,即將特定車位與特定住宅單元相聯(lián)系,一體出售給業(yè)主或者開發(fā)商將住宅單元和地下車位作為各自獨(dú)立的買賣標(biāo)的物分別銷售。兩種銷售方式的不同在于:捆綁銷售中將停車位作為特定單元的附屬物進(jìn)行銷售,而在分別銷售中則車位作為獨(dú)立的標(biāo)的物來出售。二者的相同之處在于,這種類型的停車位,是由支付了相應(yīng)對(duì)價(jià)的小區(qū)的業(yè)主所有?！ 〉诙N形式:是在小區(qū)的空地上由小區(qū)的物業(yè)公司劃出專門的停車位。這類停車位開發(fā)商并不進(jìn)行專門的銷售,多采取分?jǐn)備N售的辦法。因開發(fā)商對(duì)其投入極其有限,且已將其計(jì)入公攤
7、面積進(jìn)行銷售,故在開發(fā)商將房屋售出后,因小區(qū)內(nèi)的土地使用權(quán)已歸全體業(yè)主所有,故其土地使用權(quán)上的停車位歸全體業(yè)主享有。在現(xiàn)實(shí)生活中,一般是由停車者向物業(yè)公司交納使用費(fèi),而物業(yè)公司將該使用費(fèi)作為物業(yè)管理費(fèi)的一部分,為全體業(yè)主的利益而使用?！ 〉谌N形式:在小區(qū)的每幢樓房下的第一層或地下一層修建的停車位。對(duì)于這種情形,開發(fā)商采取的銷售方式有三種情形:分?jǐn)備N售、捆綁銷售或者分別銷售方式。分?jǐn)備N售是指開發(fā)商在不能對(duì)每一單元提供一個(gè)位的情況下,將車位銷售給全體業(yè)主,每一業(yè)主按其住宅專有部分的建筑面積分?jǐn)傑囄坏馁徺I費(fèi)用。在現(xiàn)實(shí)生活中有兩種判斷分?jǐn)偟姆椒?一種是合
8、同注明方法,即在房屋買賣合同中注明小區(qū)車庫屬于公攤范圍為分?jǐn)備N售,否則為分別銷售;另一種是成本計(jì)算方法,即小區(qū)車庫成本計(jì)算
