凌峻地產(chǎn)耒陽錦繡山湖項目營銷推廣方案

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1、耒陽錦繡山湖項目2011年度營銷推廣方案耒陽錦繡山湖項目2011年度營銷推廣方案凌峻地產(chǎn)（中國）有限公司廣州凌峻房地產(chǎn)咨詢有限公司2011年元月66耒陽世紀新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司凌峻·中國耒陽錦繡山湖項目2011年度營銷推廣方案目錄前言3第一部分分析篇4一、2010年耒陽房地產(chǎn)市場宏觀狀況分析4二、2010年宏觀政策解析7三、主要競爭對手營銷概況14四、項目2010年營銷和工程進度回顧20五、2011年耒陽市場預測25第二部分策略篇28一、2011年度營銷目標28二、2011年度營銷核心策略29三、項目價值提煉30四、營銷節(jié)奏劃分34五、年度推廣主題35六、營銷推廣主線35七、年度

2、推貨計劃37八、蓄客及銷售策略38九、別墅組團價格策略42十、媒介策略43十一、活動策略49第三部分執(zhí)行篇55一、年度營銷總控圖55二、各階段營銷執(zhí)行工作57結(jié)束語6666耒陽世紀新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司凌峻·中國耒陽錦繡山湖項目2011年度營銷推廣方案前言2010對我們來說是艱難的一年，在項目進展上遇到了一系列的困難，從而導致工程進度無法正常推進、營銷推廣工作沒能順利開展。2011，在各項工作逐漸走上軌道的前提下，錦繡山湖營銷推廣將承擔怎樣的任務？又面臨怎樣的挑戰(zhàn)？錦繡山湖2011年度營銷推廣必須進行全方位的開展！2011年，不僅要實現(xiàn)預期的銷售目標，還肩負著確立世紀新城房產(chǎn)品牌的

3、重任！2011年，不僅要開啟湘南首席生態(tài)山水大盤之旅，還肩負著整體項目形象首次亮相的重任！2011年，不僅需要進行廣告和媒介的創(chuàng)新，還肩負著顛覆耒陽傳統(tǒng)營銷的重任！因此，2011年，對于錦繡山湖項目、世紀新城房產(chǎn)來說：2011是湘南首席山水大盤的開啟！2011是利潤和名利雙收的出發(fā)！66耒陽世紀新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司凌峻·中國耒陽錦繡山湖項目2011年度營銷推廣方案第一部分分析篇一、2010年耒陽房地產(chǎn)市場宏觀狀況分析1、城市GDP總值走勢（圖表1：2006年—2010年上半年耒陽市GDP走勢圖）小結(jié)：從06年到010年上半年，耒陽市整體國民經(jīng)濟都保持了11%以上的增幅，其中第二產(chǎn)

4、業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)增長比較明顯，全市綜合經(jīng)濟實力明顯增強。GDP的平穩(wěn)增長，不僅帶動居民收入的穩(wěn)步提升，同時提供更多的就業(yè)機會，增強城市向心力，為城市房地產(chǎn)市場提供了更多客源。2、城市房地產(chǎn)投資總額走勢66耒陽世紀新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司凌峻·中國耒陽錦繡山湖項目2011年度營銷推廣方案（圖表2：耒陽房地產(chǎn)投資總額走勢圖）小結(jié)：近年來，伴隨著全國房地產(chǎn)開發(fā)的熱潮，耒陽市房地產(chǎn)開發(fā)建設開始步入高速發(fā)展時期。房地產(chǎn)投資的進入，表明社會資本對耒陽房地產(chǎn)市場前景看好，盡管從2005年起，國家先后出臺了多項宏觀調(diào)控政策，但投資者對耒陽房地產(chǎn)投資熱情依舊高漲，對未來市場充滿信心。耒陽房地產(chǎn)市場經(jīng)歷09

5、年爆發(fā)式增長及010年的平穩(wěn)過渡后，開發(fā)商將逐漸理性，預計未來城市房地產(chǎn)市場將保持平穩(wěn)增長態(tài)勢。3、城市商品房銷售面積（圖表3：耒陽商品房銷售面積走勢圖）66耒陽世紀新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司凌峻·中國耒陽錦繡山湖項目2011年度營銷推廣方案小結(jié)：近年來耒陽商品房銷售面積逐年上漲，上漲幅度保持在24%以上。2010年，耒陽商品房銷售面積并沒有受國家有史以來最嚴厲的房產(chǎn)新政影響，反而刺激了剛性需要的集中釋放，2010年上半年耒陽商品房銷售面積達到了歷史的高峰。2010年耒陽市場的火爆銷售，使存量房消化較多，可以肯定的是2011年市場的潛在客戶數(shù)量將明顯減少，且購房積極性將會有所降低。4、

6、城市商品住宅銷售均價（圖表4：耒陽商品房住宅銷售均價走勢圖）小結(jié)：2010年，耒陽商品住宅量價齊升，商品住宅均價面價高達1608元/㎡。多數(shù)樓盤的面價在2000元/㎡以上；像和諧花苑、紫荊府等部分高檔社區(qū)均價高達2400元/㎡左右；市中心萬元國際、中心時代廣場的繁華地段項目的商品住宅銷售均價突破了3000元/㎡。在2010年新政的影響下，耒陽商品住宅均價沒有降，反而一路飆升，這表明像耒陽這種城鎮(zhèn)化高速發(fā)展的城市，目前的商品房價格受國際政策影響較小，還有很大的增長空間。但經(jīng)過2010年商品房均價過快增長后，預計2011年耒陽商品房的銷售均價將保持穩(wěn)定增長。66耒陽世紀新城房地產(chǎn)開發(fā)有

7、限公司凌峻·中國耒陽錦繡山湖項目2011年度營銷推廣方案二、2010年宏觀政策解析1、二套房貸首付不得低于40%1月10日，國務院辦公廳出臺《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》?！锻ㄖ访鞔_二套房貸首付不得低于40%；同時在增加保障性住房和普通商品住房有效供給；加強風險防范和市場監(jiān)管；加快推進保障性安居工程建設；落實地方各級人民政府責任等方面落實了實施細則。解讀：將申請購買第二套房的家庭貸款首付比例提高到40%，表明國家要抑制投資性購房，加大房地產(chǎn)貸款監(jiān)管的力度。