淺析房地產(chǎn)開發(fā)的政策風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

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1、淺析房地產(chǎn)開發(fā)的政策風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)摘要：隨著經(jīng)濟(jì)時(shí)代的到來，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)得到了空前的發(fā)展，由此也使得某些社會(huì)問題變得更加嚴(yán)重，國(guó)家為了打壓非理性上漲的房?jī)r(jià)與該行業(yè)的投機(jī)活動(dòng)，于2003年便增大了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控力度。本文主要對(duì)我國(guó)在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)中，有可能面臨的一些政策性風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，同時(shí)提出了對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)行之有效的建議。思想?yún)R報(bào)關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)政策風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)1.前言所謂政策風(fēng)險(xiǎn)，它是指由國(guó)家頒布實(shí)施的、且與房地產(chǎn)相關(guān)的政策變動(dòng)，為房地產(chǎn)開發(fā)所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)同國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著密切的聯(lián)系，所以它很容易受政策變動(dòng)的影響。房地產(chǎn)開發(fā)所面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)主要

2、由土地政策風(fēng)險(xiǎn)、貨幣政策風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)政政策風(fēng)險(xiǎn)等組成，本文主要針對(duì)這些政策風(fēng)險(xiǎn)，提出相應(yīng)的政策風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)建議。2.房地產(chǎn)開發(fā)的政策風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)建議在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，它將會(huì)面臨來自各方面的風(fēng)險(xiǎn)，其中政策風(fēng)險(xiǎn)則屬于系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，由于系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)不但無法避免，并且還會(huì)給從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)造成巨大的影響。所以，從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)要對(duì)國(guó)家的政策導(dǎo)向進(jìn)行準(zhǔn)確地把握，并及時(shí)了解國(guó)家頒布實(shí)施的各項(xiàng)與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的政策，從而積極應(yīng)對(duì)這一類的風(fēng)險(xiǎn)。2.1摸清房地產(chǎn)政策的導(dǎo)向，及時(shí)識(shí)別政策風(fēng)險(xiǎn)雖然政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說是無法避免的，但是實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，通常都會(huì)努力摸

3、清相關(guān)的房地產(chǎn)政策導(dǎo)向，而那些中小型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，反而不太重視這項(xiàng)工作，他們的目光僅限于在開發(fā)之前核算成本與造價(jià)，以此來判定開發(fā)此項(xiàng)目能否獲利。尤其是在當(dāng)前這個(gè)時(shí)期，房地產(chǎn)已經(jīng)成為了大眾關(guān)注的焦點(diǎn)，房地產(chǎn)的相關(guān)政策也不斷出臺(tái)，政策環(huán)境可以說是日漸從緊，所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都將成為其調(diào)控對(duì)象。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無論規(guī)模大小，都應(yīng)該及時(shí)且準(zhǔn)確的識(shí)別來自房地產(chǎn)開發(fā)的政策性風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)所有與房地產(chǎn)有關(guān)的政策，特別是新頒布的政策，都要迅速進(jìn)行收集、分析以及整理，同時(shí)將政策研究的結(jié)果做成報(bào)告的形式，遞交給開發(fā)企業(yè)的管理層保管，以便在決策時(shí)作為參考。通過對(duì)相關(guān)政策的研究，

4、它不但可以幫助房地產(chǎn)的投資者掌握正確的投資與開發(fā)方向，比較準(zhǔn)確的對(duì)未來市場(chǎng)需求進(jìn)行預(yù)測(cè)，并且還能有助于投資者在政策發(fā)生變化時(shí)，及時(shí)對(duì)投資策略進(jìn)行調(diào)整，起到最大限度地控制政策風(fēng)險(xiǎn)的目的。2.2大力拓寬融資的渠道大部分的政策風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)都可以利用準(zhǔn)確把握相關(guān)政策與規(guī)范其開發(fā)行為來進(jìn)行應(yīng)對(duì)，例如貨幣政策的變動(dòng)為企業(yè)所帶來的融資風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)就可以通過大力拓寬融資渠道，從而改變太過依賴于銀行貸款的不良現(xiàn)象。目前，在銀行貸款之外還有多種融資渠道，可讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)其進(jìn)行選擇。第一，以上市進(jìn)行融資。上市無疑是房地產(chǎn)企業(yè)迅速籌措巨額資金的一個(gè)有效方法，而且籌措到的所有資金都可以

5、當(dāng)成注冊(cè)資金永久使用，不存在確切的還款日期。同時(shí)，上市還能為開發(fā)企業(yè)提供相對(duì)穩(wěn)定的資金，以滿足開發(fā)過程中的資金需求。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)在2009年底的時(shí)候，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共有80407個(gè)，可直到2011年的3月底，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)上市的才149個(gè)。當(dāng)然，上市對(duì)于房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)來說，還是會(huì)有一定的挑戰(zhàn)性，但是只要企業(yè)能夠上市成功，便會(huì)讓資金融通突破其瓶頸問題，讓它能在眾多實(shí)力強(qiáng)勁的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)里脫穎而出，并以此增強(qiáng)自身在該行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)能力。第二，以房地產(chǎn)投資信托進(jìn)行融資。它指的是以利用收益憑證進(jìn)行發(fā)行的方法，使特定投資者的資金匯集在一起，交由專門的投資機(jī)構(gòu)對(duì)其

6、進(jìn)行房地產(chǎn)的投資與經(jīng)營(yíng)管理，再把投資所得的全部收入，按一定比例分給投資者的一種信托基金。它不但是一種難得的融資方式，同時(shí)也打通了民間資金直接參與到房地產(chǎn)開發(fā)中去的融資渠道。思想?yún)R報(bào)第三，債券融資。因?yàn)榉康禺a(chǎn)債券相比于一般債權(quán)來說，其收益要高得多，安全性也比股票要好，同時(shí)它還兼具一定的流動(dòng)性，因此對(duì)于投資金額較大、開發(fā)時(shí)間較長(zhǎng)的房地產(chǎn)業(yè)來看，對(duì)外發(fā)行企業(yè)的債券不失為一種好的方法。第四，融資租賃。該方法是由房地產(chǎn)專門的租賃公司，通過各種融資手段對(duì)社會(huì)上的投資進(jìn)行吸收，以此來轉(zhuǎn)變我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)僅依靠銀行貸款這種單一的融資方式，從而把風(fēng)險(xiǎn)降到最低。2.3規(guī)范自身開發(fā)行

7、為，積極應(yīng)對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)根據(jù)政策研究報(bào)告中的相關(guān)內(nèi)容，再把開發(fā)商的開發(fā)行為與之進(jìn)行比較，使其開發(fā)行為更加規(guī)范化。只有開發(fā)商在實(shí)施開發(fā)行為之前就摸清國(guó)家的相關(guān)政策，明白哪些開發(fā)行為國(guó)家是大力支持的，哪些開發(fā)行為又是國(guó)家明令禁止的，才能夠?qū)磳⑦M(jìn)行開發(fā)的項(xiàng)目做出正確的決策，從而有效保證該開發(fā)項(xiàng)目能順利進(jìn)行。3.結(jié)束語(yǔ)在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，必然會(huì)面臨著不同的風(fēng)險(xiǎn)，目前越來越明顯的便是政策風(fēng)險(xiǎn)。為了能提高開發(fā)效率和保證開發(fā)效果，開發(fā)企業(yè)務(wù)必要仔細(xì)對(duì)房地產(chǎn)的相關(guān)政策進(jìn)行研究，同時(shí)積極拓寬其融資渠道、規(guī)范自身的開發(fā)行為，切實(shí)做好政策風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)工作，確保房地產(chǎn)的開發(fā)能順利進(jìn)行

8、。參考文獻(xiàn)蘇亞莉,張玉.淺議房地產(chǎn)開發(fā)的政策風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)