項目各個階段成本控制的關(guān)鍵

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1、項目各個階段成本控制的關(guān)鍵項目成本編制、控制與實施會直接關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本和利潤空間，如何做好成本編制到控制至實施關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展，這是所有房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與控制的關(guān)鍵點，下面就對在建設項目各個階段如何進行成本分析和控制談談自己的看法。關(guān)鍵點一、可行性研究階段可行性研究階段需要對項目各個階段工作實施所需投資進行測算、分析，即投資估算，主要包括土地開發(fā)費用、建筑安裝工程費用、占地或青苗賠償和其他的行政性收費，各項費用具體內(nèi)容不再詳細闡述，成本管理人員可以根據(jù)以往的經(jīng)驗資料，結(jié)合當前的成本市場的趨勢和影響成本的其他因素，估算費用成本及可行性研究報告，作

2、為判定是否可行的重要依據(jù)。關(guān)鍵點二、圖紙設計和審查階段成本管理人員在施工圖設計結(jié)算介入并審查各關(guān)鍵部位的設計指標，將會大大降低項目成本，因設計階段對造價控制就是事前控制，這個階段是決定占項目投資比重較大的建安費用的重要環(huán)節(jié)，通常占項目總成本的70%左右。設計決定了工程造價，一旦設計方案敲定，預算、結(jié)算等等只能是計量過程而不能改變造價，因此設計不僅要做到滿足功能要求還要經(jīng)濟合理、最大限度的降低成本，設計單位往往從自身的利益出發(fā)，并不把工程造價放在首位，主要追求設計的安全可靠、美觀耐用，現(xiàn)階段走在重視成本前端的房地產(chǎn)企業(yè)已將“限額設計”納入與設計單位簽訂的合同中，例如列出建安成

3、本中影響較大的鋼筋、砼具體數(shù)字指標，并施行獎勵制度。首先，在滿足生活環(huán)境、使用功能和符合法規(guī)標準的前提下，要求設計單位提高現(xiàn)有土地的利用率，主要從以下幾方面實施：壓縮建筑的間距，在規(guī)劃部門允許的范圍內(nèi)最大限度的提高容積率；提高住宅層數(shù)或高低層搭配；適當?shù)脑黾臃课蓍L度；提高公共建筑的層數(shù)，減少公共設施的占地面積；合理的進行道路布置和綠化景觀設計；最有效的建筑物方案；減少地下車庫的擴建度；其次，成本管理人員通過對建安成本的分析，確定各分部分項的概算指標，將建安部分的投資嚴格控制在投資估算的范圍以內(nèi)，不發(fā)生超額現(xiàn)象。成本管理人員依據(jù)設計任務書，以完整、準確地反映設計內(nèi)容和意圖，確

4、切反映當?shù)剡m時價格水平的原則，提出新材料、新工藝、新技術(shù)對工程造價的影響和使用限制，編制出初步設計概算，其組成內(nèi)容應包括各單位工程的費用指標，盡量避免出現(xiàn)設計中不影響結(jié)構(gòu)及使用安全，但會嚴重影響項目成本的情況（例如：針對地區(qū)不同，設計的地下抗浮水位應不相同，每0.1m的抗浮水位，影響結(jié)構(gòu)成本約20-40元/m2；巖土承載力，提高10%，基礎優(yōu)化10%左右）。設計單位依據(jù)上述的概算指標進行施工圖設計，對設計方案進行審核，擇優(yōu)選擇，編制施工圖預算，確保工程造價在設計概算范圍以內(nèi)。由于各專業(yè)的設計人員不可能做到百分之百的準確銜接，甚至可能出現(xiàn)某些錯誤，這就要求審圖機構(gòu)對圖紙進行審

5、查，對圖紙上的一些錯誤和疏漏進行修改和補充，作為圖紙文件的一部分提交建設單位，這樣可以減少很多圖紙設計風險，減少圖紙問題引發(fā)不平衡報價所帶來的損失，尤其成本管理人員要明確專家提出的意見，理清意圖。關(guān)鍵點三、工程招標、施工單位選擇和合同簽訂階段這個階段是建筑安裝工程成本控制的核心，也是成本控制的重要環(huán)節(jié)，招標文件的起草對以后所有工程產(chǎn)生影響，工程性質(zhì)、現(xiàn)場情況、交通、地質(zhì)、承包范圍、零時用工、水電使用與結(jié)算方法、措施費用、安全文明施工費用、勞保統(tǒng)籌、質(zhì)保等都應做出最清晰的說明；對甲供、甲指乙供材料要明確并寫明各自的結(jié)算方式；對變更索賠、簽證洽商的處理方法要明確時間實效、結(jié)算方

6、式、量度標準等；質(zhì)量標準評定等級要合理，工期推算要準確，獎懲條款要實際，合約付款比例支付要合理、計價條款符合市場行情。工程項目的質(zhì)量好壞決定開發(fā)公司的社會地位、口碑、市場賣價、銷售業(yè)績和后續(xù)開發(fā)，所以選擇一個好的施工單位非常重要，房地產(chǎn)開發(fā)項目首選邀請招標，建立長期合作伙伴，知己知彼、互利共贏；在合同中要明確計價條款、風險范圍、責任、獎懲、結(jié)算調(diào)整范圍及方法、分包中配合費、甲供材保管費、工程量計算方式及原則等問題以及政府調(diào)價文件的執(zhí)行使用情況。關(guān)鍵點四、施工組織方案設計、圖紙會審及設計優(yōu)化施工組織方案設計的審定，成本管理人員應積極地參與，因為在施工組織方案設計中，施工單位總

7、會隱藏一些結(jié)算時可能發(fā)生索賠的內(nèi)容，如挖土方式、運土距離、模板攤銷周轉(zhuǎn)、電線電纜、橋架等；另外，還要注意施工組織方案設計中提出的施工方法與國家強制實行的標準或規(guī)范是否矛盾沖突；在施工階段投入的人員和機械是不是和施工組織方案設計中預期的一致；施工單位采取的趕工措施是不是與施工組織設計吻合；這個階段雖然控制成本的難度較大，方法比較難于把握，需要成本管理人員具有良好的施工經(jīng)驗和專業(yè)能力，但是一旦疏漏可能會造成較大的損失。圖紙會審是由各專業(yè)的具體實施人員對圖紙上的錯漏進行核對，對圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價