華潤(rùn)萬(wàn)象城shopping_mall運(yùn)營(yíng)管理思路與建議

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1、深圳CBD的ShoppingMall運(yùn)營(yíng)管理思路與建議———華潤(rùn)萬(wàn)象城由于深圳CBD是整個(gè)城市的商務(wù)中心，在國(guó)內(nèi)大城市CBD內(nèi)建設(shè)shoppingmall歷史不長(zhǎng)，發(fā)展商大都經(jīng)過(guò)前期調(diào)研與分析，根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案完成招商，開(kāi)業(yè)后只是完成了MALL開(kāi)發(fā)任務(wù)。建成后shoppingmall要經(jīng)過(guò)運(yùn)營(yíng)實(shí)踐檢驗(yàn)，在實(shí)踐中初步建立運(yùn)營(yíng)管理體系框架，如何實(shí)現(xiàn)最佳經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)需要運(yùn)營(yíng)策劃，只有廣開(kāi)言路，集思廣益，才能逐步建成最優(yōu)運(yùn)營(yíng)管理體系。本文旨在拋磚引玉，愿意與管理購(gòu)物中心的朋友深入研討，如果對(duì)購(gòu)物中心管理人員有所啟發(fā)，也就達(dá)到本人寫(xiě)作目的。一、深圳CBD特征與消費(fèi)者分析二、深圳特區(qū)消費(fèi)文化與價(jià)值取向三

2、、shoppingmall經(jīng)營(yíng)理念與經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略１．理念設(shè)計(jì)２.人力資源戰(zhàn)略四、shoppingmall全年?duì)I銷思路五、shoppingmall的大型推廣活動(dòng)及執(zhí)行六、shoppingmall物業(yè)管理體系七、shoppingmall業(yè)態(tài)調(diào)控引言如果說(shuō)百貨商店是羚羊，那么超過(guò)１２萬(wàn)平方米的shoppingmall就是大象，根據(jù)作者為MBA學(xué)員講授購(gòu)物 中心管理要求，如果你是大型購(gòu)物中心的總經(jīng)理或運(yùn)營(yíng)總監(jiān)，面對(duì)CBD購(gòu)物中心的復(fù)雜業(yè)態(tài)，如何管理好 這樣的大型購(gòu)物中心，如何制定運(yùn)營(yíng)方案并有效執(zhí)行？圖1華潤(rùn)中心全景一、深圳CBD特征與消費(fèi)者分析ＣＢＤ，即中央商務(wù)區(qū)（Ｃｅｎｔｒａｌ?。拢酰螅椋睿澹螅蟆。模?/p>

3、ｓｔｒｉｃｔ）的縮寫(xiě)，起源于上世紀(jì)20年代的美國(guó)。其最初被定義為“商業(yè)匯聚之處”，這些地方一般都集中了大量的金融、商貿(mào)、文化、服務(wù)以及大量的商務(wù)辦公樓和酒店、公寓等設(shè)施，是現(xiàn)代城市中的重要地區(qū)。深圳CBD的發(fā)展經(jīng)歷三個(gè)階段，第一階段以國(guó)貿(mào)大廈為標(biāo)志的老羅湖是深圳八十年代的中央商務(wù)區(qū)，當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)剛剛開(kāi)放，深圳商業(yè)發(fā)展處于起步階段，大批國(guó)內(nèi)游客前來(lái)深圳購(gòu)物。圖2人民南-深圳八十年代CBD商務(wù)區(qū)進(jìn)入九十年代以后，以地王大廈建成為標(biāo)志，深圳蔡屋圍成為深圳核心商務(wù)區(qū)。從電視媒介上了解深圳，外地人將鄧小平畫(huà)像以及地王大廈、發(fā)展銀行大廈、農(nóng)業(yè)銀行等建筑群體形象作為深圳的象征。圖3深圳蔡屋圍CBD進(jìn)入２１世紀(jì)

4、之后，深圳CBD以市民中心為標(biāo)志，蓮花山南部成為深圳重點(diǎn)規(guī)劃的CBD，也是正在形成的CBD，蔡屋圍依舊是深圳現(xiàn)實(shí)的CBD區(qū)域。圖4深圳中心區(qū)CBD蔡屋圍CBD特征１．深圳證券交易所是深圳金融心臟，發(fā)展銀行大廈等金融機(jī)構(gòu)云集在蔡屋圍CBD。２．深圳書(shū)城是深圳圖書(shū)消費(fèi)中心。３．深圳大劇院是深圳重要的文化設(shè)施。４．以地王大廈為標(biāo)志，蔡屋圍CBD是深圳高檔辦公中心。５．深圳荔枝公園是深圳居民休閑中心之一。６．華潤(rùn)萬(wàn)象城和中信城市廣場(chǎng)是蔡屋圍CBD商業(yè)主要設(shè)施，華潤(rùn)萬(wàn)象城具有成為商業(yè)旗艦的潛力。蔡屋圍CBD缺陷在北京與上海的CBD，你不會(huì)找到雜亂無(wú)章農(nóng)民房。蔡屋圍CBD建筑密集，特別是書(shū)城南面和農(nóng)業(yè)銀

5、行后面農(nóng)民房過(guò)于密集和雜亂，城市綠地少，這些都是限制蔡屋圍CBD發(fā)展提高的重要缺陷。面臨的挑戰(zhàn)１．中心區(qū)CBD規(guī)劃起點(diǎn)高，擁有蓮花山公園大片綠地。２．市政府機(jī)構(gòu)遷移到中心區(qū)，政務(wù)中心轉(zhuǎn)移。３．農(nóng)民房改造任務(wù)艱巨，高素質(zhì)白領(lǐng)從農(nóng)民房中外遷到高尚住宅區(qū)。４．以金光華購(gòu)物廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)為標(biāo)志，人民南商業(yè)圈與華潤(rùn)萬(wàn)象城業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)將不可避免。蔡屋圍CBD人流特征盡管大型購(gòu)物中心以整個(gè)城市居民作為自己的調(diào)查對(duì)象，從理論上可以涵蓋高收入人群。但是，從經(jīng)營(yíng)實(shí)踐來(lái)看，３公里內(nèi)居民和其它人流是最應(yīng)該重視的消費(fèi)群體。以華潤(rùn)萬(wàn)象城三公里半徑分析，深南大道是主要車流，深圳書(shū)城是最主要人流聚集中心，書(shū)城前與地王大廈天橋公共汽車

6、是最大人流。圖5深圳書(shū)城的旺盛人流金領(lǐng)人群的工作場(chǎng)所主要分布在地王大廈、新聞大廈、發(fā)展銀行大廈、深業(yè)中心。普通白領(lǐng)培訓(xùn)中心設(shè)在深圳書(shū)城，缺乏適合金領(lǐng)的高級(jí)培訓(xùn)中心。二、深圳特區(qū)居民收入特點(diǎn)與消費(fèi)文化價(jià)值取向香港華潤(rùn)集團(tuán)在籌備深圳華潤(rùn)中心“萬(wàn)象城”這個(gè)項(xiàng)目時(shí)對(duì)深圳的消費(fèi)市場(chǎng)做了一次深入的市場(chǎng)調(diào)查，取樣數(shù)據(jù)主要是２００２年數(shù)據(jù)，當(dāng)時(shí)的調(diào)查主要是為了論證上馬購(gòu)物中心。2003年深圳完成社會(huì)消費(fèi)品零售總額801.77億元，比上年增長(zhǎng)16.3％。其中，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額661.35億元，增長(zhǎng)20.5％，飲食業(yè)零售額133.91億元，下降0.2％。批發(fā)零售貿(mào)易和飲食業(yè)全年完成增加值224.54億元，增

7、長(zhǎng)14.0％。消費(fèi)品市場(chǎng)銷售暢旺，其中家電音像銷售額增長(zhǎng)48.7％，汽車銷售額增長(zhǎng)150.8％，文化辦公用品銷售額增長(zhǎng)117.1％。全年全市在崗職工工資總額325.99億元，比上年增長(zhǎng)15.1％。在崗職工年平均工資30611元，增長(zhǎng)8.5％，扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng)7.7％。根據(jù)200戶戶籍城鎮(zhèn)居民家庭抽樣調(diào)查資料顯示，全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入25935.84元，比上年增長(zhǎng)4.0％，扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng)3.