長沙項目商業(yè)與公寓部分市場分析與產(chǎn)品定位報告

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1、長沙LXIBM東塘項目商業(yè)和公寓部分市場分析及產(chǎn)品定位報告長沙LXIBM東塘項目商業(yè)和公寓部分市場分析及產(chǎn)品定位報告fyeF房地產(chǎn)策劃代理機構(gòu)二OOX年十月長沙LXIBM46fyeF長沙LXIBM東塘項目商業(yè)和公寓部分市場分析及產(chǎn)品定位報告目錄前言第一節(jié)商業(yè)部分一、區(qū)域商業(yè)市場分析1、本案在城市商業(yè)歌劇中的位置2、東塘商圈的地位3、東塘商圈商業(yè)分析4、雨花亭商圈商業(yè)分析5、區(qū)域商業(yè)物業(yè)租售價格分析6、區(qū)域商業(yè)市場分析總結(jié)二、地塊商業(yè)價值解析1、區(qū)域周邊環(huán)境解析2、地塊交通解析3、規(guī)劃解析4、地塊內(nèi)部物業(yè)關(guān)系解析5、

2、地塊商業(yè)價值解析總結(jié)三、項目商業(yè)定位1、主題定位2、業(yè)態(tài)選擇3、其他部分商業(yè)定位及業(yè)態(tài)選擇4、價格定位5、客戶定位長沙LXIBM46fyeF長沙LXIBM東塘項目商業(yè)和公寓部分市場分析及產(chǎn)品定位報告第二節(jié)公寓部分一、長沙公寓市場分析1、長沙公寓起源2、長沙公寓銷售情況分析3、長沙主要在售公寓分析4、公寓市場分析總結(jié)二、地塊價值解析1、區(qū)域周邊環(huán)境解析2、地塊交通解析3、規(guī)劃解析4、地塊內(nèi)部物業(yè)關(guān)系解析5、地塊價值解析總結(jié)三、項目公寓定位1、項目開發(fā)公寓產(chǎn)品的綜合論證2、客戶定位3、市場形象定位4、價格定位5、關(guān)于公

3、寓精裝修的探討結(jié)束語長沙LXIBM46fyeF長沙LXIBM東塘項目商業(yè)和公寓部分市場分析及產(chǎn)品定位報告前言東塘項目包括有住宅、商業(yè)、公寓三種產(chǎn)品，住宅部分的市場研究及定位在前期報告中已有詳細(xì)描述，本報告僅對商業(yè)及公寓的市場情況和產(chǎn)品定位作出論述。商業(yè)是具有很強區(qū)域性的產(chǎn)品，受周邊環(huán)境影響很大，因此本報告將主要集中于項目所屬區(qū)域周邊的商業(yè)情況進行研究，并以此為依據(jù)為項目的商業(yè)產(chǎn)品進行定位。而項目周邊公寓產(chǎn)品較少，將參考全市公寓市場情況為項目的公寓產(chǎn)品作出定位。長沙LXIBM46fyeF長沙LXIBM東塘項目商業(yè)和公

4、寓部分市場分析及產(chǎn)品定位報告第一節(jié)商業(yè)部分長沙LXIBM46fyeF長沙LXIBM東塘項目商業(yè)和公寓部分市場分析及產(chǎn)品定位報告一、區(qū)域商業(yè)市場分析1、本案在城市商業(yè)格局中的位置本案位于長沙市雨花區(qū)東塘，雖不在東塘商圈的中心位置，但處于傳統(tǒng)的大東塘商圈范圍內(nèi)，距離商圈中心約1100米；同時本案也在雨花亭商圈范圍內(nèi)，距離沃爾瑪超市約200米（如下圖所示）。兩個商圈對本案商業(yè)都有相當(dāng)大的影響，以下我們將對兩個商圈的情況作出分析。大東塘商圈本案雨花亭商圈長沙LXIBM46fyeF長沙LXIBM東塘項目商業(yè)和公寓部分市場分析

5、及產(chǎn)品定位報告1、東塘商圈的地位東塘商圈以勞動路與韶山路交匯處（白沙立交橋）為中心，是一個有多年歷史的老商圈，在本地有“長沙的徐家匯”之稱。在《長沙市城市商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃（2005-2020）》中，東塘商圈規(guī)劃為城市中心區(qū)內(nèi)兩個“區(qū)級商業(yè)中心”之一，與X一廣場商圈（唯一市級商業(yè)中心）、火車站商圈（區(qū)級商業(yè)中心）形成三足鼎立，并稱為“長沙三大商圈”（如下圖所示）。東塘商圈在長沙商業(yè)格局中所處的重要地位對商家和投資者都具有很強的吸引力。長沙LXIBM46fyeF長沙LXIBM東塘項目商業(yè)和公寓部分市場分析及產(chǎn)品定位報告

6、1、東塘商圈商業(yè)分析（1）東塘商圈的發(fā)展概況A、東塘商圈的過去過去，東塘是“長沙的南大門”，是企事業(yè)單位及其宿舍區(qū)密集的區(qū)域，大量的生活配套需求帶動了東塘商業(yè)的發(fā)展，但因周邊多為效益并不是太理想的工業(yè)企業(yè)，居民收入水平不高，因此多為檔次偏低的社區(qū)配套。B、東塘商圈的現(xiàn)狀隨著長沙城市的擴張和發(fā)展，東塘在城市中的地位逐漸提升，周邊一些如長沙卷煙廠等企業(yè)的崛起，區(qū)域內(nèi)居民收入水平不斷上升，區(qū)位價值和需求的提升吸引了很多房地產(chǎn)開發(fā)商和商家，他們的到來推動了區(qū)域商業(yè)的發(fā)展快速，并成就了現(xiàn)今的“東塘商圈”。但由于區(qū)域發(fā)展更多是

7、開發(fā)商的自發(fā)行為，缺乏政府統(tǒng)一規(guī)劃，區(qū)域商業(yè)的發(fā)展還存在著不少問題。C、東塘商圈的未來在長沙市政府對全市商業(yè)布局作出規(guī)劃，并將東塘商圈定位為“區(qū)級商業(yè)中心”后，東塘商圈將在政府規(guī)劃的指導(dǎo)下走上有序發(fā)展之道，可以預(yù)見，隨著東塘區(qū)位價值的提升，東塘商圈在商業(yè)布局、物業(yè)檔次、輻射力等方面都將大大提升。商圈中心區(qū)域?qū)Ρ景干虡I(yè)的帶動也將起到積極的影響。（2）東塘商圈主要商業(yè)物業(yè)分析目前，東塘商圈的總商業(yè)面積約為50-65萬平方米，主要商業(yè)物業(yè)類型及分布如下圖：本案中南機電市場金色家族百信鞋城易佰通訊火宮殿迪信通手機東塘服飾中

8、心東塘服裝交易大樓友誼商城通程電器步步高商場國美電器大都市地下商業(yè)街恒遠(yuǎn)商場長沙LXIBM46fyeF長沙LXIBM東塘項目商業(yè)和公寓部分市場分析及產(chǎn)品定位報告分析：n在商圈中心的白沙立交橋十字路口的黃金位置上，除了有商品零售價格幾乎是長沙最高的金色家族通程世界名品中心，中高檔次的友誼商城和長沙著名的餐飲連鎖店火宮殿外，也有中低檔次的恒遠(yuǎn)商場，商業(yè)檔次參差，