上海羅蒙集團奉化別墅項目投資分析報告

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1、羅蒙集團羅蒙集團奉化別墅項目投資分析報告18二零零七年二月羅蒙集團第一部分：項目分析一、項目狀況地塊規(guī)劃控制指標：地理位置：項目位于奉化市區(qū)錦屏街道，南面緊靠市交警大隊，東面為規(guī)劃茗山路延伸段，西、北、東北三面環(huán)山土地面積：66000平方米容積率：0.6用地性質(zhì)：居住用地地塊現(xiàn)狀：山坡地，無建筑物，有農(nóng)田與植被覆蓋地塊周邊環(huán)境：◇地塊四個方向的環(huán)境：A、地塊東面：東北面環(huán)山，東南面為規(guī)劃茗山路延伸段與一食品廠B、地塊南面：南面為市交警大隊與市公安局C、地塊西面：西面環(huán)山，有天然小河道D、地塊北面：北面環(huán)山◇環(huán)境情況：A、空氣：地塊三面環(huán)山，有不少植被與河道，空氣質(zhì)量非較好，但東南面靠近一食品廠

2、，有煙囪高立，對空氣質(zhì)量存在一定影響。B、噪音：地塊為市區(qū)內(nèi)罕有小山谷坡地，鬧中取靜，無噪音污染18二零零七年二月羅蒙集團C、水質(zhì)：地塊目前為農(nóng)田與植被，西面有一天然小河道，總體水質(zhì)尚可。D、土地：土地和土地周邊沒有任何污染。地塊交通條件項目處在奉化市區(qū)范圍內(nèi)，周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通完善，車行5分鐘可到達市中心。地塊周邊市政、公建、商業(yè)、居住等配套項目緊靠城市主干道南山路，公安局、街道辦、岳林寺、奉化江、陽光茗都小區(qū)等生活、居住配套都盡在咫尺。二、項目SWOT分析項目優(yōu)勢(Strength)●地塊氣質(zhì)較好，位置極佳，鬧中取靜，是市區(qū)內(nèi)罕有的低容積率項目●地塊三面環(huán)山，為狹長谷地，景觀環(huán)境優(yōu)

3、美，可利用性強●地塊山水齊備，是理想的風(fēng)水寶地，可開發(fā)高檔次的居住物業(yè)●地塊為凈地，地上無建筑物，可馬上進行開發(fā)●地塊周圍沒有高層建筑物，視野開闊項目劣勢（Weakness）●地塊東南面有一未搬遷的食品廠，高大的煙囪對居住環(huán)境造成影響18二零零七年二月羅蒙集團●地塊西面山坡上有一公安局的看守所，會對購房者產(chǎn)生一定的心里影響●項目周邊目前缺乏高檔次的商業(yè)配套設(shè)施●地塊緊靠的山坡上目前有部分墳?zāi)梗绮话徇w，會對消費者造成不小的心理影響項目機會(Opportunity)●茗山路的延伸，使得項目的交通條件更加完善●當(dāng)前奉化房地產(chǎn)市場上基本沒有與本項目別墅類產(chǎn)品競爭的樓盤，市場壓力較小●羅蒙集團品牌在奉

4、化影響力較強，良好的口碑與人脈資源，對于項目開發(fā)將會更有把握●奉化經(jīng)濟發(fā)展迅猛，擁有為數(shù)不少的富人階層，高檔住宅市場擁有較多的潛在購房需求項目威脅(Threaten)●奉化本地居民比較偏好一到三樓連在一起的“落地樓”，對于商品套房喜好度不是很強烈，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場一直處在緩慢發(fā)展的階段●奉化城區(qū)內(nèi)有不少的拆遷安置房及自建“落地樓”通過二手房市場流通，價格較低，將會對本項目的銷售產(chǎn)生一定的影響●項目為別墅類產(chǎn)品，定位高檔，這使得項目客戶范圍受到很大的限制項目分析總結(jié)：18二零零七年二月羅蒙集團根據(jù)以上對項目自身狀況、周邊環(huán)境分析及總體優(yōu)劣勢與機會、威脅的評價后，可以得出，項目整體條件較好，環(huán)境優(yōu)美

5、，市場機會巨大，是高檔次別墅類居住物業(yè)的理想開發(fā)地塊。第二部分：奉化房地產(chǎn)市場分析一、市場總體概況奉化市的房地產(chǎn)市場發(fā)展與寧波相比一直比較緩慢，無論是房地產(chǎn)的投資額還是商品房需求量都遠遠低于寧波市其他縣市。因此除了本地開發(fā)商，外面的開發(fā)商都很少進入奉化房地產(chǎn)市場，這也使得奉化房地產(chǎn)市場遠遠落后于其他縣市。但是從近幾年的宏觀數(shù)據(jù)走勢來看，奉化的房地產(chǎn)市場正在逐漸向好，發(fā)展速度也在不斷加快，各項指標都在穩(wěn)步增長中。而下滑的商品房銷售面積主要是由于目前市場上可供選擇的樓盤有限，還有宏觀調(diào)控對于自住需求的抑制，相信隨著外來人口的不斷增多以及居民收入的不斷提高，市場的需求量會不斷增加，改變目前成交量不斷

6、下滑的局面。此外隨著奉化市政府出臺新的城市規(guī)劃，奉化將會迎來一個新的發(fā)展時期，這對于房地產(chǎn)市場來說也是一個新的機遇。對于奉化未來的房地產(chǎn)市場，前景還是十分看好的。奉化市的中心區(qū)域、溪口鎮(zhèn)是奉化市主要的房產(chǎn)開發(fā)區(qū)域，集中了奉化市90％以上的商品房。而市中心區(qū)域，是奉化市房地產(chǎn)市場最重要的區(qū)域。在05年的宏觀調(diào)控后，市中心區(qū)域的房地產(chǎn)市場受到沉重的打擊，市場一直萎靡不振，再加上市場需求量一直不大，因此近年鮮有新樓盤推出，而在售的樓盤不少在2005年就已經(jīng)開盤，像陽光茗都2期、陽光水岸都已經(jīng)是準現(xiàn)房銷售了。目前市場上在售的樓盤主要有三個，陽光茗都2期、上林華庭、陽光水岸，市場上缺少高檔次的樓盤。就目

7、前奉化的房地產(chǎn)市場來看，主要還是以多層和小高層的建筑為主，輔以別墅產(chǎn)品，主力價格還是控制在3500―18二零零七年二月羅蒙集團4800元/平米之間，中心區(qū)域最高達5300元/平方米左右，如位于廣平路和岳林路上的陽光水岸。就目前在售的樓盤來看，推出的產(chǎn)品面積主要集中在多層80―110平米，小高層90―140平方米，聯(lián)排別墅200―260平方米，其中80―120平方米的中戶型最受市場追捧。總體市場特征