物業(yè)會計怎么做賬會計學堂

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1、一、物業(yè)管理相關(guān)知識1、什么是物業(yè)管理物業(yè)管理是物業(yè)公司受業(yè)主委員會的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對業(yè)主的房屋建筑及其設(shè)備，公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。2、物業(yè)管理的內(nèi)容（1）常規(guī)性的公共服務(wù)：物業(yè)管理企業(yè)面向業(yè)主提供的最基本的管理與服務(wù)工作。包括：建筑主體管理、設(shè)備設(shè)施管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化管理、安保管理、消防管理、車輛道路管理（2）針對性的專項服務(wù)和委托性的特約服務(wù):物業(yè)管理企業(yè)為滿足某些業(yè)主的一定需要而提供的各項服務(wù)工作。包括：日常生活服務(wù)、商業(yè)服務(wù)、代理中

2、介服務(wù)等。如：在做好公共服務(wù)的同時，在管轄的區(qū)域內(nèi)附屬開展裝飾裝修、工程維修、代租房屋等多種經(jīng)營服務(wù)。3、物業(yè)管理的公司形式（1）開發(fā)商的子公司或分公司。（2）具有法人性質(zhì)的獨立的物業(yè)公司。（3）掛靠某物業(yè)公司的物業(yè)管理處。（4）不具備資質(zhì)的違法經(jīng)營的物業(yè)公司。4、物業(yè)管理的業(yè)態(tài)及分類（1）物業(yè)管理的業(yè)態(tài)是指物業(yè)企業(yè)為滿足不同類型的物業(yè)服務(wù)而形成的不同經(jīng)營形態(tài)。（2）可分為五大類:住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、辦公物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、公共設(shè)施物業(yè)。（3）住宅物業(yè)又可細分為普通型住宅物業(yè)、別墅型住宅物業(yè)。商業(yè)物業(yè)可分為商場物業(yè)、酒店物業(yè)等。辦公物業(yè)可細分為行政辦公、

3、寫字樓辦公等物業(yè)形式。公共設(shè)施物業(yè)可細分為醫(yī)院、學校、政府等物業(yè)。5、物業(yè)公司服務(wù)的計費方式（1）包干制:業(yè)主向物業(yè)公司支付固定物業(yè)費用，盈余或虧損均由物業(yè)公司享有或承擔的計費方式。（2）酬金制:在收取的物業(yè)費用中，其中的一部分按約定的比例或約定的金額支付給物業(yè)公司，剩余的全部用于服務(wù)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或不足均由業(yè)主享有或承擔的計費方式。二、各項收入構(gòu)成、分類及適用稅率（營改增后）收入構(gòu)成應(yīng)稅勞務(wù)名稱稅收分類名稱適用稅率稅率說明主營業(yè)務(wù)收入-物管費收入物管費物業(yè)管理服務(wù)6%（一般納稅人）3%（小規(guī)?；蚝喴渍魇找话慵{稅人）現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。主營業(yè)務(wù)收入

4、-電費收入電費電力產(chǎn)品17%(一般納稅人)3%（小規(guī)模或簡易征收一般納稅人）主營業(yè)務(wù)收入-水費收入水費自來水3%國稅2016第54號規(guī)定，提供物業(yè)管理的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。其他業(yè)務(wù)收入-房屋租賃收入場地租賃費其他情況不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)11%（一般納稅人）5%（小規(guī)?；蚝喴渍魇找话慵{稅人）建筑物、構(gòu)筑物等不動產(chǎn)按照經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。其他業(yè)務(wù)收入-墻面、電梯廣告收入場地租賃費其他情況不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)11%（一般納稅人）5%（小規(guī)?；蚝喴渍魇?/p>

5、一般納稅人）電梯廣告、樓宇廣告等按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃繳納增值稅。其他業(yè)務(wù)收入-停車場收入場地租賃費其他情況不動產(chǎn)11%（一般納稅人）財稅[2016]36號規(guī)定，車輛停放服務(wù)、道路通行服經(jīng)營租賃服務(wù)5%（小規(guī)?；蚝喴渍魇找话慵{稅人）務(wù)（包括過路費、過橋費、過閘費等）等按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。其他業(yè)務(wù)收入-工程維修收入服務(wù)費其他居民日常服務(wù)6%其他業(yè)務(wù)收入-裝修服務(wù)收入服務(wù)費其他居民日常服務(wù)6%其他業(yè)務(wù)收入-垃圾清運收入服務(wù)費其他居民日常服務(wù)6%其他業(yè)務(wù)收入-工本費收入服務(wù)費其他居民日常服務(wù)6%其他業(yè)務(wù)收入-垃圾清運收入服務(wù)費其他居民日常服務(wù)6%

6、其他應(yīng)付款-裝修押金無暫收應(yīng)付款項，不確認收入，不繳納稅款。如果后期款項不退還業(yè)主，需要確認收入繳納稅款。其他應(yīng)付款-出入證押金無其他應(yīng)付款-招標保證金無三、各項成本費用構(gòu)成、分類1、主營業(yè)務(wù)成本：（1）物業(yè)服務(wù)人員工資、社保、公積金和福利費。（2）電費。（3）水費。（4）外聘綠化養(yǎng)護費。（5）外聘清潔衛(wèi)生費。（6）外聘秩序維護費。（7）公共設(shè)施設(shè)備日常運行維修和保養(yǎng)費。2、其他業(yè)務(wù)成本：（1）對應(yīng)其他業(yè)務(wù)收入發(fā)生的成本費用作為配比原則。（2）如：零星工程維修材料采購成本、垃圾清運成本、材料損耗報廢成本等。3、營業(yè)稅金及附加：城建稅、教育費附加、地方

7、教育附加等。4、管理費用：（1）行政辦公管理人員工資、社保公積金和福利費。（2）日常經(jīng)營活動費用：辦公費、交通費、差旅費、通訊費、車輛費、印花稅、勞動保護費等。（3）公共設(shè)施財產(chǎn)保險費。（4）固定資產(chǎn)折舊費、低值易耗品攤銷費、長期待攤費用攤銷。（5）財務(wù)費用：利息收入和支出、銀行手續(xù)費、匯兌損益等。（6）所得稅費用：利潤總額的25%計提。四、日常主要經(jīng)營業(yè)務(wù)的財稅處理1、收取物業(yè)管理費案例：某物業(yè)公司，一般納稅人，2016年10月，共收取物業(yè)管理費50萬元，其中收取10月及以前月份物業(yè)管理費40萬元（已開具增值稅專用發(fā)票），收取11月至12月物業(yè)管理

8、費10萬元（其中3萬元已開具增值稅專用發(fā)票）。如何確定納稅義務(wù)發(fā)生時間？如何確認收入？如何賬務(wù)處理？解析：（