濱江豪庭可研

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1、濱江豪庭一期可行性研究報(bào)告報(bào)告編號(hào)：【2010】05號(hào)中文版版權(quán)聲明：本報(bào)告版權(quán)歸海南昌海投資有限公司所有，未經(jīng)許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。開發(fā)商：海南昌海投資有限公司編制單位：海南博信建設(shè)投資項(xiàng)目管理有限公司日期：二0一0年一月10/73目錄第一章總論1-5第二章項(xiàng)目背景6-9第三章市場(chǎng)情況分析與需求預(yù)測(cè)10-23第四章項(xiàng)目方案24-30第五章環(huán)境保護(hù)31-32第六章土建工程33-34第七章公用工程35-47第八章管理組織機(jī)構(gòu)48第九章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排49第十章投資估算與資金籌措50-51第十一章財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)52-54第十二章結(jié)論與建議5

2、5附表及附文海南博信建設(shè)投資項(xiàng)目管理有限公司二0一0年一月10/73第一章總論第一節(jié)項(xiàng)目提要一、項(xiàng)目名稱：濱江豪庭一期二、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：海口市府城鎮(zhèn)馮村車田坡三、項(xiàng)目開發(fā)商：海南昌海投資有限公司四、項(xiàng)目性質(zhì)：新建住宅樓五、項(xiàng)目概況濱江豪庭項(xiàng)目是由海南昌海投資有限公司投資興建的房地產(chǎn)工程。項(xiàng)目總占地111732㎡（167.6畝），開發(fā)總建筑面積345296㎡。該項(xiàng)目分兩期開發(fā)，本報(bào)告主要對(duì)一期項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究。一期項(xiàng)目總建筑面積201778㎡，其中住宅建筑面積10/73188642㎡，商鋪建筑面積6612㎡，會(huì)所建筑面積6524㎡。建設(shè)13棟住宅，建筑容積率為3.2，建筑占地面積為62580

3、㎡，建筑密度17.5％，綠地率35.67％，停車位2100個(gè)，總戶數(shù)為2120戶。六、建設(shè)單位海南昌海投資有限公司成立于1994年，注冊(cè)資金人民幣2000萬元，注冊(cè)地址?？谑泻８?號(hào)，法定代表人王廣良。公司制定了以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)為主，兼營(yíng)商業(yè)、裝飾工程和建筑材料等貿(mào)易業(yè)務(wù)，適度發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)方針，逐步成為一家具有核心競(jìng)爭(zhēng)力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。1998年以來，公司長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)位于海口市海秀路核心商業(yè)圈地段東升樓項(xiàng)目及其他項(xiàng)目近萬平方米的物業(yè)，投資管理的物業(yè)包括商鋪、公寓、寫字樓和倉(cāng)儲(chǔ)出租等。其中商鋪約2000㎡，寫字樓約4000㎡，其他物業(yè)約4000㎡。絕版的繁華地段和穩(wěn)定的物業(yè)出租率，使公司

4、獲得了長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金流和高額的投資回報(bào)率，為公司的持續(xù)健康發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。公司成立以來，堅(jiān)持與時(shí)俱進(jìn)，銳意改革創(chuàng)新，積極推進(jìn)企業(yè)的改制步伐。建立了比較完善的法人治理結(jié)構(gòu)，規(guī)范高效的管理系統(tǒng)，使公司逐步擺脫了原有的經(jīng)營(yíng)模式和管理體制，建設(shè)成為以資本為紐帶，資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與跨行業(yè)經(jīng)營(yíng)兼容，按照現(xiàn)代企業(yè)制度運(yùn)行的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資管理型企業(yè)。公司將“和諧”提升至企業(yè)品牌戰(zhàn)略的高度，倡導(dǎo)“10/73和諧生活，自然舒適”的品牌核心觀念，并將這一理念始終貫徹于企業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)和客戶等過程中。公司秉承“務(wù)實(shí)、創(chuàng)新、規(guī)范、卓越”的經(jīng)營(yíng)理念，弘揚(yáng)“奮發(fā)向上、團(tuán)結(jié)協(xié)作、樂于奉獻(xiàn)、規(guī)范誠(chéng)信、紀(jì)律嚴(yán)明”的企業(yè)文

5、化理念，將誠(chéng)信奉為立企之本。低調(diào)務(wù)實(shí)、規(guī)范誠(chéng)信、專業(yè)高效的行事作風(fēng)讓公司獲得了廣泛的市場(chǎng)肯定和客戶信賴，逐漸形成了自身的優(yōu)勢(shì)和發(fā)展?jié)摿?。公司在多年的?shí)際工作中，不斷積累總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，研究掌握房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的規(guī)律，加強(qiáng)內(nèi)部管理，建立起標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化、系統(tǒng)化的質(zhì)量管理體系，在“循法尚德、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)”的理念下取得了長(zhǎng)足的發(fā)展。未來公司將憑借準(zhǔn)確的戰(zhàn)略規(guī)劃、優(yōu)秀的管理能力、專業(yè)的市場(chǎng)運(yùn)作和品牌影響力，實(shí)現(xiàn)員工、企業(yè)、合作伙伴和中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的多贏局面。公司將繼續(xù)發(fā)揮并依托自身良好的資源優(yōu)勢(shì)，開發(fā)出更多的企業(yè)形象，以最佳的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益回報(bào)社會(huì)各界的關(guān)心和支持，為海南的經(jīng)濟(jì)建設(shè)做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。七、組織管

6、理公司下設(shè)：人力資源部、法律事務(wù)部、計(jì)劃財(cái)務(wù)部、綜合辦公室、市場(chǎng)開發(fā)部、投資項(xiàng)目部，具體領(lǐng)導(dǎo)和管理該項(xiàng)目整個(gè)開發(fā)過程。公司管理團(tuán)隊(duì)由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富、專業(yè)素質(zhì)一流的人員組成。八、環(huán)境保護(hù)本項(xiàng)目屬高檔居住小區(qū)，是以生態(tài)環(huán)境為主題，綠化率10/73達(dá)35.67%。建筑材料選用環(huán)保節(jié)能型材料，給排水和電氣設(shè)備選用節(jié)能型設(shè)備和材料。生活污水和雨水分流，生活污水經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管道。公共廚房污水經(jīng)隔油池后再進(jìn)入室外污水管網(wǎng)。雨水直接排入市政雨水管網(wǎng)。九、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排本項(xiàng)目2010年6月開工，預(yù)計(jì)工期24個(gè)月，即2012年6月完工并經(jīng)驗(yàn)收合格后即可交付使用。十、項(xiàng)目總投資經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目一

7、期所需的資金50313.20萬元，其中房地產(chǎn)開發(fā)成本為42928.21萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為7384.99萬元。企業(yè)自籌21000萬元，占總投資的41.74%；申請(qǐng)銀行貸款25000萬元，占總投資的49.69%，不足部分來源于房產(chǎn)預(yù)銷售款。貸款年利率為5.40%，貸款期限為3年，本金分8000萬、10000萬、7000萬于2011、2012、2013年三次還清。詳見附表四及附表十。十一、一期資金籌措（一）申請(qǐng)