世茂城市廣場(chǎng)建造手冊(cè)

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1、世茂城市廣場(chǎng)建造手冊(cè)第一章、市場(chǎng)調(diào)研一、調(diào)研總綱1.調(diào)研目的通過(guò)對(duì)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、城市商業(yè)總況、消費(fèi)承載與來(lái)源、市場(chǎng)資源依托、可比類擬競(jìng)爭(zhēng)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀等調(diào)研，以客觀的市場(chǎng)研判為依據(jù)，提出可行的市場(chǎng)定位分析，為項(xiàng)目的實(shí)施與招商銷售提供有利依據(jù)。2調(diào)研方法2.1實(shí)地考察2.2地毯式拜訪2.3抽樣訪談2.4問(wèn)卷調(diào)研3調(diào)研重點(diǎn)：3.1基礎(chǔ)資料及數(shù)據(jù)收集（附表一、二、三、四）3.2市場(chǎng)需求分析3.3市場(chǎng)空隙點(diǎn)、市場(chǎng)差異與可執(zhí)行層面4調(diào)研時(shí)間：XXXX年XX月XX日——XXXX年XX月XX日二、調(diào)研內(nèi)容1目標(biāo)城市商業(yè)整體環(huán)境

2、調(diào)研1.1城市社會(huì)環(huán)境1.1.1自然環(huán)境（如地理、地勢(shì)、行政區(qū)劃分，氣候條件等）；1.1.2人口環(huán)境（調(diào)研城市近年人口變動(dòng)對(duì)比分析及形成原因）；（附表五）471.2地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)特性（國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)），包括收入、消費(fèi)結(jié)構(gòu)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢(shì)、速度和效益。1.2.1地區(qū)生產(chǎn)總值分析（附表六）1.2.2社會(huì)固定資產(chǎn)投資及社會(huì)消費(fèi)品零售總額近年?duì)顩r對(duì)比分析（附表七）1.2.3地區(qū)或城市的居民收入情況、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平?！と司杖肭闆r分析（附表八）·消費(fèi)水平與消費(fèi)結(jié)構(gòu)情況統(tǒng)計(jì)與分析（附表九）·恩格爾系

3、數(shù)恩格爾系數(shù)=食品消費(fèi)額/人均消費(fèi)支出根據(jù)聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù)：在59%以上的為貧困；50%---59%的為溫飽；40%---50%的為小康；30%---40%的為富裕；小于30%的為最富裕。2目標(biāo)城市商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境調(diào)研2.1商圈分布、商業(yè)的構(gòu)成（市場(chǎng)與商業(yè)街區(qū)）與消費(fèi)者來(lái)源。2.2現(xiàn)有市場(chǎng)的名稱、經(jīng)營(yíng)年限、經(jīng)營(yíng)形式、經(jīng)營(yíng)定位、優(yōu)勢(shì)品類。（附表十）2.3現(xiàn)有市場(chǎng)的規(guī)模、區(qū)域影響力、區(qū)域排名、改擴(kuò)建空間。2.4地區(qū)或城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)平均價(jià)位。（附表十一）3項(xiàng)目用地情況分析3.1城市未來(lái)發(fā)展方向3.

4、2項(xiàng)目地塊自身情況（附表十二）3.3項(xiàng)目周邊交通狀況。3.4項(xiàng)目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及其基礎(chǔ)設(shè)施情況等。3.5項(xiàng)目周邊的商業(yè)設(shè)施氛圍。3.6本項(xiàng)目可比市場(chǎng)，現(xiàn)經(jīng)營(yíng)投資戶對(duì)房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意見(jiàn)及對(duì)我們項(xiàng)目的接受程度。3.7風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)（項(xiàng)目資源的SWOT分析）。4消費(fèi)來(lái)源及輻射力調(diào)研2.4.1消費(fèi)來(lái)源調(diào)研（現(xiàn)有商場(chǎng)消費(fèi)群體的類型、來(lái)源、消費(fèi)目的與消費(fèi)習(xí)慣）2.4.2消費(fèi)需求力調(diào)研（現(xiàn)有商場(chǎng)消費(fèi)量、消費(fèi)方式、消費(fèi)頻率）2.4.3主要宣傳媒體調(diào)研（附表十三）475競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況調(diào)研5.1競(jìng)爭(zhēng)及潛在

5、競(jìng)爭(zhēng)者的實(shí)力和經(jīng)營(yíng)管理優(yōu)劣調(diào)研（附表十四）5.2競(jìng)爭(zhēng)者價(jià)格的調(diào)研和定價(jià)情況的研究5.3對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手營(yíng)銷策略6城市政策法律環(huán)境調(diào)研（附表十五）7調(diào)研的初步結(jié)論結(jié)合上述分析，得出初步市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論。8各城市之間數(shù)據(jù)對(duì)比分析（附表十六、十七）8.1城市整體環(huán)境對(duì)比分析8.1.1地區(qū)生產(chǎn)總值：8.1.2全社會(huì)固定資產(chǎn)投資：8.1.3社會(huì)消費(fèi)品零售總額：8.1.4城市居民人均可支配收入：8.2城市基本狀況對(duì)比分析8.2.1房屋施工、竣工面積：8.2.2商業(yè)、住宅銷售均價(jià)：8.2.3全市人口與城區(qū)人口：8.2.4全市面積與城

6、區(qū)面積：8.3居民消費(fèi)水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)情況對(duì)比分析8.3.1城市居民人均消費(fèi)支出：8.3.2食品消費(fèi)支出占比：8.3.3服飾消費(fèi)支出占比：8.3.4交通通訊消費(fèi)支出占比：8.3.5年娛教服務(wù)消費(fèi)支出占比：8.4城市居民投資取向?qū)Ρ?.5城市商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格對(duì)比分析8.6商業(yè)用地土地價(jià)格與稅收等相關(guān)政策對(duì)比478.7城市產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向?qū)Ρ确治?.8城市投資利與弊對(duì)比分析第二章、選址一、選址的意義：隨著集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)張，相對(duì)統(tǒng)一的開(kāi)發(fā)模式就顯得極為重要。從全國(guó)的情況看土地儲(chǔ)備應(yīng)該是一個(gè)先行指數(shù)，企業(yè)不是有一塊土地就夠

7、了，在保持企業(yè)連續(xù)發(fā)展的過(guò)程中，土地儲(chǔ)備會(huì)起到重要的作用。對(duì)于一個(gè)大的開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講，需要保持品牌的延續(xù)性和市場(chǎng)的占有率，就必須保持在市場(chǎng)有不斷的供給，也就是要今年儲(chǔ)備明年、后年、大后年的土地，因此土地儲(chǔ)備的第一步關(guān)鍵因素就是選址。在商業(yè)地產(chǎn)業(yè)中有一句名言：“項(xiàng)目成功的第一條件是選址，第二條件也是選址?！爆F(xiàn)代大型商業(yè)地產(chǎn)的選址，必須同時(shí)具備三個(gè)條件：一是地理位置能代表城市商業(yè)發(fā)展的新趨勢(shì)；二是交通便利；三是必須擁有相當(dāng)數(shù)量的中高收入的消費(fèi)群體。選址就是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目位置的選擇、確定和評(píng)估，這對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是非常重

8、要。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的空間位置也是形成差別化甚至壟斷經(jīng)營(yíng)的重要條件。二、集團(tuán)選址的標(biāo)準(zhǔn)：本著深耕吉林的發(fā)展方針戰(zhàn)略，在吉林省各地級(jí)城市進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)（主要以通化、松原、四平、延吉為主要目標(biāo)城市）。集團(tuán)選址標(biāo)準(zhǔn)為：1.城市整體環(huán)境1.1城市常住人口：50萬(wàn)以上。1.2城市年GDP在400億元以上，人均GDP達(dá)15000元。1.3城市全社會(huì)年固定資產(chǎn)投資200億元以上。1.4年社會(huì)消費(fèi)品零售總額