地產(chǎn)公司管理系統(tǒng)合約管理系統(tǒng)與造價控制

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1、實(shí)用文案地產(chǎn)公司合約管理與造價控制建安造價管理廣義的講就是為確定合理的造價所采用的一切計(jì)劃、組織、實(shí)施的措施的總和；狹義的講就是建安造價的確定。房地產(chǎn)公司的建安工程造價就是房地產(chǎn)開發(fā)過程中建筑工程與安裝工程的費(fèi)用。它是除地價外，占地產(chǎn)開發(fā)總投資金額最大，變化最多，造價形成時間最長，相對難于控制的一部分。探討這個問題，對地產(chǎn)開發(fā)公司來說，有重要意義。地產(chǎn)開發(fā)公司的造價管理對合作單位以合約管理為主，對公司內(nèi)部以流程管理為主。合約管理以合同是否簽訂為界，簽訂前工作重點(diǎn)圍繞招投標(biāo)及相關(guān)工作展開（包括合約模式的選擇、報(bào)價模式的選擇）。合同簽訂后管理重點(diǎn)為變更管理（包括工程

2、變更、合計(jì)變更、現(xiàn)場簽證、工程指令的管理）。同時，為了提高造價控制的有效性，開發(fā)企業(yè)還應(yīng)該做好控制估算，及時調(diào)整預(yù)算、對項(xiàng)目預(yù)計(jì)最終成本做動態(tài)跟蹤。對超預(yù)算的項(xiàng)目分析原因，及時提供糾偏措施。1.??地產(chǎn)公司建安造價控制及合約管理發(fā)展及現(xiàn)狀1.1.??我工程造價管理發(fā)展歷程新中國成立后，國家在1950-1957年全面引進(jìn)、消化和吸收前蘇聯(lián)工程造價管理模式：在隨后的二三十年中，一方面采用在基本建設(shè)工程的各個不同階段分別編制項(xiàng)目估算、設(shè)計(jì)概算與設(shè)計(jì)預(yù)算、施工預(yù)算的方法，進(jìn)行投資管理；另一方面參照蘇聯(lián)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的模式由政府部門制定的定額和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，作為項(xiàng)目工程造價計(jì)算依據(jù)

3、。各部委及地方政府先后頒布了相關(guān)行業(yè)或地區(qū)的工程定額，包括：施工定額、概算定額、預(yù)算定額及費(fèi)用定額等。建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、都以定額作為確認(rèn)工程造價的依據(jù)。定額：即在合理的勞動組織和合理地使用材料和機(jī)械的條件下，完成單位合格產(chǎn)品所需消耗的資源數(shù)量的社會平均值。工程造價的定額管理大致經(jīng)歷三個階段：第一階段：新中國成立到改革開放前的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)階段。由于政府是建設(shè)工程的投資者，也是項(xiàng)目的建設(shè)的管理和實(shí)施者，投資單位、建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，都是由政府指令決定的。建筑企業(yè)通過上級指令性計(jì)劃獲取任務(wù)分配。按設(shè)計(jì)圖紙計(jì)算工程量、按定額計(jì)算費(fèi)用，是當(dāng)時工程造價

4、管理的主要工作內(nèi)容。工程變更發(fā)生的費(fèi)用通常在結(jié)算時一并按定額計(jì)算、調(diào)整。標(biāo)準(zhǔn)文檔實(shí)用文案按定額計(jì)價時單位工程造價由直接工程費(fèi)、間接費(fèi)、利潤、稅金構(gòu)成。計(jì)價時先計(jì)算直接費(fèi),再以直接費(fèi)(或其中的人工費(fèi))為基數(shù)計(jì)算各項(xiàng)費(fèi)用、利潤、稅金,匯總為單位工程造價。工程量計(jì)算、材料價格、定額單價、費(fèi)用計(jì)取全部都要符合定額規(guī)定，任何單位和個人都不能隨意修改其中內(nèi)容（即使建設(shè)雙方已經(jīng)達(dá)成收費(fèi)意向）。在該階段如施工中使用了新產(chǎn)品、新工藝，而定額沒有對應(yīng)子目，這些無量無價材料的價格和用量確認(rèn)，都需向定額管理部門申請補(bǔ)充單價、補(bǔ)充定額，且只有在補(bǔ)充定額得到批復(fù)通過的情況下，才能在實(shí)際工程

5、結(jié)算中做為調(diào)整工程造價有效依據(jù)。而補(bǔ)充定額的批復(fù)或頒布往往需要一年或更多的時間。如建設(shè)單位和施工單位對新材料的價格、消耗量未達(dá)成不一致，則更是需要定額管理部門協(xié)調(diào)、仲裁。由于定額及補(bǔ)充定額的滯后性，嚴(yán)重的阻礙了建筑工程中新建筑材料、新施工工藝的使用和推廣。定額是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時代的產(chǎn)物，這種量價合一、工程造價靜態(tài)管理的模式，但在當(dāng)時特定的歷史條件為工程建設(shè)雙方確定及建筑安裝工程造價確立了統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。定額管理模式還在大躍進(jìn)時期及文革中，或被取消，或被替代，取而代之以實(shí)報(bào)實(shí)銷的工程造價確認(rèn)方式。而實(shí)報(bào)實(shí)銷的管理方式，會導(dǎo)致工程造價嚴(yán)重失控，給國家財(cái)政帶來極大負(fù)擔(dān)，在大躍進(jìn)

6、后的困難時期及文革結(jié)束后又恢復(fù)了定額管理模式.第二階段：文革后，1979年國家重新頒發(fā)了《建筑安裝工程統(tǒng)一勞動定額》。1986年修訂頒發(fā)了《建筑安裝工程統(tǒng)一勞動定額》。1995年，建設(shè)部又頒發(fā)了《全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額》。這個時期，全國各地區(qū)、各部門根據(jù)當(dāng)?shù)氐牟牧蟽r格、人工工資類別、施工企業(yè)工效水平不同、材料的運(yùn)輸距離遠(yuǎn)近不同等重新修訂了省市和行業(yè)各類建筑安裝工程定額，使定額體系管理更加完善和規(guī)范。同時，由于社會主義市場化進(jìn)程不斷推進(jìn)，材料價格開始出現(xiàn)了較大幅度的波動。同時也由于投資主體逐步多元化（從單一的國家投資轉(zhuǎn)向國家、集體、私企投資）。建設(shè)工程就需要市場

7、化定價、所有制形式不一致的企業(yè)則需要獨(dú)立的成本核算。新材料、新工藝的使用也使得定額顯示出滯后性。為了適應(yīng)上述變化，基于定額及相關(guān)配套文件上的造價管理也出現(xiàn)了一些新的規(guī)定。比如：建筑材料的定額價格與市場價格不一致時，允許材料價格調(diào)整。最先是材料價格按定額管理部門定期頒布的浮動系數(shù)調(diào)整；后來改成六大（鋼材、水泥、木材、砂石料、磚、）按實(shí)際使用數(shù)量、信息價格調(diào)整，其他地方材料按系數(shù)調(diào)整；九十年代，隨著計(jì)算機(jī)及預(yù)算軟件的普及，最后演變成幾乎所有材料都可以按信息價格調(diào)整。價格浮動系數(shù)從不定期的幾年發(fā)布一次，到信息價調(diào)整按季、按月頒布調(diào)整。但不同地區(qū)、不同行業(yè)、不同階段得造

8、價調(diào)整的范圍和調(diào)整方式也