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《業(yè)委會和物業(yè)公司在物業(yè)管理中的角色》由會員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。
1、業(yè)委會是創(chuàng)新社會治理體制的重要力量---一個業(yè)委會主人的多年感悟---十八屆三中全會通過的中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定第十三章、創(chuàng)新社會治理體制中說：改進(jìn)社會治理方式?！瓕?shí)現(xiàn)政府治理和社會自我調(diào)節(jié)、居民自治良性互動…運(yùn)用法治思維和法治方式化解社會矛盾。…調(diào)節(jié)利益關(guān)系，協(xié)調(diào)社會關(guān)系，解決社會問題。從以下三個方面闡述業(yè)委會是創(chuàng)新社會治理體制的重要力量。1、依法治理，加強(qiáng)法治保障---物權(quán)法明確了產(chǎn)權(quán)關(guān)系決定業(yè)委會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在社區(qū)治理中的位置。2、社會自我調(diào)節(jié)、居民自治良性互動-----因業(yè)委會是業(yè)主自我管理的公益性群眾組織決定了她的作用。3、業(yè)委會在化解社區(qū)矛盾中所起的重要
2、作用4、及時反映和協(xié)助政府協(xié)調(diào)社區(qū)群眾各方面各層次利益訴求是廣東華南和諧社區(qū)發(fā)展中心的歷史責(zé)任一、依法治理，加強(qiáng)法治保障---物權(quán)法明確了產(chǎn)權(quán)關(guān)系決定業(yè)委會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在社區(qū)治理中的位置?，F(xiàn)在90%以上的城市居民是住在商品房或房改房小區(qū)。社區(qū)的和諧是社會和諧的基礎(chǔ)之一。《物權(quán)法》在第六章首次提出了業(yè)主的建筑物區(qū)分所權(quán)的概念。其中第七十條明確業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。換9句話說，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，除專有物權(quán)以外的部分，比如，電梯，過道、走廊、小區(qū)綠化帶等等都應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共有的物權(quán)。業(yè)主們打開家門，直到小區(qū)紅線以內(nèi)
3、的非專有部分，如沒有特別約定，都屬于業(yè)主共有部分。共有物權(quán)的概念之所以重要，是因為這是業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會一切權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的物質(zhì)基礎(chǔ)。業(yè)主大會、業(yè)主委員會的作用就在于對共同擁有、使用的共有部分進(jìn)行管理、處分與協(xié)調(diào)，使共有部分處于良好的狀態(tài)，以營造一個和諧、寧靜的家園。也是由于對共有物權(quán)的維護(hù)管理的需要，產(chǎn)生了物業(yè)服務(wù)行業(yè)，由業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并與其簽訂委托合同，委托其管理業(yè)主的共有物業(yè)?，F(xiàn)在社會上有一個較嚴(yán)重的誤區(qū)，政府主管部門某些工作人員開發(fā)商、物業(yè)公司、甚至相當(dāng)一部分業(yè)主都認(rèn)為物業(yè)公司是小區(qū)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。雖然2003年已實(shí)施的國務(wù)院物業(yè)管理條例第三十五
4、條 ， 第三十六條已經(jīng)明確規(guī)定： 物業(yè)公司在小區(qū)是受全體業(yè)主聘用為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)的。和業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會的關(guān)系是服務(wù)合同關(guān)系，通俗稱之為保姆或管家。物權(quán)法第八十一條更明確規(guī)定： 業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。在法律的角度更明確了業(yè)主才是小區(qū)的主人，是業(yè)主決定用什麼方式管理小區(qū)，聘用誰。而小區(qū)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)是業(yè)主大會！業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。但是在現(xiàn)實(shí)生活中卻不是如此，開發(fā)商或物業(yè)公司無視業(yè)主大會是小區(qū)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)是司空見慣的，可悲的是我們部分從事物業(yè)管理工作的
5、政府機(jī)關(guān)工作人員也無視這個基本事實(shí)和基本法理。9例如：正是因為這種對物業(yè)公司位置的嚴(yán)重誤區(qū)，咄咄怪事出現(xiàn)了，最大的問題是廣州市業(yè)主能夠支配自己小區(qū)的公共收益的物業(yè)小區(qū)占不到全市小區(qū)的一成。小偷，強(qiáng)盜是人人憎惡，也是公安打擊的重點(diǎn)之一，但是對于公然侵占業(yè)主公共收益的行為卻被“慣例”保護(hù)起來，這些公共部位的收益，少則七八萬多則幾十萬、別墅、大面積豪宅可能上百萬，而公共收益的錢比小偷強(qiáng)盜侵占的數(shù)額大多了，業(yè)主追討難上難，甚至要付出血的代價。隨著時間的推移，公共設(shè)施及公共部位的問題逐年增多，維修資金的數(shù)額連更換電梯的主要部件都難以支付，錢從何來？公共物權(quán)的收益是最主要來源，現(xiàn)在卻被開發(fā)商或物業(yè)公
6、司全額占有。這就埋下了社區(qū)不穩(wěn)定因素的最大定時炸彈！有業(yè)委會主任舉了一個例子來說明是業(yè)委會成立了問題多，還是問題多才成立了業(yè)委會：發(fā)生火災(zāi)消防隊來滅火，可以說是消防隊來了才發(fā)生火災(zāi)嗎？這種嚴(yán)重的違背物權(quán)法的咄咄怪事是社區(qū)和諧的重大障礙！所以從各級政府到業(yè)主，依物權(quán)法認(rèn)識小區(qū)物業(yè)公司等和業(yè)主的物權(quán)關(guān)系，加強(qiáng)法治保障支持業(yè)主自主決定共有產(chǎn)權(quán)的事物，支持業(yè)主大會業(yè)主委員會的成立，對于小區(qū)是必不可少的。只有業(yè)主大會業(yè)主委員會才有可能努力去爭取業(yè)主的權(quán)益，才有可能落實(shí)物權(quán)法賦予業(yè)主小區(qū)主人的權(quán)力，物業(yè)公司錯位的“權(quán)力機(jī)構(gòu)”才能得以糾正，小區(qū)的維修資金續(xù)籌等諸多問題才有解決的可能，小區(qū)的安定和諧才有
7、可能實(shí)現(xiàn)。9二、社會自我調(diào)節(jié)、居民自治良性互動-----由業(yè)委會是業(yè)主自我管理的公益性群眾組織決定了她的作用。埃莉諾?奧斯特羅姆是2011年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎獲得者,頭一個獲經(jīng)濟(jì)學(xué)獎女性,她獲獎的中心理論是指出在政府和企業(yè)之外還有第三種力量,即自主組織解決社會問題,推動社會的發(fā)展。她曾在2011年調(diào)研了我們廣州完全由業(yè)主自治的豐景大廈,她也多次出席全國業(yè)主委員會組織的交流會，她如此關(guān)注業(yè)主委員會和業(yè)主自治是因為業(yè)主委員會就是典型的自主治
