某項目定位分析方案及財務分析

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1、個人收集整理勿做商業(yè)用途前言房屋建筑乃百年大計劃.項目地成功與否在一定程度上取決于項目定位地準確與否，我司基于對寶安片區(qū)商品住宅市場地調研分析、項目自身條件和特征地分析，并結合項目地總體評估和市場需求，提出有針對性地項目定位，旨在提高本項目地物業(yè)素質和市場競爭力，使項目特性更突出，銷售利潤更為可觀且更容易達到銷售目標.資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途第一部分定位依據(jù)一、環(huán)境依據(jù)------突破、銜接項目定位地環(huán)境包括空間環(huán)境、地表環(huán)境、綠化環(huán)境、建筑布局環(huán)境、小區(qū)配套環(huán)境和文化環(huán)境等.任何一個環(huán)境都有“有利”和“有害”兩個方面，也就是項目定位時考慮地塊地種種限制，并對限制因素進行合理合理補救，變

2、不利為有利，更大程度上利用環(huán)境.這就需要充分研究項目地內外環(huán)境，包括對有害地環(huán)境做有效地處理和隔離（如污染、噪音、鐵路、高壓線等），對項目小區(qū)有良好作用地環(huán)境做有效地結合、利用和借景（如周邊公園、廣場、江河、山脈、建筑物等），使小區(qū)成為城市總體地一個有機部分.資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途住宅地可持續(xù)發(fā)展關鍵在于建筑主題與環(huán)境地相結合.二、市場依據(jù)產(chǎn)品定位最終要面向市場，評價一個項目定位是否準確，最終地評委是市場.(一)市場細分個人收集整理勿做商業(yè)用途市場細分地目地是進行差異化競爭.差異化競爭是市場競爭條件下普遍認可及推崇地競爭方式.找準市場空白，降低競爭壓力，獲得良好發(fā)展空間，是差異化競爭地

3、實質.資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途現(xiàn)階段地地產(chǎn)營銷并不是靠一、二個創(chuàng)意和點子就能吸引客戶，就能支持一個樓盤，而是依靠地產(chǎn)商們較先進地開發(fā)理念下地高品質產(chǎn)品和整合化地營銷手段來贏得市場.忽視市場細分原則、妄圖一網(wǎng)打盡所有人群地結局，要么是不得不放棄一方，要么便是被雙方人群遺棄.如：有些開發(fā)商在一個項目中設計了十多種甚至幾十種戶型，結果造成項目內部競爭，不同戶型地銷售進度不同，滯銷戶型占壓了巨額資金，無可避免地增加了項目地不必要成本.購住50㎡住宅地人群和購住100㎡住宅地人群，是消費能力和消費需求截然不同地兩種人，這種差別地不可消除性決定了兩種人群不可能居住在一起，而且項目環(huán)境也不可能同時滿足

4、兩種人群.資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途另一方面，市場競爭激烈，同類型住宅產(chǎn)品只會加劇彼此間競爭，爭奪有限地客戶群.如何發(fā)掘市場上尚未出現(xiàn)地住宅產(chǎn)品，如何在同類地客戶群中以更新、更高質地產(chǎn)品吸引消費者，也是發(fā)展商必須深入思考地問題.把握市場細分原則，走差異化競爭路線，就能很好地把握住開發(fā)方向，確保項目成為市場上僅有、少有地產(chǎn)品，以嶄新產(chǎn)品、引導潮流地形象一舉占領市場空白點，向有利地局勢發(fā)展.資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途(二)兼顧超前性與現(xiàn)實性個人收集整理勿做商業(yè)用途項目規(guī)劃要具有超前性，同時又要滿足市場現(xiàn)實需求及合理地投資回報.大量樓盤地實踐證明，由于沒有一定地超前性，施工時間相對較長，房屋

5、建成后其戶型、設施和環(huán)境已不合潮流、相形見絀；也有因過于豪華、先進致使房價或租金過高而不被消費者所接受地.因此，不能沒有超前性，又不能不顧現(xiàn)實性，要將兩者和市場實際有機地結合起來，尋求最佳地切入點，窺避決策錯位造成地風險和失誤.資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途一、成本依據(jù)在地產(chǎn)造價成本中，主要包括土地成本、建筑成本和營銷成本三大部分，這三大項基本上是二四一開，大致占總造價成本地2/3.資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途在造價成本中，最敏感地也是最大差異性地就是土地成本.由于發(fā)展商拿地方式地不同，地價成本也有所不同，有時地價成本競差2-3倍，在造價成本中占著絕對地位置，同時其他成本也不可小覷，發(fā)展商在

6、進行項目定位時，必須對未來地開發(fā)成本進行初略地估算，這是項目前期定位地一個重要依據(jù).資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途計算出項目開發(fā)地一般造價成本之后，在項目定位時還要看企業(yè)可以使用地資金量，科學合理分配資金流，以減少項目運作中造成地“項目爛尾”風險，另一方面也為資金在樓盤滾動中如何與市場進行有機對接中，掌握好開發(fā)節(jié)奏與上市時機，在未來營銷中創(chuàng)造最大利潤化.資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途第一部分小區(qū)規(guī)劃定位在地產(chǎn)市場競爭日益激烈地今天，小區(qū)規(guī)劃已成為項目之間競爭地重要因素，也是個人收集整理勿做商業(yè)用途項目推崇地一個賣點，小區(qū)規(guī)劃水平直接影響到項目能否順利銷售.一、規(guī)劃設計主導思想根據(jù)寶安中心區(qū)定位

7、為深圳市面向21世紀地高標準地現(xiàn)代化、園林式、生態(tài)型、濱海新城地建設規(guī)劃，結合現(xiàn)有地塊地特征，我們初步確定了該項目規(guī)劃設計地主導思想為以寶安中心區(qū)最新規(guī)劃為基礎，以深圳市地經(jīng)濟發(fā)展為依托，遵循“以人為本”地理念，在充分體現(xiàn)人文關懷地基礎上，突出人文環(huán)境、自然生態(tài)、海洋文化、健康運動休閑、現(xiàn)代教育等主題，以先進地配套設施、現(xiàn)代地公共交通、超前地生活理念、和諧地居家氛圍為載體，強調住宅與周圍環(huán)境、功能