[經(jīng)管營銷]店鋪開發(fā)

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1、店舖開發(fā)一、立地/商圈Location的重要性好的店鋪開發(fā)策略將領(lǐng)導(dǎo)連鎖企業(yè)邁向成功之路。連鎖加盟總部必須擁有或能掌控營業(yè)點的不動產(chǎn)動向，在將經(jīng)營權(quán)交給加盟主前，必須完成開拓新點的開發(fā)作業(yè)。店鋪開發(fā)人員運用專業(yè)知識和能力，去篩選地點及評估其經(jīng)濟(jì)效益。3ThreeLevelsofSpatialAnalysis店址分析商圈分析區(qū)域分析4(一)商圈(TradeArea)分析商圈(tradearea)商圈乃是商店吸引及服務(wù)顧客的一個空間區(qū)域，或周界範(fàn)圍，也就是商店的營業(yè)範(fàn)圍。一般依據(jù)行政區(qū)域、距離、時間距離、人口等設(shè)定。商勢圈(companyoperationarea)店舖實際交易所及範(fàn)

2、圍，由商店經(jīng)營的能力所決定商圈(tradearea)商勢圈(companyoperationarea)=><5商圈的類別一級商圈（又稱基本商圈或主商圈）約佔營業(yè)額70%。二級商圈（又稱副商圈）約佔營業(yè)額25%。三級商圈（又稱邊緣商圈）約佔營業(yè)額5%。商圈與業(yè)態(tài)小商圈業(yè)態(tài):便利店。中商圈業(yè)態(tài):量販店。大商圈業(yè)態(tài):百貨公司、大型商場。6商圈種類商圈流動化/商圈間競爭商業(yè)區(qū)辦公區(qū)文教區(qū)住宅區(qū)特種營業(yè)區(qū)遊樂區(qū)住商混合區(qū)住辦混合區(qū)商辦混合區(qū)職住分離汽車社會週休二日商圈老舊新商圈出現(xiàn)7(二)選址(SiteSelection)理論甄選理想店址的秘訣三角理論（TriangleConcept)陰陽

3、面理論角地理論(三角窗原理)（CornerConcept）前門／後門理論（FrontDoor/BackDoor）口袋原理漏斗理論心理障礙理論(阻絕原理)(PsychologicalBarriers)生活動線理論幹道原理磁石原理(地心引力理論)8(三)選址之考慮因素店的位置明顯度接近性（無阻絕性）交通型態(tài)（工具種類）人流量、車流量競爭狀況集客場所（磁點）店鋪面積面寬、樓高停車場可取得性營業(yè)的合法性租金（或售價）裝修費用9(四)店址/店質(zhì)強(qiáng)化法店舖明顯度改善法改善招牌的能見度到200M前。避免被隔鄰店招牌阻隔。避免被路樹、公共設(shè)施阻隔。夜間開放廣告招牌到夜間2點（以Timer控制）。

4、巷內(nèi)開店，應(yīng)設(shè)法在巷口租立招牌。招牌破損，應(yīng)即更新。勿讓海報或置物箱遮住店面。Refresh效果性（耳目一新）。10(五)理想店址評估方法檢核表法類比法迴歸模式分析法電腦預(yù)測（GIS）分析法11小結(jié)店址是開店關(guān)鍵成功因素（KSF)，但非唯一成功要素(ASF)。店址很好，受其羽翼而不努力，終究禁不起競爭，顧客會因商品服務(wù)不好而流失。店址不好，但很努力，仍可創(chuàng)造佳績。12二、店鋪投資可行性評估（一）市場調(diào)查及商圈設(shè)定流通服務(wù)連鎖事業(yè)的市場調(diào)查以消費者為主，掌握：「who」「when」「where」「what」「why」「how」「howmuch」?5W與2H的顧客消費行為特徵14競爭

5、店規(guī)模分析立地、商圈店數(shù)營業(yè)額規(guī)模店面面積--坪效營業(yè)人數(shù)--人效競爭店經(jīng)營分析經(jīng)營焦點顧客特性與比例商品特性、結(jié)構(gòu)分析供應(yīng)商及供應(yīng)條件促銷手法定價策略服務(wù)定位(二)競爭店分析15(三)開店投資效益分析營業(yè)額預(yù)估投資計畫費用預(yù)算損益平衡點預(yù)估(BEP)長期損益估算16三、開店流程（一）新店籌備一.丈量二.呈報預(yù)定點三.LAYOUT四.分公司執(zhí)照申請五.契約用印六.租押金申請七.交屋動工八.開幕18新店開發(fā)注意事項詳細(xì)的區(qū)域道路及店面位置圖與地主談話的內(nèi)容重點都市計畫資料及該地區(qū)現(xiàn)況報導(dǎo)公平市價的定位最近的土地所有權(quán)狀影印本、稅單和水電資料關(guān)於地主背景的資料過去相同地點的存查資料調(diào)

6、閱或原使用者情形土地興建地的相關(guān)法令依據(jù)19制定開發(fā)策略考慮因素須先取得各項執(zhí)照不宜採抽成方式計算租金合約中不支付任何傭金明訂各項房產(chǎn)賠償?shù)臋?quán)利使用者有權(quán)決定房產(chǎn)的使用方法合約中充許簽約者轉(zhuǎn)讓20協(xié)商優(yōu)先承租續(xù)約權(quán)分期上漲租金幅度宜於合約期限內(nèi)訂定押金給付時間及可拆除進(jìn)入建物有效時間採用預(yù)付租金方式，需同時有折扣條件儘量避免付訂金的交易方付21建立完整的開發(fā)評估報告房產(chǎn)合約工程評估及大量現(xiàn)場取得相關(guān)證照過戶或移轉(zhuǎn)證稅單權(quán)益平衡分析空照圖或全景照片電腦檔案的建立22咖啡店開店流程實例1.經(jīng)營理念的形成?用心瞭解，作市場分析為何想開咖啡店？開何種類型咖啡店？用人工沖泡還是機(jī)器沖泡？是

7、全服務(wù)還是自助式？目標(biāo)客層為何？永續(xù)經(jīng)營的策略為何？232.商圈立地點之選定立地點的選擇關(guān)係著未來的獲利及費用支出，與成功經(jīng)營存著極大因果關(guān)係。SWTO分析（強(qiáng)化優(yōu)勢，改善弱勢，抓住機(jī)會，逃避威脅）市場區(qū)隔分析(Segmenting)確立目標(biāo)市場（Targeting)店鋪的市場定位(Positioning)243.銷售商品的研發(fā)商品是顧客最直接的要求，皆應(yīng)研究商品是否具有特色？商品力強(qiáng)度？等等核心問題。商品調(diào)理手冊餐點與飲料之盤飾餐具配件CIS建立服務(wù)流程的設(shè)計規(guī)劃254.工程建