如何銷售頂層復(fù)式

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1、論頂層閣樓的銷售策劃頂層曾經(jīng)是人們避之不及的房源，因為頂層受太陽直射面積大，下雨天易積水，出現(xiàn)散熱差、容易滲漏的幾率比較大，因而住頂樓被形容為處于“水深火熱”之中。近年來，過去“頂天立地”而少人問津的頂層住宅，因配了閣樓而受到消費者追捧，一時成為搶手貨。從“老虎窗”、“大蓋帽”發(fā)展到今天的露臺式閣樓，頂層住宅以其獨有魅力而備受購房者寵愛。在市場這只無形的手調(diào)節(jié)下，閣樓也開始從“幕后”走向“臺前”并自抬身價。如今帶有閣樓的頂層住宅，除少數(shù)樓盤免費贈送外，眾多樓盤開始以1／4建筑面積計價，或以一定價格系數(shù)上浮。有關(guān)居住頂樓的利弊問題，不少買家在當(dāng)初購買時

2、都做過思想斗爭和權(quán)衡，在買不買頂樓的問題上，都會有這樣的心理障礙。那么頂樓到底值不值得買，什么樣的頂樓可以在更大程度上克服弊端，買頂樓怎樣才放心？作者借鑒實際工作經(jīng)驗并聽取各路專家和消費的意見試著對閣樓的營銷做出如下分析一、閣樓的定義：閣樓系指各房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的普通住宅商品房的頂層閣樓。舊稱暗樓，是指在房屋建成后，因各種需要，利用房間內(nèi)部空間的上部搭建的樓層，比較低矮、陰暗，坡屋面建筑的靠近沿口的地方，一般人不能直立，無采光、通風(fēng)窗的建筑。近年來在新設(shè)計建筑的住宅樓中，閣樓已經(jīng)被賦予了新的定義脫離了暗樓的窠臼。二、閣樓的設(shè)計和使用：早期住

3、宅的屋頂設(shè)計和施工比較簡單，隔熱、防水、承重效果都不是很好，現(xiàn)在商品房的屋頂隔熱層在設(shè)計上比原來復(fù)雜很多，一般都能過關(guān)達(dá)標(biāo)，尤其是由知名施工單位建造的工程都不會有太大問題,當(dāng)然并不排除有些施工單位受利益驅(qū)動而層層轉(zhuǎn)包分包導(dǎo)致在施工過程中偷工減料，出現(xiàn)漏水問題的住宅大都是因此造成的。在目前的房地產(chǎn)市場，使用斜屋頂窗的樓盤種類豐富多樣，有經(jīng)濟(jì)適用房，也有多層住宅,還有TOWNHOUSE，這些樓盤無一例外地采用了斜屋頂設(shè)計，并使用了斜屋頂窗作為采光來源，一改傳統(tǒng)的老虎窗所帶來的沉重呆板的風(fēng)格，與此同時，采光和通風(fēng)也得到了與老虎窗相比很大的改善。坡屋頂一般采

4、用在閣樓內(nèi)鋪或噴保溫材料的作法也有的在屋面上鋪一種特制復(fù)合巖棉板，該板上貼有一層改性的瀝青油氈，上面根據(jù)需要做保護(hù)層。這種屋面的保溫和防水性能都比較好。現(xiàn)在發(fā)展商做屋頂隔熱層用的材料盡管能起到一定作用，但時間久了問題依然會暴露出來。例如，這些防水隔熱材料的壽命一般在10年以內(nèi)，超過10年，材料可能因老化、磨損而導(dǎo)致滲水、隔熱效果減弱等問題出現(xiàn)?，F(xiàn)在很多發(fā)展商大都采用比較傳統(tǒng)的隔熱層施工方式，早期建造的住宅也采用這些傳統(tǒng)做法，結(jié)果到今天就出了問題。所以頂樓住宅遲早都可能面對弊端暴露的問題，就算發(fā)展商到時幫助維修也是一件工程量很大的事，這對頂樓住戶多多少

5、少都會有影響，故購買頂樓還是有一定風(fēng)險的，之所以這么說是因為傳統(tǒng)施工占主流。傳統(tǒng)的防水、隔熱材料和設(shè)計施工方式現(xiàn)在房地產(chǎn)界依然被廣泛地應(yīng)用著，盡管有所改進(jìn)，但并未有質(zhì)的變化。一些發(fā)展商問及原因他們回答說，現(xiàn)在市場上的隔熱、防水材料確實有不少花樣，他們也試圖嘗試。但對一些新材料不是很放心，因為新材料大部分都未經(jīng)過長時間使用的檢驗，并且曾經(jīng)有發(fā)展商采用這樣的新材料后還是未能避免頂樓弊端的出現(xiàn)，所以覺得采用傳統(tǒng)施工方式比較穩(wěn)妥放心。同時為了增強屋頂?shù)姆浪⒏魺嵝阅?，發(fā)展商大多會選用質(zhì)量好的建材，加厚防水層、隔熱層、保護(hù)層，以盡可能降低漏水出現(xiàn)的幾率，增強隔

6、熱效果，延長隔熱層的有效年限。另一方面新材料一般成本比較高，施工難度大，從耗費的人力、物力方面考慮，還是傳統(tǒng)設(shè)計和施工方式經(jīng)濟(jì)實用。如曾經(jīng)拿過魯班獎的中國海外建筑，其在住宅屋頂設(shè)計和施工上依然是采用傳統(tǒng)方式。從一些建筑專家了解到，國內(nèi)住宅屋頂?shù)母脑爝M(jìn)步比較緩慢，而國外因?qū)ψ≌慕】?、?jié)能比較重視，在屋頂設(shè)計方面有不少創(chuàng)新。如季節(jié)性地使用可移動的水箱隔熱，效果很好；普遍采用坡式屋頂設(shè)計，有效改善了屋頂排水、防水、隔熱的問題。其次一些樓盤還通過做屋頂綠化的方式增強頂樓的隔熱功能。如匯景新城，在洋房、疊加式別墅的屋頂都建造了“頂層花園”，不僅成為小區(qū)的一道

7、綠化景觀，而且還能起到隔熱降溫作用，但這種做法對房屋承重、防水的質(zhì)量要求較高。我國法律規(guī)定閣樓面積統(tǒng)一按層高（高度）2.20米（含2.20米）以上部位的建筑面積為計價面積。利用下一層屋面所建的露臺、平臺等無論大小與使用功能如何，一律不計銷售面積。有些發(fā)展商為了促進(jìn)頂樓銷售，把頂樓天臺作為購買頂樓的附加產(chǎn)品送給業(yè)主使用，結(jié)果有的業(yè)主對天臺進(jìn)行重新裝修，拆掉原來的地磚種上花草，時間久了，隔熱層和防水層受到磨損導(dǎo)致性能減弱。因此開發(fā)商還需要正確引導(dǎo)消費者理智的消費房產(chǎn)。三、消費者置業(yè)心態(tài)把握擁有斜屋面的閣樓雖然看似復(fù)雜難用，卻有它與生俱來的優(yōu)點。?閣樓空間

8、豐富，富有趣味和變化；?閣樓平均層高低，因此更使人感覺親切、溫暖，富有安全感；?閣樓不僅有效的解決了頂層隔熱