無錫中銳佳城國際大廈產(chǎn)品定位及初步營銷方案

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1、中銳·佳城國際大廈產(chǎn)品定位及初步營銷方案前言隨著中國入世后全面開放和北京2008年奧運會、上海2010年世博會準備工作的全面鋪開，中國經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿M一步釋放，城市經(jīng)濟得到持續(xù)發(fā)展。由此而來，中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展空間也進一步得到放大。但隨著商業(yè)地產(chǎn)豐厚的投資回報讓眾多的投資商趨之若鶩，而導致市場競爭進一步加劇，成本居高不下，利潤空間進一步緊縮，經(jīng)營模式落后，供應和需求存在一定的錯位等難題。特別是北京、上海、深圳等一線城市土地等資源日益緊缺，同質(zhì)產(chǎn)品競爭慘烈，產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)營的風險加大等趨勢的出現(xiàn)，促使一些開發(fā)商實施向二三線城市發(fā)展的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移計劃。而無錫在江蘇省城鎮(zhèn)體系中，居于滬寧城鎮(zhèn)聚合軸核心段和新宜

2、城鎮(zhèn)聚合軸的重要節(jié)點上，且是蘇錫常都市圈的核心城市之一。蘇錫常是上海大都市圈的有機組成部分，是江蘇省經(jīng)濟發(fā)展的先導地區(qū)和創(chuàng)新中心，是具有國際競爭力的城市群體。近年來，無錫市抓住每一個發(fā)展機遇，立足加快結構調(diào)整和深化改革，加快商貿(mào)流通業(yè)規(guī)?；?、市場化、現(xiàn)代化、多元化的發(fā)展步伐，加快外向型商貿(mào)流通業(yè)的建設；這使得寫字樓市場的需求量很大。無錫周邊幾個區(qū)，如錫山區(qū)、惠山區(qū)、還有新區(qū)等都在招商引資、開公司、設廠房，一些國際500強企業(yè)和國內(nèi)的百強企業(yè)，以及來自港、澳、臺、韓國、日本、以及東南亞等地的不同企業(yè)進駐無錫，他們都需要大量的、設計先進、功能齊全的高檔辦公環(huán)境，而在無錫寫字樓市場上，真正能適應，或

3、者說能夠完全趕上國際化標準的辦公樓幾乎沒有，尤其是適合市場需求的綜合性寫字樓物業(yè)，也是目前商業(yè)地產(chǎn)的一個空白點。怡信天成——我本善土·達信天下第80頁共80頁中銳·佳城國際大廈產(chǎn)品定位及初步營銷方案結合本項目而言，如何以市場為依據(jù)，作出準確的產(chǎn)品定位將直接關系的本項目的成敗，因此，只有在細致研究本區(qū)域商業(yè)、寫字樓供需市場情況，并研究消費者對產(chǎn)品的偏好，才能給本項目的產(chǎn)品作出準確的，合乎市場需求的產(chǎn)品。本報告即從以上幾點原則出發(fā)，根據(jù)本項目的一種綜合物業(yè)形態(tài)，重點對寫字樓市場、商務公寓市場作了全面了解，希望在此基礎上得出的產(chǎn)品定位及營銷推廣方案能給貴公司下一步的產(chǎn)品運營決策提供依據(jù)。謝謝！無錫市

4、怡信天成投資顧問有限公司總經(jīng)理：2006年6月怡信天成——我本善土·達信天下第80頁共80頁中銳·佳城國際大廈產(chǎn)品定位及初步營銷方案目錄一、市場背景----------------------------------------------------p5（一）商業(yè)市場（二）辦公寫字樓市場（三）酒店公寓部分二、區(qū)域消費者研究---------------------------------------------p33（一）辦公部分（二）酒店公寓部分三、項目分析----------------------------------------------------p37（一）項目資源評判（二）

5、目前產(chǎn)品規(guī)劃分析（三）項目SWOT分析四、項目定位----------------------------------------------------p52（一）定位原則（二）項目整體定位（三）項目形象定位（四）項目產(chǎn)品功能定位（五）項目消費者定位五、項目推廣----------------------------------------------------p58（一）推廣總思路（二）具體推廣策略六、項目營銷----------------------------------------------------p64怡信天成——我本善土·達信天下第80頁共80頁中銳·佳城國際大廈產(chǎn)品定

6、位及初步營銷方案（一）銷售方案（二）銷售計劃七、項目價格制定-----------------------------------------------p68（一）定價原則（二）定性——市場比較法（三）定量——收益還原法（四）結論八、項目成本及投資回報概算----------------------------------p72（一）經(jīng)濟指標（二）銷售預計（三）成本預估（四）靜態(tài)收益測算怡信天成——我本善土·達信天下第80頁共80頁中銳·佳城國際大廈產(chǎn)品定位及初步營銷方案一、市場背景（一）商業(yè)市場1、無錫商業(yè)發(fā)展及格局演變（1）無錫商業(yè)總體狀況描述l無錫素有“小上海”之稱，商業(yè)氛圍濃郁，商業(yè)

7、基礎較好；由于地處長江、京杭大運河之畔，自古以來交通便利，商貿(mào)云集，明清以來，就以“米市”、怡信天成——我本善土·達信天下第80頁共80頁中銳·佳城國際大廈產(chǎn)品定位及初步營銷方案“布碼頭”著稱于世。l傳統(tǒng)商圈為解放環(huán)路以內(nèi)的市中心地塊，近年來隨著城市的不斷向外擴張，市中心的商業(yè)效應向副中心區(qū)、新區(qū)等轉(zhuǎn)移，其商業(yè)物業(yè)價格急遽上升。l商業(yè)業(yè)態(tài)不斷創(chuàng)新，新興業(yè)態(tài)蓬勃發(fā)展，除傳統(tǒng)的百貨大廈、連鎖超市、專賣