2014恒瑞名座項(xiàng)目推廣策略與銷售提報(bào)

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1、恒瑞名座項(xiàng)目推廣策略與銷售提報(bào)營銷思路宏觀環(huán)境：下面沒有描述：政策、區(qū)域動(dòng)態(tài)銷售策略：營銷策略？客戶定位、價(jià)格策略？渠道策略廣告形象及推廣？改進(jìn)建議？營銷策劃營銷推進(jìn)？1項(xiàng)目處于怎么樣的大環(huán)境宏觀環(huán)境銷售策略客戶定位廣告形象營銷策劃項(xiàng)目周邊地區(qū)住宅市場(chǎng)蕭山普通住宅的售價(jià)較10-11年時(shí)的行情基本維穩(wěn)，13年開始受調(diào)控影響，市場(chǎng)成交量明顯下降，14年更加嚴(yán)竣。各別樓盤降價(jià)促銷，暗降等郡望府樓盤在蕭山的眾多樓盤中獨(dú)樹一支，合理的定價(jià)并多拓展空間，90方可變4房2廳?？蛻艨诒罢J(rèn)可度較高，去化快樓盤名物業(yè)類型戶型面積（㎡）銷售價(jià)格（元/㎡）郡望府高層住宅90（主力）9500（去化63%，現(xiàn)存1500

2、0元抵30000元）新農(nóng)都·永泰名苑高層住宅50-95折后8800華瑞晴廬高層住宅89-18017000項(xiàng)目周邊地區(qū)非住宅項(xiàng)目市場(chǎng)區(qū)域辦公氛圍正在形成，寫字樓需求有上升趨勢(shì)。市場(chǎng)存在對(duì)于小戶型的需求。樓盤名物業(yè)類型戶型面積（㎡）銷售價(jià)格（元/㎡）去化比例寧圍-新安大廈類住宅(村級(jí)留用地）110-160580025%（？）龍達(dá)國際酒店式公寓寫字樓60-7015000認(rèn)籌中（1.5抵5萬）凱麗晶座酒店式公寓寫字樓，住宅LOFT60住宅90-17212000（40）13500（70）商業(yè)54%住宅30%江南銘樓酒店公寓50-60800086%啟示：市場(chǎng)下半年預(yù)期尚不能確定，爭(zhēng)取時(shí)間成為本項(xiàng)目成功的關(guān)

3、鍵所在。價(jià)格因素將直接影響中低端產(chǎn)品的命運(yùn)。在項(xiàng)目去化緩慢的大背景下，突出產(chǎn)品性價(jià)比及即買即住是本案的唯一出路?/??，目前客戶反映，未見成效。結(jié)論：14年杭州房地市場(chǎng)快速降溫，購房者沒有強(qiáng)烈信心，觀望情緒濃。蕭山高端市場(chǎng)堅(jiān)挺，中低端樓受市場(chǎng)波動(dòng)影響較大，出現(xiàn)暗降。14年上半年各房企銷售手段頻出，但項(xiàng)目去化速度仍緩慢。項(xiàng)目需解決要點(diǎn)1、入住條件現(xiàn)在階段所采取的方式是：需付清房款才能入住。對(duì)項(xiàng)目的銷售影響頗大。見意采取首付5成以上可交房，分期年限加長(zhǎng)。2、戶型短板109方戶型較弱，采光度不夠，客戶認(rèn)可度不高，導(dǎo)致109方戶型銷售瓶頸。見意從房屋硬件上加以修飾，可在毛坯的基礎(chǔ)上做墻體及頂面的刷白處

4、理，讓整個(gè)房型感觀上更亮，有利于銷售。3、定價(jià)的合理性由于本案從前期銷售至今采用無產(chǎn)權(quán)價(jià)格銷售，致本案周邊的客戶對(duì)本案的前期銷售價(jià)格與現(xiàn)階段價(jià)格做比較后較為敏感，認(rèn)可度有所降低。見意適當(dāng)調(diào)整銷售單價(jià)，讓客戶能夠接受平衡的價(jià)格。價(jià)格策略價(jià)格策略價(jià)格制定原理現(xiàn)房?jī)r(jià)格需低于同區(qū)域內(nèi)同類現(xiàn)房?jī)r(jià)格體現(xiàn)板塊價(jià)值，售價(jià)不低于低級(jí)別同類板塊樓盤價(jià)格購買現(xiàn)房所需支出成本總和不高于購買70年產(chǎn)權(quán)期房成本總和的70%價(jià)格策略價(jià)格范圍制定因此，我們建議的價(jià)格范圍：7000-9000元/㎡價(jià)格策略均價(jià)制定（參照樓盤：凱麗晶座）我們建議的均價(jià)定為：7800--8000元/㎡原因：購買本項(xiàng)目的成本占優(yōu)；凱麗晶座的40年部分

5、12000,不可高于此價(jià)；且可銀行按揭10年。與現(xiàn)階段樓市及周邊客戶反應(yīng)預(yù)期價(jià)格最大限度靠近，避免絕對(duì)的價(jià)格劣勢(shì)。3本案該制定怎樣的銷售策略宏觀環(huán)境銷售策略客戶定位廣告形象營銷策劃推盤策略推盤策略推盤策略我們建議：整體開盤，并做好銷控工作。推出109方特價(jià)房，給出商住兩用概念。原因：2#樓的居住環(huán)境較好，有利于前期抓控居住型客戶；2#樓109套數(shù)較多，推出特價(jià)有利于銷售；1#樓沿街，辦公價(jià)值較高，但現(xiàn)階段抓控辦公客戶的可能性較低；1#樓單套面積較?。ㄡ槍?duì)辦公），有利于后期抓控購買辦公商用的客戶；4本案有怎么樣的客戶群體宏觀環(huán)境留用地市場(chǎng)銷售策略客戶定位廣告形象營銷策劃客戶購置行為，其基礎(chǔ)是認(rèn)可

6、項(xiàng)目。認(rèn)可的發(fā)生是來自對(duì)項(xiàng)目綜合的因素考慮，因此在分析本案客戶之前，我們不煩回過頭來梳理項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系。我們發(fā)現(xiàn)了這樣價(jià)值利益點(diǎn)一核+“一核”=世紀(jì)城板塊，城市北門戶，交通要道世紀(jì)城板塊的東前沿，更靠近蕭山東片地處蕭山城北，對(duì)外重要形象地臨近通惠路，交通要道思考：這樣的價(jià)格，會(huì)吸引怎么樣的人群：本案未來的客戶在什么地方？@雙引擎x“雙引擎”=現(xiàn)房低總價(jià)+高升值現(xiàn)房低總價(jià)是我們打動(dòng)消費(fèi)者有力的武器高附加值區(qū)塊，帶來巨大的升值空間這樣的利益點(diǎn)產(chǎn)生客戶群核心利益點(diǎn)“一核雙引擎四動(dòng)力”客群類型需求寧圍的拆遷客戶群依附開發(fā)區(qū)、新農(nóng)都、汽車市場(chǎng)，建材市場(chǎng)的創(chuàng)業(yè)型人員需求城北辦公用房的客群開發(fā)區(qū)的企業(yè)白領(lǐng)看好

7、地塊增值和租賃市場(chǎng)的投資客1四動(dòng)力2“四動(dòng)力”=蕭山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)+錢江世紀(jì)城+蕭山市場(chǎng)集群+蕭山對(duì)外名片要地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)圈，龐大的住房終端需求群開發(fā)區(qū)、世紀(jì)城、市場(chǎng)集群，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，勢(shì)必催發(fā)空前集群經(jīng)濟(jì)體，四者圍成項(xiàng)目炙熱的區(qū)塊價(jià)值。思考：本案客戶群明顯集中在寧圍，開發(fā)區(qū)，及周邊市場(chǎng)依附人群，針對(duì)上述客群，我們應(yīng)該需要怎么樣的物業(yè)形象，以此吸引客戶：本案的形象如何演繹？@5本案形象如何演繹宏觀環(huán)境留用地市