我國小產(chǎn)權(quán)房法律問題探究

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1、我國小產(chǎn)權(quán)房法律問題探究摘要：近些年來，隨著我國城市商品房價格的快速上漲,與此相對應(yīng)的卻是城市居民購買力的不足，此時價格僅有城市商品房價格1/3甚至1/4的小產(chǎn)權(quán)房如雨后春筍般的出來To小產(chǎn)權(quán)房以其低廉的價格贏得了中低收入階層的青睞,并在全國各地蔓延。這是我國城鄉(xiāng)二元土地管理體制下村民集體與政府進行利益博弈的結(jié)果，它是在土地法律和政策不健全、監(jiān)管不力的條件下，伴隨著城市化而產(chǎn)生的。關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；宅基地使用權(quán)；土地出讓金隨著我國城市化進程的不斷加快，城市房價也隨之不斷攀升，雖然國家采取了各種措施調(diào)控房價，但是房價依然過髙，這就使得城市的中低收入者買

2、不起商品房，而只能選擇價格低廉的小產(chǎn)權(quán)房。但是政府對小產(chǎn)權(quán)房的態(tài)度明確，認(rèn)為它違反法律的禁止性規(guī)定，要逐步清理。目前仍然沒有明確的法律和政策對小產(chǎn)權(quán)房加以規(guī)定，所以小產(chǎn)權(quán)房究竟應(yīng)該何去何從，依然是個未知數(shù)。一、小產(chǎn)權(quán)房的概念及其法律性質(zhì)在法學(xué)或者經(jīng)濟學(xué)領(lǐng)域中并沒有小產(chǎn)權(quán)房的準(zhǔn)確概念，它形成于人們的日常經(jīng)濟交往和和社會實踐中，是一種約定俗成的稱謂，是為了區(qū)別于擁有房產(chǎn)證并受法律保護的“大產(chǎn)權(quán)房”o小產(chǎn)權(quán)房早已存在，只是近些年來的迅速發(fā)展,才引起人們的關(guān)注。本文所要研究的小產(chǎn)權(quán)房，就是指由村民、村委會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者單獨開發(fā)建設(shè)的，在農(nóng)村

3、集體土地（包括宅基地、建設(shè)用地、耕地）上建設(shè)的住宅房屋,在未繳納土地出讓金和相關(guān)稅費的情況下，賣給本集體經(jīng)濟組織以外的村民或城里人的，只有鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者村委會制作的房屋權(quán)屬證書，而沒有國家房管部門的房產(chǎn)權(quán)屬證明。目前，小產(chǎn)權(quán)房不具有合法性，法律對其性質(zhì)并未進行明確規(guī)定。我國法律明確規(guī)定，集體所有的土地使用權(quán)是不能夠出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租的，也不能用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。村民的宅基地歸集體所有，村民只享有宅基地的使用權(quán)，他們在自己宅基地上建造的房屋，出售給本集體組織以外的人的行為是得不到法律承認(rèn)的，不能辦理相關(guān)證明手續(xù)。國家不承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)，一旦產(chǎn)生關(guān)于房屋的產(chǎn)

4、權(quán)糾紛，購房協(xié)議或合同就很可能會被認(rèn)為無效，并因此而得不到法律的保護。二、探析小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因背景雖然小產(chǎn)權(quán)房仍然得不到政府的認(rèn)可。但是近些年來，小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展和銷量一直都處于快速增長的時期，現(xiàn)在已經(jīng)蔓延至全國各個城市。2008年初，深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局對全市的住宅狀況進行了調(diào)查，結(jié)果顯示：村民房、政策性住房、單位自建房等個人不能進行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的小產(chǎn)權(quán)房，占全市房產(chǎn)構(gòu)成中的71%o小產(chǎn)權(quán)房的迅速發(fā)展，是與我國特殊的市場環(huán)境與法律制度密切相關(guān)的。（一）房價的迅速飆升是小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的土壤。目前，我國的房價之高已是事實，畸形的房價迫使消費者將目光轉(zhuǎn)向

5、小產(chǎn)權(quán)房。開放商的捂盤惜售以及客觀上的供需矛盾，再加上部分購房人的投機炒房，致使各地房價不斷飆升。小產(chǎn)權(quán)房的熱銷實則是買不起高價房的購房者的無奈之舉。小產(chǎn)權(quán)房的實質(zhì)就是國家沒有征收土地出讓金和相關(guān)的稅費，在建設(shè)中省去了這部分資金，所以開發(fā)的成本也就較低，銷售的價格也更容易為消費者所接受。即便是小產(chǎn)權(quán)房不能得到法律的保護，但很多人還是愿意去購買。（二）城市化進程的加快為小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展提供了平臺。改革開放以來，我國的城市化進程就不斷加快。目前我國城鎮(zhèn)人口已達到5.8億，城鎮(zhèn)化水平已超過了45%o城市人口規(guī)模不斷增長導(dǎo)致對房屋的需求不斷擴大，而城市內(nèi)部土地

6、稀缺、開發(fā)商坐地抬價，致使很多人轉(zhuǎn)而去農(nóng)村買房。村民的土地在滿足自己需求外，還有大量剩余，他們就建造了大量的房屋。同時，農(nóng)村的交通、教育、醫(yī)療等基礎(chǔ)設(shè)施也在逐漸完善，這也是小產(chǎn)權(quán)房熱銷的一個有利條件。（三）巨大的經(jīng)濟利益也是刺激小產(chǎn)權(quán)房快速發(fā)展的又一重要原因。隨著城市化快速發(fā)展，城市土地的真實價值得到了體現(xiàn)，土地價值也隨之快速飆升。但與之相反卻是，作為集體土地所有者的村民和村鎮(zhèn)卻得不到相應(yīng)的利益，在集體土地轉(zhuǎn)變成國有土地的過程中村民只能獲得少量的補償，而絕大部分土地收益則進入開發(fā)商和地方政府的口袋。小產(chǎn)權(quán)房之所以成本比較低，最關(guān)鍵的是它沒有繳納土地出

7、讓金和建設(shè)中的相關(guān)稅費，村民自己出售小產(chǎn)權(quán)房所獲得的經(jīng)濟利益要比國家的征地補償高很多。村民、村政府以及開發(fā)商都是既得利益的獲得者。他們?yōu)榱双@得更多的經(jīng)濟收益，在私下推動集體土地的流轉(zhuǎn)，最終是以小產(chǎn)權(quán)房的形式和地方政府進行利益博弈。小產(chǎn)權(quán)房的銷售給他們帶來了巨大的經(jīng)濟收益，這就驅(qū)使著他們不斷地建造小產(chǎn)權(quán)房。（四）城鄉(xiāng)二元的土地管理體制。我國的土地歸國家和集體所有，《土地管理法》規(guī)定使用集體土地建設(shè)商品房，首先必須要經(jīng)過國家的征收程序，把集體土地轉(zhuǎn)化為國有土地，然后再通過拍賣土地使用權(quán)的方式，最終才能獲得建設(shè)用地使用權(quán)。但是國家征收土地是按照土地的原有用

8、途進行補償?shù)模迕袼玫降恼鞯匮a償和土地進入市場后所拍出的地價相比，就顯得微不足道了。集體土地不能進行自由流