關于汕頭物業(yè)管理建設之我見

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1、汕頭物業(yè)管理建設之我見就像買電器一定關心保修一樣，物業(yè)管理作為商品房售后服務的重要作用已越來越被人們所重視，物業(yè)管理成為了社會新的關注點，國務院于2003年6月8日頒發(fā)了我國第一部行業(yè)法規(guī)--《中國物業(yè)管理條例》，這標志著我國物業(yè)行業(yè)進入了規(guī)范化、法制化的新時期?！稐l例》的頒發(fā)為行業(yè)帶來了新的動力、新的方向。在《條例》頒發(fā)實施一周年之際，筆者就汕頭物業(yè)管理的建設提出個人的一點想法。汕頭地區(qū),具有一種較強的民族文化,也就是潮人文化。潮人文化，這在整個世界民族文化都具有一定的影響。而這一文化對整個粵東地區(qū)的物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展也具有十分重要

2、的影響。這幾年來，不少開發(fā)商不斷的重視物業(yè)管理，人們對物業(yè)管理的要求意識的增強，物企更是不斷的提高自身的管理能力和服務質量，從而打造出一些較好的精品小區(qū)。這其中可以說主要體現(xiàn)在引進和對外吸收先進的物業(yè)理念和人才，如聘請深圳一些著名的物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)管理顧問，吸收深圳、廣州等地優(yōu)秀的物管人才或派出員工到深圳等我國物業(yè)管理發(fā)達城市進行專業(yè)學習，不斷的將外面先進的理念帶進來，結合本地實際情況，開拓適應汕頭地區(qū)的具有特色的物業(yè)管理模式。對于汕頭物業(yè)管理現(xiàn)狀我想可以從這幾方面總結：（一）體制不健全、執(zhí)法力較差由于物業(yè)管理市場體系運作還不規(guī)范

3、，各種制度還不是很健全，這樣在實際操作上就容易出現(xiàn)各種各樣的糾紛和矛盾。物業(yè)管理的管理對象雖然是房地產產品，但它服務的對象是人，造成很多社會問題交織在一起，極其復雜。這些社會關系中最重要的是與政府部門之間的關系。在物業(yè)管理實踐中，很多物業(yè)公司與業(yè)主發(fā)生糾紛的問題是有法可依的，但無人執(zhí)法。如：個別業(yè)主私自占用公共面積、違章搭建、違章裝修侵害其他業(yè)主的合法權益等等。這些問題現(xiàn)行的國家和地方法規(guī)都有明確規(guī)定，但由于處理這類問題已經(jīng)超出了物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)企業(yè)主管部門的權限，需要社會各部門的有利配合。這類問題，物業(yè)公司沒有執(zhí)法權，業(yè)主委員會也

4、沒有執(zhí)法權，政府相關部門又執(zhí)法不力，因此說，這不是法律空白的問題，而是政府執(zhí)行力的問題。另一種糾紛是無法可依，如：堵塞園區(qū)交通，車輛不按規(guī)定亂停亂放、園區(qū)內車輛發(fā)生交通事故等，此類事件物業(yè)管理企業(yè)很難協(xié)調，處理時也無法可依。（二）政府對物業(yè)管理在城市管理中的重要性認識不足，正面宣傳引導不夠汕頭物業(yè)管理的覆蓋率還是相對較低，實施物業(yè)管理的物業(yè)基本都是近幾年新建的物業(yè)為主。根據(jù)有關部門統(tǒng)計全市物業(yè)管理企業(yè)１７５家，物業(yè)管理面積約１８００萬平方米。由此可以政府還沒有把物業(yè)管理當作城市管理的一個重要環(huán)節(jié)，只是或多或少地將其視為一種實現(xiàn)住宅商品

5、化的輔助手段。忽視了城市居住區(qū)管理是一個城市管理的重要組成部分。這在很大的程度上阻礙了物業(yè)管理發(fā)展的步伐。另一方面很多人都希望自己購買的物業(yè)能夠保值甚至增值，而單單依靠物業(yè)本身的特性是無法達到這個目的的，只有通過專業(yè)的物業(yè)管理才能使物業(yè)本身的特性得以發(fā)揮。使物業(yè)得以保值、增值。物業(yè)管理如此重要，為什么人們對其又愛又恨呢？有一個原因就是新聞媒體沒有甚至很少向人們宣傳改革開放20年來物業(yè)管理在城市管理中發(fā)揮的特殊作用，及其為改善人民群眾居住環(huán)境所做出的貢獻。而在深圳，這一方面卻做得很好，全市物業(yè)管理覆蓋率高達95%，物業(yè)管理為深圳國際大都

6、市的建設起到了積極的作用。因此希望汕頭政府能用正確的理論引導人們看到物業(yè)產業(yè)的迅速發(fā)展改變了過去一年建、二年舊、三年破的現(xiàn)實。使大家對物業(yè)管理企業(yè)給予正面的認識和應有的尊重。正是由于物業(yè)產業(yè)的發(fā)展使人們的生活環(huán)境得以迅速的改善。一個新興的涉及千家萬戶的行業(yè)的發(fā)展過程中，必然會出現(xiàn)這樣或那樣的失誤和錯誤，應引導人們善意的理解和面對這些問題輿論，（三）、業(yè)主自律機制不完善，法制建設及實踐滯后協(xié)調和維護業(yè)主的共同利益，需要建立業(yè)主自律機制。業(yè)主公約是業(yè)主共同的行為準則，但個別業(yè)主為了自身的利益，拒不履行業(yè)主公約，從理論上講，公約對全體業(yè)主具

7、有約束力，但誰來執(zhí)行這個約束力？再有，業(yè)主大會選聘了物業(yè)公司，應該說是全體業(yè)主共同利益的體現(xiàn)，但當個別業(yè)主無理拒交物業(yè)管理費時，物業(yè)公司只能運用法律武器來維護全體業(yè)主的利益和物業(yè)企業(yè)的利益。此時業(yè)主的自律機制根本無效。物業(yè)企業(yè)雖然是運用法律武器追討利益，現(xiàn)實卻是舊帳尚未追回，新帳又有發(fā)生，因為物業(yè)企業(yè)的服務不能停止。因此，物業(yè)企業(yè)只能被動的損失自己的利益。當前的物業(yè)實踐中，大部分物業(yè)企業(yè)沒有多余的資金和精力耗費于此，即使運用法律手段也屬不得已而為之。自律機制沒有執(zhí)行力，司法實踐滯后，是當前困擾物業(yè)企業(yè)的普遍問題。從物業(yè)管理市場的需方來

8、說，凡符合條件的社區(qū)都要成立業(yè)主管理委員會，但真正成立了業(yè)主管理委員會的不多。建議政府主管部門抓緊這一工作的實施。物業(yè)管理不僅也提高了人們居住的生活質素，同時也促進了經(jīng)濟的增長，增加了社會就業(yè)，為維護社區(qū)穩(wěn)定及社會文明程