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《論轉(zhuǎn)租中對(duì)第三人的保護(hù)_刁其懷》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫(kù)。
1、房地產(chǎn)法律CHINAREALESTATE論轉(zhuǎn)租中對(duì)第三人的保護(hù)12刁其懷，肖仕衛(wèi)（1.四川省社會(huì)科學(xué)院房地產(chǎn)研究中心，四川成都610015；2.電子科技大學(xué)政治與公共管理學(xué)院，四川成都610000）摘要：世界各國(guó)關(guān)于轉(zhuǎn)租有放任主義、限制主義和區(qū)別主義三種立法模式，在這三種模式下，當(dāng)承租人違約時(shí)，一般賦予次承租人違約責(zé)任救濟(jì)權(quán)。我國(guó)《合同法》第224條雖采限制主義立法模式，但在自行轉(zhuǎn)租的情況下，根據(jù)《合同法》第51條的規(guī)定，轉(zhuǎn)租合同在承租人事后沒取得處分權(quán)或沒有得到出租人追認(rèn)的應(yīng)屬無效，剝奪了次承租人違約責(zé)任救濟(jì)權(quán)。即使大多國(guó)家在承租人違約的情況下賦予了
2、次承租人違約責(zé)任救濟(jì)權(quán)，但由于傳統(tǒng)民法視租賃權(quán)本質(zhì)上為一種債權(quán)，在承租人違約時(shí)次承租人不能以其租賃權(quán)對(duì)抗出租人所有物返還請(qǐng)求權(quán)，因此對(duì)次承租人保護(hù)也為不力和公平。租賃權(quán)實(shí)質(zhì)上是用益物權(quán)，承租人和次承租人合法取得的租賃權(quán)將獲得《物權(quán)法》的保護(hù)。關(guān)鍵詞：轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租合同，類推適用，租賃權(quán)，用益物權(quán)中圖分類號(hào)：D923文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B文章編號(hào)：1001-9138-(2013)09-0073-80收稿日期：2013-06-281轉(zhuǎn)租制度的立法模式及其對(duì)第三人的保護(hù)為第三人的次承租人的保護(hù)，主要在承租人違約轉(zhuǎn)租為承租人不脫離租賃關(guān)系，而將租賃物的情況下。轉(zhuǎn)租于次承租
3、人之謂。轉(zhuǎn)租中的次承租人即本文1.1三種模式下承租人與次承租人之間合同效力所指的第三人。一般而言，轉(zhuǎn)租在房屋租賃上最問題為常見，俗稱“二房東”，即轉(zhuǎn)租人。由于租賃物法國(guó)、奧地利等國(guó)民法采放任主義立法模式，的使用收益關(guān)乎出租人的直接利益，近世民法就認(rèn)為轉(zhuǎn)租乃承租人的權(quán)利，如無相反約定，承租租賃物能否自由轉(zhuǎn)租的問題，形成了放任主義、限人可以轉(zhuǎn)租?！斗▏?guó)民法典》第1717條第1款規(guī)定：制主義和區(qū)別主義三種基本立法模式。作為轉(zhuǎn)租“承租人有轉(zhuǎn)租的權(quán)利，但租賃契約有禁止約定者，關(guān)系中現(xiàn)實(shí)占有租賃物而為使用收益的次承租人不在此限?！币馈秺W地利民法典》，如對(duì)于所有人往
4、往是經(jīng)濟(jì)上的弱者，在其無過錯(cuò)的情形下，尤無害或者契約上未明示加以禁止的，承租人有轉(zhuǎn)有保護(hù)的必要。因此，我們考察三種模式對(duì)于作租權(quán)，因此，在放任主義模式下，如無相反約定，73房地產(chǎn)法律CHINAREALESTATE轉(zhuǎn)租乃承租人的權(quán)利，承租人與次承租人之間的題，從《日本民法典》第561條和562條規(guī)定來看，合同應(yīng)為有效，當(dāng)承租人違約時(shí)，次承租人可追在無權(quán)處分的情況下，出賣人應(yīng)負(fù)權(quán)利瑕疵擔(dān)保究其違約責(zé)任而尋求救濟(jì)。責(zé)任，顯然在無權(quán)處分的情況下，合同仍然是有德國(guó)、日本等國(guó)民法采限制主義立法模式，效的。據(jù)此，筆者以為，自行轉(zhuǎn)租的轉(zhuǎn)租合同應(yīng)即規(guī)定非經(jīng)出租人同意，承
5、租人不得轉(zhuǎn)租?！兜聡?guó)屬有效。因此，限制主義模式下，當(dāng)承租人違約時(shí)，民法典》第549條第1項(xiàng)規(guī)定：“承租人非經(jīng)出租次承租人也可基于違約責(zé)任尋求救濟(jì)。人允許，不得將租賃物轉(zhuǎn)讓于第三人使用，特別意大利及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法采取區(qū)別主義立是不得將該物轉(zhuǎn)租于他人?！薄度毡久穹ǖ洹返?12法模式，即區(qū)別不同情況或放任或限制轉(zhuǎn)租?！兑鈼l第1項(xiàng)規(guī)定：“承租人非有出租人的承諾，不得大利民法典》第1594條規(guī)定：“除有相反的約款，將其權(quán)利轉(zhuǎn)讓，或?qū)⒆赓U物轉(zhuǎn)租?！痹诖四Ｊ较?，承租人有將承租物讓渡他人的轉(zhuǎn)租權(quán)，但未經(jīng)出承租人在經(jīng)出租人同意下的轉(zhuǎn)租行為就是合法行租人的同意不得轉(zhuǎn)賣契
6、約，涉及動(dòng)產(chǎn)物時(shí)，轉(zhuǎn)租為，其法律后果與放任主義立法模式下，承租人應(yīng)當(dāng)由出租人授權(quán)或者與慣例相符。”我國(guó)臺(tái)灣“民在無禁止性約定下自行轉(zhuǎn)租的法律后果相當(dāng)，當(dāng)法”第443條第1項(xiàng)規(guī)定：“承租人非經(jīng)出租人之承租人非經(jīng)出租人同意而自行轉(zhuǎn)租時(shí)，依此模式，承諾，不得將租賃物轉(zhuǎn)租于他人，但租賃物為房次承租人將不能取得租賃權(quán)。值得探討的是承租屋者，除另有相反約定外，承租人得將其一部分人與次承租人之間的轉(zhuǎn)租合同效力問題，德國(guó)及轉(zhuǎn)租于他人。”區(qū)別主義立法模式下的不需要出租日本民法均無明文規(guī)定，但依德國(guó)民法法理而言，人承諾的轉(zhuǎn)租合同與前述放任主義模式下的轉(zhuǎn)租其把法律行為區(qū)分為
7、負(fù)擔(dān)行為和處分行為，負(fù)擔(dān)合同效力相同，次承租人的利害關(guān)系狀態(tài)也相當(dāng)。行為是當(dāng)事人之間設(shè)定權(quán)利義務(wù)關(guān)系行為，通常而未經(jīng)出租人同意的自行轉(zhuǎn)租其轉(zhuǎn)租合同的效力表現(xiàn)為債權(quán)債務(wù)契約。一般情形，當(dāng)事人之間意問題，就我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)而言，和德國(guó)一樣，也把思表示一致即告成立，而處分行為是直接引起權(quán)法律行為區(qū)分為負(fù)擔(dān)行為和處分行為，轉(zhuǎn)租合同利變動(dòng)的行為，其成立須以有處分權(quán)為必要，按屬于負(fù)擔(dān)行為，應(yīng)屬有效。未經(jīng)出租人承諾之轉(zhuǎn)德國(guó)民法對(duì)租賃合同下的定義分析，租賃合同自租契約，發(fā)生債權(quán)的效力。而意大利也采同一原屬負(fù)擔(dān)行為，轉(zhuǎn)租合同自可類推適用，不論出租則，但其對(duì)租賃合同的本質(zhì)把握
8、與日本等國(guó)也是人是否同意，承租人與次承租人之間的轉(zhuǎn)租合同一致的，同時(shí)根據(jù)《意大利民法典》第14
