對物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用難的幾點(diǎn)思考

《對物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用難的幾點(diǎn)思考》由會員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在學(xué)術(shù)論文-天天文庫。

1、對物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用難的幾點(diǎn)思考摘要：物業(yè)專項(xiàng)維修資金制度的設(shè)立為物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備的維修、更新改造提供了資金保障，但由于法律法規(guī)對其使用有著嚴(yán)格的規(guī)定，使用難成為普遍存在的問題。本文根據(jù)這些問題提出幾點(diǎn)思考。思想?yún)R報(bào)關(guān)鍵詞：物業(yè)專項(xiàng)維修資金；使用難；應(yīng)對措施隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，住房商品化已成為一種發(fā)展趨勢，相應(yīng)的物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備的維修、更新改造責(zé)任也就相應(yīng)的由業(yè)主自己來承擔(dān)。為適應(yīng)這種發(fā)展趨勢，國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》設(shè)置了物業(yè)專項(xiàng)維修資金制度，原建設(shè)部發(fā)布了《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》從專項(xiàng)維修資金的籌集、使用以及監(jiān)管進(jìn)行了相應(yīng)的規(guī)定。另外，《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定：（一）制定和修

2、改業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)由業(yè)主共同決定。決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。該法的頒布實(shí)施，在相當(dāng)程度上保護(hù)了業(yè)主對小區(qū)重大事項(xiàng)決策的權(quán)益，同時(shí)，集體決策本身也要求小區(qū)業(yè)主自治需要達(dá)

3、到相當(dāng)水準(zhǔn)。開題報(bào)告所謂業(yè)主自治管理，是相對于物業(yè)公司的專業(yè)管理來說的，是業(yè)主發(fā)揮主觀能動(dòng)，以積極主動(dòng)，占主導(dǎo)地位的方式來聯(lián)合管理自己的社區(qū)。這里要求業(yè)主的素質(zhì)較高，能夠團(tuán)結(jié)統(tǒng)一。目前在國內(nèi)由于物業(yè)管理的不到位，有些地方業(yè)主聯(lián)合起來，進(jìn)行自治管理，或者雖然還有保留物業(yè)公司，但是業(yè)主的自治管理可以占主導(dǎo)地位。這樣可以極大克服物業(yè)管理，工作不到位，收費(fèi)卻很積極，存在欺詐甚至是傷害業(yè)主合法權(quán)益,所以,可以說業(yè)主自治管理是非常重要。然而，自《物權(quán)法》頒布實(shí)施以來，業(yè)主大會召開難決策難，已經(jīng)直接影響了小區(qū)內(nèi)部重大事項(xiàng)的決策尤其是專項(xiàng)維修資金的正常使用。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2011年底全國共籌集專項(xiàng)維修資金

4、余額近3000億元，而動(dòng)用該資金進(jìn)行維修更新改造不超過30億元，使用率僅1%，造成使用率如此低的原因有多方面，其中最為主要的是相關(guān)業(yè)主投票表決難，決策投票通過所需的人數(shù)和面積雙過三分之二難度非常大。針對專項(xiàng)維修資金使用難這個(gè)問題，筆者認(rèn)為，可從以下措施加以應(yīng)對。一、采取業(yè)主代表大會制度替代業(yè)主大會作為小區(qū)重大事項(xiàng)的決策機(jī)構(gòu)業(yè)主大會可以采用集體討論和書面征求意見的形式，而業(yè)主大會又可分為全體業(yè)主會議制和業(yè)主代表大會制。全體業(yè)主會議制一般適用人數(shù)較少的小區(qū)，一般多則幾百戶，由小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主直接參加業(yè)主大會，討論重大事項(xiàng)并進(jìn)行投票表決。業(yè)主代表大會制則多用在小區(qū)業(yè)主數(shù)量多，一般少則千戶，多者甚至上

5、萬戶，由于業(yè)主眾多，若小區(qū)重大事項(xiàng)的決策都由全體業(yè)主來投票表決，則不僅決策的成本會很高，而且很低效，甚至可能無法作出任何決策。簡歷大全2003年原建設(shè)部發(fā)布的《業(yè)主大會規(guī)程》第十六條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會會議3日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項(xiàng)書面征求其所代表的業(yè)主意見，凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時(shí)如實(shí)反映，也可以全權(quán)委托代表負(fù)責(zé)小區(qū)所有重大事項(xiàng)的決策。隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，單一小區(qū)的規(guī)模越來越大

6、，幾千戶以上的小區(qū)越來越多，召開一次業(yè)主大會需要幾個(gè)月甚至更長時(shí)間，很多情況下根本就無法召開。所以，若能采用業(yè)主代表大會制度作為小區(qū)內(nèi)部重大事項(xiàng)的決策機(jī)構(gòu)，那像動(dòng)用專項(xiàng)維修資金這樣的重大事項(xiàng)就會比較容易得以及時(shí)解決，業(yè)主的權(quán)益也能得到比較好的維護(hù)。二、加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)信息化建設(shè)，推動(dòng)發(fā)展電子投票小區(qū)重大事項(xiàng)的決策，傳統(tǒng)的投票方式一般都是采用紙質(zhì)方式投票，物業(yè)服務(wù)人員將要表決的書面材料挨家挨戶送給業(yè)主，業(yè)主表達(dá)意見后收回，這種方式最大的不足就是工作量大。隨著住房體制改革的深化，商品住宅的開發(fā)呈現(xiàn)大規(guī)模綜合片區(qū)開發(fā)趨勢，這就決定了單一小區(qū)的業(yè)主數(shù)量越來越大，上千戶以上的小區(qū)大量存在，這么多的業(yè)主如果采取傳

7、統(tǒng)紙質(zhì)方式進(jìn)行投票，要想投票達(dá)到《物權(quán)法》規(guī)定的動(dòng)用專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，該重大事項(xiàng)的表決才能通過，難度可想而知，那多大的工作量，即使最后表決獲得通過，時(shí)間往往也會很長，維修更新改造的項(xiàng)目尤其是那些不能長時(shí)間拖延需立即進(jìn)行維修更新改造的公共設(shè)施設(shè)備也可能錯(cuò)過最佳時(shí)機(jī)。鑒于傳統(tǒng)的紙質(zhì)方式投票工作量大的難題，可推廣采用現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)信息化