某別墅項目市場報告

《某別墅項目市場報告》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關內容在應用文檔-天天文庫。

1、某別墅項目市場報告“紫帽休閑度假村”市場調研報告一、泉州別墅市場整體概述1、泉州概述1996年，經省政府批準實施的《泉州市城市總體規(guī)劃》對未來泉州城市的發(fā)展目標設定把城市面積由原來的160平方公里擴大到450平方公里。中心城區(qū)劃分為：北峰－豐洲、江南－浮橋、池店、東海、城東、洛陽、秀涂等八個組團，城區(qū)人口2020年控制在80萬人左右。城市的性質定義為：國家級歷史文化名城城，著名僑鄉(xiāng)和旅游城市及閩東南重要的工貿港口城市。為適應大泉州發(fā)展架構的需要，提出了“半小時城市經濟圈”及“東擴南拓”的城市建設發(fā)展的具

2、體方向和目標。半小時城市中心的大泉州發(fā)展戰(zhàn)略架構下，市2002年城市發(fā)展重點工程的沿海繁榮大通道、江濱路、坪山隧道、后渚港、江濱大道等城市重點交通動脈的開發(fā)及建設，無不在描繪著大泉州——未來光明之城那繁榮昌盛的美景。宏觀經濟分析：泉州1999年經濟指標：2000年經濟指標：1．別墅市場概況2、泉州別墅市場泉州別墅項目作為泉州房產市場的先趨者，早在1992年初，由東海濱城相繼推出的翡翠園、明珠園的別墅項目，在宣告泉州別墅市場來臨的同時，也獲得較高的市場接受度。94年，南益集團斥巨資開發(fā)的寶珊花園，開始問鼎

3、泉州別墅市場，歷經六、七年的發(fā)展，以其占地1500畝的超大規(guī)模，較好的小區(qū)規(guī)劃及良好的物業(yè)管理，成為泉州別墅市場的代表項目，泉州豪宅的象征。泉州別墅項目及市場，早于普通商品房市場的發(fā)展，成為中國房地產發(fā)展歷程的特殊現象。這是由于當時我國社會經濟正處于高速發(fā)展的時期，極大一部分的私人業(yè)主已經完成了原始的資本積累，個人手中掌握了大量的貨幣現金。而別墅，以其頂天立地及獨家小院的產品特質和昂貴的價值，成為一種身份象征和實力的體現，而受到“時代寵兒”的追捧。泉州房地產在經過海南的房地產風波及亞洲金融危機的洗禮之后

4、，市場一度沉寂。經過前幾年的逐漸回升，時至今日，泉州別墅市場雖已逐漸成熟，但產品供應整體上依然參差不齊。目前，許多有實力的開發(fā)商競相介入別墅開發(fā)領域，如千億地產、萬祥集團、金威集團、東海綜合開發(fā)有限公司、南益集團等。這意味著泉州別墅市場的競爭將日益激烈，而競爭主要體現在項目規(guī)劃、小區(qū)配套及產品的具體功能配置等。綜合近兩年泉州房產市場的變化，系列的情況表明泉州的房產市場已逐漸進入“產品時代”的市場競爭新格局。3、項目個案分析1、寶珊花園、項目概況占地：1500畝開發(fā)總量：1100幢已開發(fā)數量：500幢價格

5、：3500～4500元/M2（按幢銷售）連體別墅價格：88萬元/幢主力總價：150萬元/幢地塊轉讓價：1480元/M2（早期轉讓數據，目前已停止地皮銷售）銷售率：已開發(fā)的別墅銷售率在90%以上。物業(yè)管理費：公寓1元/M2，別墅2元/M2；小汽車200元/月?輛綠化率：45%開盤時間：94年9月2）、配套設施寶珊會所、健身房、游泳池、網球場、兒童樂園、寶珊幼兒園、珠湖等社區(qū)內部配套較為齊備，并且石頭街菜市場就在旁邊。寶珊會所將于今年10月份開始由“廈門潮福城”經營營業(yè)。3）、主力賣點及營銷主題⑴．主力賣點

6、依山、面海、抱湖，地理條件優(yōu)越，體驗海景生活。⑵．營銷主題引領貴族生活，抒發(fā)觀山看海豪情。4）、產品描述大型別墅社區(qū)。依山、面海、抱湖的寶珊花園規(guī)劃占地1500畝。規(guī)劃分觀海苑、朝陽苑、潮江苑、凌峰苑等4個區(qū)，擬建海景別墅1100幢，各幢均為庭園式建筑。綠地規(guī)劃面積占總面積的43％，現有公共綠地5萬多平方米，私家庭園面積累計7萬多平方米。由于項目開發(fā)時間較早，95年前后開發(fā)的別墅現在外觀已顯陳舊，且建筑本身毫無風格和特色，已直接影響寶珊花園的整體形象。為此，寶珊花園對已過時的建筑進行改造重建（包括部分已

7、售）。寶珊花園從94年開發(fā)銷售至今，已累計開發(fā)500余幢，但入住率較低。主要原因有：①早期客戶用來炒樓花，不是用來居住，后因97年金融風暴，經濟急劇衰退，無法脫手；②部分客戶擁有多處別墅，寶珊花園不過是其中之一，用于部分時間度假；③一些客戶購買別墅是以投資為主，居住次之；④由于很多別墅設計的滯后，較多別墅已經明顯過時，也是導致入住率不高的一個原因。5）、客戶分析①區(qū)域分布早期以泉州本市區(qū)居多，現在客戶來源地域分布逐步改變，石獅、晉江、泉州三地客戶比例相當，占客戶總量的80%以上（華僑占10%），外地客源

8、較少。②職業(yè)構成80%以上客戶為民營企業(yè)家。政府機關、事業(yè)單位人員不敢明目張膽購買高價房產。③購房用途94~96年其間，項目的初期客戶，由于處在黃金時代，積累了大量資金，而房地產行業(yè)初露端倪，許多人購買寶珊花園地皮（或建房），用于投資炒樓花。現在客戶的購房已經變?yōu)槎喾N：◎自住，用于改善居住環(huán)境◎部分客戶擁有多處住房（或別墅），把寶珊花園當做旅游度假的一個落足點◎贈送給情人◎投資，作為貨幣保值或增值的一種途徑。④購房需求a．環(huán)境周邊環(huán)境：自然