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《江門房地產(chǎn)場分析報告(》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關內(nèi)容在教育資源-天天文庫。
1、2010年江門市中心城區(qū)房地產(chǎn)市場報告一、重要數(shù)據(jù)一覽時間開發(fā)投資（億元）土地出讓面積新開工面積竣工面積批準預售面積商品房成交面積(萬平方米)存量房成交面積商品房成交均價單位億元萬平方米萬平方米萬平方米萬平方米萬平方米萬平方米元2010年44.6633.57161.77124.4120.2111.7972.845586同比（%）17.8-49.38.618.540.8-11.8-27.931.7二、開發(fā)投資時間開發(fā)投資（億元）（億元）新開工面積（萬平方米）竣工面積（萬平方米）施工面積（萬平方米）合計其中住宅合計其中住宅2010年44.6
2、639.37161.77117.58124.4465.91同比（%）17.818.28.67.418.52.82010年，江門市中心城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)中有增，全年共完成投資合計44.66億元，同比增長17.8%，其中住宅投資39.37億元，同比增長18.2%。3至8月的投資額保持較為穩(wěn)定，9月份開始趨緩，12月有大幅增加，見圖1。全年新開工面積161.77萬平方米，同比增長8.6%。其中住宅117.58萬平方米，同比增長7.4%。增速較為合理。5到7月份是明顯的新開工集中時間，使得2011年下半年的潛在供應量較大。圖1三、商品房供應2
3、010年，江門市中心城區(qū)批準預售商品房項目共42個，其中新開盤項目14個。批準預售面積120.208/8萬平方米，其中住宅面積112.22萬平方米，同比增加45.4%。住宅合共8601套，月均717套，同比增長37.9%。見下表時間商品房供應供應總面積（萬平方米）住宅面積（萬平方米）商業(yè)面積（萬平方米）住宅套數(shù)（套）公寓套數(shù)（套）別墅套數(shù)（套）2010年120.20112.227.82860177938082009年85.3577.546.2362395974265同比（%）40.845.425.537.930.4204.9今年的商品房
4、供應主要有以下幾個特點：1、總量較為合理。據(jù)研究，近5年中心城區(qū)的年均商品房合理供應量應在90-120萬平方米之間。但觀察近5年的商品房實際新批預售的情況（見圖2），可發(fā)現(xiàn)06年和09年供應量偏少，從供求關系分析，供應少的年份會造成次年房價大幅上漲。相反07和08年連續(xù)兩年供應相對充足，則使得09年房價增速明顯放緩。因此合理的供應量是市場平穩(wěn)發(fā)展的重要因素。圖2圖32、北新區(qū)仍是供應熱點，共有13個新批項目，住宅套數(shù)占總量的43%。江海板塊重新崛起，6個項目占據(jù)25%的份額。杜阮和城區(qū)的比例有所下降。詳見圖33、國慶節(jié)前后開發(fā)企業(yè)推貨最
5、積極，9月單月新批預售已接近全年的四分之一。與09年一樣，4月和12月新批預售數(shù)量的也較多，其余時間則較為平靜。詳見圖44、供應戶型結(jié)構(gòu)仍有待優(yōu)化。全年未有新增保障性住房供應，中小戶型普通住宅比例仍偏少，高端產(chǎn)品較多，競爭尤為激烈。別墅則占總量的9.4%，比例有較大幅度的增加。8/8圖4四、商品房成交2010年，江門市中心城區(qū)商品房成交面積111.79萬平方米，成交金額62.44億元。其中住宅96.01萬平方米，同比下降17.5%，成交金額51.79億元，7676套，月均640套，套數(shù)同比下降14.3%。住宅成交均價5394元，同比上漲
6、31.7%。見下表時間商品房成交總面積（萬平方米）住宅面積（萬平方米）住宅套數(shù)（套）成交均價（元）住宅均價（元）公寓均價（元）別墅均價（元）2010年111.7996.10767655865394470282872009年126.80116.3989594240418038697981同比（%）-11.8-17.5-14.331.729.021.53.8今年的商品房成交主要有以下幾個特點：1、成交量小幅回落，成交均價快速攀升。分析近5年的商品房成交情況（圖5、6），從成交量來看，06至09年之間的起伏較大，2010年雖受多重調(diào)控政策影響
7、，但同比波動卻相對較小，依然達到歷史較高水平。從價格來看，在經(jīng)歷了09年短暫的“休整”后，2010年又恢復了07年和08年的快速增長勢頭。圖5圖62、各月成交量受政策影響波動較為明顯，見圖7。前兩個月快速下降，3、4兩月緩慢回升，“8/8國十條”出臺后5月開始再次回落，7月份跌至全年最低點，8月起觸底回升，在多重原因的共同推動下，10月份出現(xiàn)了大爆發(fā)，單月成交占全年的兩成?！岸握{(diào)控”使年內(nèi)最后兩個月成交量有所下滑，但下滑速度低于預期。3、公寓均價上半年增速較快，下半年有所放緩。1月均價大幅拉升，2月進行了一定程度的修正，但3月開始連續(xù)
8、四個月上漲，累計漲幅達13%，7至10月在高位盤整，環(huán)比變動均小于1%，11月又開始發(fā)力，并終于在12月突破了五千。圖74、別墅成交比例較高，占9%，直接拉高了整體的均價。91至120平方米住宅的成交比例也
