不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估原則與程序課件

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1、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估一、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的概念二、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的原則三、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的程序7/7/20211一、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的概念（一）概念不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估指專(zhuān)業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員根據(jù)特定的估價(jià)目的，遵循公認(rèn)的估價(jià)原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，在對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上，對(duì)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定的活動(dòng)。7/7/202121、專(zhuān)業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員專(zhuān)業(yè)土地估價(jià)人員：指經(jīng)過(guò)土地估價(jià)人員職業(yè)資格考試合格，取得相應(yīng)資格并注冊(cè)生效，從事土地估價(jià)活動(dòng)的人員。專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員:指經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)估價(jià)人員職業(yè)資格考試合格或者資格認(rèn)定、資格互認(rèn)，取得相應(yīng)資格

2、并注冊(cè)生效，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的人員.目前，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)人員職業(yè)資格有房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)估價(jià)員從業(yè)資格兩種；（二）不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估定義中的關(guān)鍵術(shù)語(yǔ)：一、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的概念7/7/202132、估價(jià)目的：是指一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估項(xiàng)目的估價(jià)結(jié)果的期望用途，或者通俗一點(diǎn)講，委托人將未來(lái)完成后的估價(jià)報(bào)告拿去做什么用，是為了滿(mǎn)足何種涉及不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)或者民事行為。不同的估價(jià)目的來(lái)源于對(duì)估價(jià)的不同需要。估價(jià)目的可以劃分為：土地使用權(quán)出讓?zhuān)康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、典當(dāng)、保險(xiǎn)、稅收、征收和征用補(bǔ)償、損害賠償、糾紛調(diào)處、司法鑒定，企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為、房地產(chǎn)估價(jià)糾紛調(diào)處中的房地產(chǎn)估價(jià)復(fù)核或鑒定

3、，等等。（二）不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估定義中的關(guān)鍵術(shù)語(yǔ)：一、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的概念7/7/202143、估價(jià)原則：是指人們?cè)诓粍?dòng)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的反復(fù)實(shí)踐和理論探索中，在認(rèn)識(shí)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格形成和運(yùn)動(dòng)客觀規(guī)律的基礎(chǔ)上，總結(jié)出的一些簡(jiǎn)明扼要的進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估所依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)。4、估價(jià)程序：是指一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估項(xiàng)目運(yùn)作全過(guò)程中的各項(xiàng)具體工作，按照其相互聯(lián)系排列出的先后進(jìn)行次序。（二）不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估定義中的關(guān)鍵術(shù)語(yǔ)：一、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的概念7/7/202155、估價(jià)方法：不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估不能單純依靠估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行主觀判斷，還必須采用科學(xué)的估價(jià)方法進(jìn)行測(cè)算。一宗不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值通?？梢詮娜缦?個(gè)途徑來(lái)求取：①近

4、期市場(chǎng)上類(lèi)似的不動(dòng)產(chǎn)是以什么價(jià)格進(jìn)行交易的；②如果重新開(kāi)發(fā)建設(shè)一宗類(lèi)似的不動(dòng)產(chǎn)需要多少費(fèi)用；③如果將該宗不動(dòng)產(chǎn)出租或營(yíng)業(yè)預(yù)計(jì)可以獲得多少收益。（二）不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估定義中的關(guān)鍵術(shù)語(yǔ)：一、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的概念7/7/202166、估價(jià)對(duì)象：是指一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估項(xiàng)目中需要評(píng)估其價(jià)值的具體不動(dòng)產(chǎn)。盡管不動(dòng)產(chǎn)的存在形態(tài)歸納起來(lái)只有土地、建筑物和房地三種，但現(xiàn)實(shí)中的估價(jià)對(duì)象是豐富多彩、復(fù)雜多樣的。①?gòu)膶?shí)物角度看；②從權(quán)益方面看。（二）不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估定義中的關(guān)鍵術(shù)語(yǔ)：一、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的概念7/7/202177、影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的因素：從大的方面來(lái)講，影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的因素有環(huán)境、人口、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)

5、、行政、心理、國(guó)際等方面。在不同時(shí)期、不同地區(qū)，對(duì)于不同類(lèi)型的不動(dòng)產(chǎn)，各種因素引起不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向、程度等是不盡相同的。（二）不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估定義中的關(guān)鍵術(shù)語(yǔ)：一、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的概念7/7/202188、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：是指評(píng)估價(jià)值所對(duì)應(yīng)的時(shí)間，即在該時(shí)間上估價(jià)對(duì)象才有該價(jià)值。由于同一宗不動(dòng)產(chǎn)在不同的時(shí)間價(jià)值會(huì)有所不同，所以，估價(jià)通常是對(duì)估價(jià)對(duì)象在某個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值作出估計(jì)。（二）不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估定義中的關(guān)鍵術(shù)語(yǔ)：一、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的概念7/7/202199、價(jià)值的測(cè)算和判定：是建立在估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)所在的房地產(chǎn)分市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律的掌握，以及對(duì)相關(guān)經(jīng)濟(jì)、法律、社會(huì)、自然因素的變化對(duì)

6、估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值影響的判斷上的。價(jià)值是估價(jià)對(duì)象在某種估價(jià)目的特定條件下形成的正常值，它能為當(dāng)事人或社會(huì)一般人所信服和接受。（二）不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估定義中的關(guān)鍵術(shù)語(yǔ)：一、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的概念7/7/2021101、理論上不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的意義一種資產(chǎn)只有具備了下列2個(gè)條件才真正需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)：(1)獨(dú)一無(wú)二性。(2)價(jià)值量較大。具體就地產(chǎn)來(lái)講，由于地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性、獨(dú)一無(wú)二性和價(jià)值高大性，地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的“不完全市場(chǎng)”。不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的意義于：它是為了建立合理的地產(chǎn)交易秩序，也是促進(jìn)地產(chǎn)公平交易的基本保障，有助于將不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格導(dǎo)向正常化。（三）不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的必要性一、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的概念7

7、/7/202111（1）土地使用權(quán)出讓的需要（招標(biāo)標(biāo)底、拍賣(mài)保留價(jià)、掛牌底價(jià)）；（2）不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃的需要；（3）不動(dòng)產(chǎn)抵押、典當(dāng)?shù)男枰?；?）不動(dòng)產(chǎn)保險(xiǎn)的需要；（5）不動(dòng)產(chǎn)稅收的需要；（6）不動(dòng)產(chǎn)征收和征用補(bǔ)償?shù)男枰?；?）不動(dòng)產(chǎn)損害賠償?shù)男枰唬?）不動(dòng)產(chǎn)糾紛調(diào)處和有關(guān)司法鑒定的需要；（9）企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的需要；（10）不動(dòng)產(chǎn)管理的需要；（三）不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的必要性一、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的概念7/7/202112（1）不動(dòng)產(chǎn)交易評(píng)估（2）不動(dòng)產(chǎn)抵押評(píng)估