物業(yè)管理法律培訓(xùn)資料

《物業(yè)管理法律培訓(xùn)資料》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫。

1、法律培訓(xùn)——物業(yè)管理過程中的風(fēng)險(xiǎn)防范主要內(nèi)容一、前言二、物業(yè)管理公司的權(quán)利三、物業(yè)管理公司的義務(wù)四、相鄰權(quán)糾紛一、前言1、何謂物業(yè)管理？2、物業(yè)管理公司的主要權(quán)利義務(wù)一、前言1、何謂物業(yè)管理？【物業(yè)管理?xiàng)l例第2條】物業(yè)管理，指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。物業(yè)管理主要涉及三方當(dāng)事人：開發(fā)商、物業(yè)管理公司、業(yè)主。物業(yè)管理公司是受開發(fā)商或者全體業(yè)主的委托，并基于物業(yè)服務(wù)合同的具體約定對(duì)小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理的。一、前言2、物管公司的主要權(quán)利義務(wù)（1）物管公司

2、的主要權(quán)利：按照物業(yè)服務(wù)合同收取物業(yè)管理費(fèi)用；制定物業(yè)管理制度；制止違反法律、法規(guī)、物業(yè)管理制度、業(yè)主公約的行為。（2）物管公司的主要義務(wù)：基于物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)。其管理范圍包括對(duì)建筑物及其附屬共用設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行使用管理、維修養(yǎng)護(hù)、巡視檢查；提供園林綠地的管理養(yǎng)護(hù)服務(wù)；提供環(huán)境衛(wèi)生的管理服務(wù)；對(duì)公共秩序進(jìn)行維護(hù)及安全防范；對(duì)車輛行駛、停放管理及其場(chǎng)地進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)等。關(guān)于業(yè)主的定義何謂業(yè)主？【物業(yè)管理?xiàng)l例第六條】房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主一般包括：（1）房屋的所有人；（2）持有空置物業(yè)的建設(shè)單位；（3）已辦理商品房預(yù)售合同登記且所購房屋已入住使用的自然人

3、和法人等。關(guān)于業(yè)主的定義關(guān)于房屋所有人：《物權(quán)法》第十四條：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記薄時(shí)發(fā)生效力。第十七條：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)的證明。第二十八條：因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。關(guān)于業(yè)主的定義第二十九條因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力。第三十條因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。第三十一條依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物

4、權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。二、物業(yè)管理公司的權(quán)利（一）收取物業(yè)管理費(fèi)用（二）收取其他費(fèi)用（一）收取物業(yè)管理費(fèi)用1、物管公司收取物業(yè)管理費(fèi)的依據(jù)2、分析業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)的理由3、業(yè)主欠費(fèi)時(shí)，物管公司可否采取斷水、斷電措施4、業(yè)主欠費(fèi)時(shí)，訴訟時(shí)效的中斷、延長、失效1、物管公司收取物業(yè)管理費(fèi)的依據(jù)（1）法規(guī)依據(jù)【物業(yè)管理?xiàng)l例第7條】：業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：（一）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)

5、主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。1、物管公司收取物業(yè)管理費(fèi)的依據(jù)【物業(yè)管理?xiàng)l例第42條】：業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。1、物管公司收取物業(yè)管理費(fèi)的依據(jù)（2）合同依據(jù)①物業(yè)買賣合同及前期物業(yè)服務(wù)合同在業(yè)主入住前期，因業(yè)主委員會(huì)尚未成立，為便于小區(qū)的管理，由開發(fā)商作為大產(chǎn)權(quán)人委托物管公司對(duì)小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)該與受委托的物管公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同

6、》，并將該合同約定的內(nèi)容包含在與業(yè)主簽訂的房屋買賣合同中，以約束業(yè)主與物管公司之間的物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系。實(shí)踐中，也存在開發(fā)商將物業(yè)管理相關(guān)條款制定在業(yè)主入住時(shí)需簽訂的文件中，在業(yè)主簽字、蓋章后，對(duì)業(yè)主產(chǎn)生法律效力。1、物管公司收取物業(yè)管理費(fèi)的依據(jù)法規(guī)鏈接【物業(yè)管理?xiàng)l例第21條】：在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同?！疚飿I(yè)管理?xiàng)l例第25條】：建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。1、物管公司收取物業(yè)管理費(fèi)的依據(jù)②物業(yè)服務(wù)合同在小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)之后，則由業(yè)主委員會(huì)與物管公司就相關(guān)的物業(yè)管

7、理服務(wù)問題進(jìn)行約定，簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同，開發(fā)商與物管公司簽訂的原物業(yè)服務(wù)合同在新合同生效時(shí)或新合同約定的終止時(shí)間終止。法規(guī)鏈接【物業(yè)管理?xiàng)l例第35條】：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。1、物管公司收取物業(yè)管理費(fèi)的依據(jù)不管是上述哪種情況，只要相關(guān)的房屋買賣合同、前期物業(yè)服務(wù)合同，或業(yè)主入住時(shí)簽署文件中的物業(yè)管理?xiàng)l款，或業(yè)主委員會(huì)與物管公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同合法有效成立，則上述文件均可作為物管公司收取物業(yè)管理費(fèi)的依據(jù)，自業(yè)主在相關(guān)物業(yè)服務(wù)合同上簽字或者蓋章之日起，該合同就