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1、從旅游視角看房地產(chǎn)旅游與房地產(chǎn)，是完全不同的兩個行業(yè)，但相互交叉，形成了許多邊沿性結構，而理念的滲透，更產(chǎn)生了全新的綜合?！ ÷糜畏康禺a(chǎn)是一個新的領域，包括產(chǎn)權酒店、分時度假項目、度假別墅區(qū)、高爾夫別墅區(qū)、中央游憩區(qū)、商業(yè)步行街、shoppingmall等等模式。其中，以別墅開發(fā)為主流，已經(jīng)引起地產(chǎn)界的廣泛關注；產(chǎn)權酒店即將迎來大規(guī)模推廣的時期，而與商業(yè)地產(chǎn)結合的中央游憩區(qū)、商業(yè)步行街、shoppingmall等，正在各地閃亮?！ ÷糜蔚禺a(chǎn)的提升，是旅游小城鎮(zhèn)開發(fā)及旅游城市開發(fā)，將旅游的區(qū)域開發(fā)與城市經(jīng)營全面結合的嘗試，已經(jīng)出現(xiàn)?！ ∮寐糜蔚?/p>
2、視角看地產(chǎn)，不僅僅可以分析產(chǎn)業(yè)的交叉和新型綜合產(chǎn)業(yè)的出現(xiàn)，還可以把旅游業(yè)已經(jīng)熟練運用的技術，借用于房地產(chǎn)開發(fā)，從而大大提升房地產(chǎn)的附加價值，獲得人居環(huán)境的完善。其中，景觀配置、游憩安排、六要素綜合平衡、獨特性吸引力打造、文化與資源挖掘等等，都可以成為房地產(chǎn)業(yè)借鑒的技術。 本文提供了一種視角，對房地產(chǎn)開發(fā)商提升其房地產(chǎn)運營能力，及房地產(chǎn)商進入旅游產(chǎn)業(yè)，都具有一定啟示。一、旅游專業(yè)視角與旅游專業(yè)技術 旅游是以出游為前提的人類閑暇生活方式，旅游業(yè)已經(jīng)形成了一種綜合性產(chǎn)業(yè)?！ ÷糜萎a(chǎn)業(yè)以資源、交通、市場為三大基礎，吃、住、行、游、娛、購、體、療、
3、學、交為十大要素，形成了游憩、接待、營銷、交通、商業(yè)、生產(chǎn)、建設、咨詢八大業(yè)態(tài)?！ ÷糜伍_發(fā)成功的標志，是核心吸引力的形成?！ τ诮裉斓穆糜问袌龆?，僅有奇觀、美景、自然生態(tài)、文物、民俗等資源基礎，已經(jīng)是遠遠不能吸引游客了，身心愉悅的體驗過程，才是吸引力的關鍵。 我們將旅游過程中游客的體驗過程，稱為"游憩方式"。用最通俗的話講，就是"游玩的方法"。用學術語言表達，游憩方式是人類閑暇時段的生活方式。游憩方式設計，是旅游產(chǎn)品設計中的技術設計。旅游產(chǎn)品能否開發(fā)成功，首先取決于游憩方式設計是否形成了獨特性吸引力（或獨特性賣點）?！ 纳虡I(yè)模式的角
4、度看，旅游業(yè)的利潤形成，在于最大程度的增加游客量、延長游客滯留時間、提高游客消費水平。旅游業(yè)的獨特視角，可以落實為四項專業(yè)技術：景觀評價與設計技術、游憩方式設計技術、情境設計技術、體驗設計技術。二、房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的結構與分級 旅游產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，是對土地及其上的景觀文化資源的開發(fā)利用，歸根結底，還是土地開發(fā)的一個分支。旅游對環(huán)境要素的利用方式，旅游對人類與自然的關聯(lián)互動的研究，對于分析地產(chǎn)要素及人居環(huán)境都有獨特的幫助作用。１、房地產(chǎn)結構要素分析 我們將房地產(chǎn)的結構要素，概括為土地取得、規(guī)劃設計、房屋建筑、環(huán)境建設四方面。房地產(chǎn)綜合開發(fā)的業(yè)態(tài)，也因
5、此形成了從地產(chǎn)到房產(chǎn)的多級結構。地產(chǎn)是土地開發(fā)利用的產(chǎn)業(yè)，是營造人類活動空間及其環(huán)境的產(chǎn)業(yè)。在空間與環(huán)境中，公共空間與私人空間，公共環(huán)境與私人環(huán)境既相互隔離又相互滲透，可以大致分為五類：交通空間及其環(huán)境、公共開放空間及其環(huán)境、公共商業(yè)空間及其環(huán)境、非公共商業(yè)空間及其環(huán)境、私人空間及其環(huán)境?！ ≡趶V義地產(chǎn)的理念下，一切土地利用的方式，都可以納入地產(chǎn)經(jīng)營中來。因此，城市建設、小城鎮(zhèn)開發(fā)、旅游開發(fā)、各類（工業(yè)、高技術、教育等）園區(qū)開發(fā)、甚至交通及農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)等，都與土地開發(fā)結合在一起。在地產(chǎn)運作中，功能定位、項目策劃及布局規(guī)劃對土地開發(fā)具有特別重要
6、的意義。一般意義的房產(chǎn)，概念相對狹隘，其開發(fā)的產(chǎn)品，是依托大眾市場交易的建筑物，主要指住宅、商業(yè)、寫字樓、標準廠房四類大宗產(chǎn)品。更高級次的房產(chǎn)開發(fā)商，則進行非標準化的專業(yè)性建筑開發(fā)，包括城市標志性建筑、特殊功能建筑、非標準化商業(yè)、工業(yè)、教育、體育等等建筑產(chǎn)品的開發(fā)?！ …h(huán)境開發(fā)是房地產(chǎn)商必須面對的重要課題，而且在城市發(fā)展和產(chǎn)品市場賣點中越來越重要。景觀、休閑、文化及其它特殊功能，在公共空間的營造中，獨立性已經(jīng)顯現(xiàn)出來。環(huán)境開發(fā)正在成為房地產(chǎn)中一個子產(chǎn)業(yè)，具備極大的發(fā)展空間，包括生態(tài)綠地、休憩節(jié)點、城市公園、城市廣場、步行街區(qū)、濱水街堤等等。只
7、是由于其公共產(chǎn)品的特征，產(chǎn)業(yè)經(jīng)營模式與一般房產(chǎn)不同。２、房地產(chǎn)業(yè)態(tài)分級由此，我們可以把從地產(chǎn)商到房產(chǎn)商的層次分為四級： 一級運營商：區(qū)域開發(fā)商——結合了全部土地功能要素，包含大眾產(chǎn)品與非標準產(chǎn)品，進行的成片土地綜合整體開發(fā)，以復合功能的成片土地為對象，把附著了功能與項目的分塊土地作為產(chǎn)品進行經(jīng)營，同時全部或部分開發(fā)其中的項目，其中，國家的各級政府及其土地儲備中心、流行的"城市經(jīng)營商"、小城鎮(zhèn)開發(fā)商、大型綜合園區(qū)開發(fā)商、超大型社區(qū)開發(fā)商等已經(jīng)成型；招商局的蛇口、熊谷組的洋浦、華僑城、祈福新村、陸家嘴、天津泰達、望京等屬于這類，該類開發(fā)與政府職
8、能有深度的聯(lián)系?！ 《夁\營商：項目包裝公司——以小塊土地獨立項目及土地片區(qū)分拆項目為產(chǎn)品，進行非獨立片區(qū)招商開發(fā)和項目炒作。這類企業(yè)較多，有的項目進行部分環(huán)境建設
