中國城市土地儲備制度研究

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1、中國城市土地儲備制度研究ZHONGGUOCHENGSHITUDICHUBEIZHIDUYANJIU盧新海著國家社會科學(xué)基金項目（０３BZZ０３７）成果華中科技大學(xué)文科出版基金資助出版北京內(nèi)容簡介本書分析了實施城市土地儲備制度對我國社會經(jīng)濟發(fā)展的影響，尤其是對工商企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營及城市市民整體社會福利的不利影響，提出了城市土地儲備存在的制度性缺陷，以及對這些缺陷所采取的完善與補償措施，是公共管理理論與實踐領(lǐng)域的創(chuàng)新和重要突破。本書可供：城市土地利用管理有關(guān)的經(jīng)濟、管理、法律等學(xué)科領(lǐng)域的專家學(xué)者和相關(guān)專業(yè)的大學(xué)生、研究生，以及從事實際工作的相關(guān)人員，包括政府土地管理部門及房地產(chǎn)開

2、發(fā)企業(yè)人員閱讀使用。圖書在版編目（CIP）數(shù)據(jù)中國城市土地儲備制度研究／盧新海著．科學(xué)出版社，２００８．ISBN?。梗罚福罚埃常埃玻玻保埃常病、駮持小、驎潮R…　Ⅲ暢城市土地管理土地制度研究中國?、魰矲２９９．２３２中國版本圖書館CIP數(shù)據(jù)核字（２００８）第０７４１３２號責(zé)任編輯：王雨舸／責(zé)任校對：梅瑩責(zé)任印制：董艷輝／封面設(shè)計：蘇波出版北京東黃城根北街１６號郵政編碼：１００７１７http：／／www．sciencep．com武漢科利德印務(wù)有限公司印刷科學(xué)出版社發(fā)行各地新華書店經(jīng)銷倡２００８年５月第一版開本：B５（７２０×１０００）２００８年５月第一次印刷印張：１１３／４

3、印數(shù)：１—２０００字數(shù)：２３００００定價：35．00元（如有印裝質(zhì)量問題，我社負責(zé)調(diào)換）前言FOREWORD土地儲備制度最早起源于１８９６年的荷蘭，其目的是在土地私有條件下，通過對土地的事先收購儲備，抑制土地投機與地價增長，促進城市有計劃均衡的發(fā)展，為城市居民提供廉價住宅，由此而提高整個社會的福利水平?？陀^上我國實施土地儲備后地價與房價的大幅上漲而引致的工商企業(yè)經(jīng)營成本的提高與老百姓社會福利水平的下降，主觀上各地政府對于實施土地儲備最大限度地獲取土地收益的期望，以及媒體的大肆渲染，使得城市市民與城市政府之間產(chǎn)生矛盾。而城市政府通過土地儲備實施“城市經(jīng)營”這一企業(yè)化活動本身

4、的合理性，也使各界產(chǎn)生很多爭議。由此而暴露出我們所實施的土地儲備制度的缺陷，也說明我們對實施土地儲備制度理論上研究的不足。本書的目的就在于構(gòu)建和完善我國土地儲備制度的理論基礎(chǔ)，探討土地儲備的制度缺陷，并建立其補償機制。對于土地儲備制度的研究，學(xué)術(shù)界和政府都是在完全肯定其巨大作用的前提下，著眼于運作模式、運作手段、資金籌措等技術(shù)層面。對于借鑒發(fā)達國家和地區(qū)實施土地儲備制度的理論與實踐經(jīng)驗，特別是我國香港地區(qū)批租制度的得失，我國城市土地儲備制度的本質(zhì)特征與功能，尤其是對于我國土地儲備本身存在的制度缺陷，以及對于這些制度缺陷的補償機制卻較少涉及。本書研究在社會主義市場經(jīng)濟條件下

5、城市土地經(jīng)營的理論問題，尤其是研究現(xiàn)有城市土地儲備制度可能存在的制度性缺陷，以及對這種缺陷所導(dǎo)致的工商企業(yè)經(jīng)營成本的增加與市民社會福利的降低所采取的救濟與補償措施，是公共管理理論與實踐領(lǐng)域的創(chuàng)新和重要突破。ⅱ中國城市土地儲備制度研究＞＞＞首先在分析香港實施土地批租對于香港社會經(jīng)濟發(fā)展的作用以及香港工商企業(yè)與市民社會福利水平的變化情況的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國實施土地儲備的背景及實踐，詳細分析了我國實施土地儲備對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、一般工商企業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)以及城市居民福利的影響，繼而深入剖析了造成這種影響的原因———土地儲備存在制度缺陷。土地儲備制度對工商企業(yè)的影響土地儲備制度實施以來，

6、各地地價連連走高，有些地方甚至在一兩年內(nèi)地價就翻番，這就直接導(dǎo)致了：企業(yè)用地成本的直線上升；上升的用地成本的轉(zhuǎn)嫁導(dǎo)致產(chǎn)品價格的上漲，為了保持甚至提高銷售量，必然導(dǎo)致企業(yè)銷售成本增長；在“招、拍、掛”出讓土地使用權(quán)的方式下，以“價高者得”為原則，對于資金有限的中小型企業(yè)來說，大量的銀行貸款是其融資的必然選擇，企業(yè)大量的貸款利息導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)負擔(dān)的增加；企業(yè)周邊土地的不斷升值，導(dǎo)致企業(yè)用地機會成本的增加。土地儲備制度對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及整個房地產(chǎn)行業(yè)的影響土地儲備制度改變了土地要素的配置方式，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地獲取以及獲得成本均造成巨大沖擊，進而影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營和管

7、理。土地儲備制度在使得各類開發(fā)企業(yè)打破土地要素交易非公平的壁壘，從而可以直接獲得各類土地出讓信息，避免信息不對稱造成的非公平競爭的同時，也使得開發(fā)企業(yè)極大地增加了購地成本，增大了經(jīng)營風(fēng)險，同時還加大了產(chǎn)業(yè)進入壁壘，使大的開發(fā)企業(yè)有可能形成壟斷。儲備土地的出讓抬升了地價，進而提高房價，有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。土地儲備制度對城市居民福利的影響土地資源的配置過程，也就是對社會財富的分配過程，是否能夠?qū)崿F(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置就直接影響到社會財富的分配狀況，進而影響到社會福利最大化的實現(xiàn)。土地儲備制度的基本功能定位是公益性質(zhì)的，以改善