CRIC克而瑞案例新江灣城案例

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1、新江灣城新江灣城城區(qū)概況新江灣城位于上海市東北部楊浦區(qū)境內(nèi)，總規(guī)劃面積約9.45平方公里（由上海城投公司實(shí)施綜合開發(fā)的為5平方公里），規(guī)劃人口6-8萬，是目前上海市區(qū)最大的一塊成片開發(fā)的土地對(duì)于上海：角色定位對(duì)于楊浦：對(duì)于上海城投：是“科教興市”戰(zhàn)略和“知識(shí)楊浦”戰(zhàn)略的重要抓手。是黃浦江兩岸綜合開發(fā)的重要組成。是上海新城區(qū)的開發(fā)典范。是“知識(shí)楊浦”的核心組成和主要支撐。是楊浦區(qū)區(qū)域調(diào)整和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的重要跳板。楊浦區(qū)的“新客廳”與“新名片”。城投品牌再造的最佳杠桿。城投獲取更大資源的最好跳板。城投打造的一張“黃金名片”。城區(qū)角色面對(duì)城市產(chǎn)業(yè)不斷跟新，面對(duì)中心城區(qū)土地日益稀缺，新江灣

2、城沒有選擇平庸，毅然堅(jiān)定地承擔(dān)了她的偉大使命知識(shí)商務(wù)中心（F地塊）都市村莊建筑面積90萬m2，融高級(jí)寫字樓、酒店、研發(fā)、公寓和商業(yè)等多種業(yè)態(tài)為一體，將成為新江灣城“國(guó)際智慧城”的產(chǎn)業(yè)窗口。上海市內(nèi)最后一塊自然生態(tài)濕地，為區(qū)域打造高品質(zhì)城區(qū)提供良好環(huán)境，區(qū)域主要建造住宅。自然花園豐富的景觀呈現(xiàn)出自然與生態(tài)景韻，為才智精英提供了一處花園型居所。新江灣城公園新江灣城的地區(qū)文化交流展示中心。復(fù)旦大學(xué)江灣新校區(qū)對(duì)提升城市品位、人口素質(zhì)和整體競(jìng)爭(zhēng)力起到積極的作用，占地1平方公里。江灣天地與黃浦江旅游帶形成整體，與商務(wù)高爾夫、極限時(shí)尚運(yùn)動(dòng)中心共同構(gòu)筑成新江灣城的休閑娛樂運(yùn)動(dòng)主題中心。城區(qū)規(guī)劃城區(qū)

3、規(guī)劃的六大功能組團(tuán)各放異彩，力圖打造出一個(gè)承載上海新夢(mèng)想的綠色、智慧、國(guó)際城區(qū)第一階段：土地儲(chǔ)備規(guī)劃調(diào)整定位發(fā)展歷程：1996-2003持續(xù)時(shí)間：8年第二階段：公建建設(shè)階段發(fā)展歷程：2003-2005持續(xù)時(shí)間：3年第三階段：土地出讓開發(fā)階段發(fā)展歷程：2005-至今持續(xù)時(shí)間：—挑戰(zhàn)如何給予區(qū)域一個(gè)具有高度和前瞻性的定位和規(guī)劃？如何籌措資金，進(jìn)行高起點(diǎn)公建設(shè)施建設(shè)？如何確保土地價(jià)值得以實(shí)現(xiàn)？如何確保城區(qū)高起點(diǎn)開發(fā)？機(jī)遇上海城市發(fā)展不斷從中心區(qū)向周邊發(fā)展；智慧型、知識(shí)型產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。房地產(chǎn)市場(chǎng)走好，區(qū)域價(jià)值逐漸顯現(xiàn)，土地一級(jí)開發(fā)動(dòng)力充足。房地產(chǎn)市場(chǎng)整體快速發(fā)展；上海中心城區(qū)土地稀缺。發(fā)展

4、內(nèi)容1997年從軍用機(jī)場(chǎng)轉(zhuǎn)為民用地，委托城投公司開發(fā)運(yùn)營(yíng)；1997年確定為“上海市示范居住區(qū)”；2001年確定“21世紀(jì)知識(shí)型、生態(tài)型花園城區(qū)”定位；2002年，經(jīng)過篩選，選擇了美國(guó)泛亞易道的城市設(shè)計(jì)方案。并編制控制性詳細(xì)規(guī)劃。通過生態(tài)環(huán)境、水系循環(huán)、道路交通、景觀架構(gòu)、生活服務(wù)和市政配套六大體系的建設(shè)，形成可供二級(jí)開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)的熟地。土地?fù)Q市政，隆杰、銀雁、國(guó)云、建迅等公司通過建設(shè)市政配套換取新江灣城土地。進(jìn)行區(qū)域宣傳推廣，確定區(qū)域高端品牌深入人心；引進(jìn)國(guó)際國(guó)內(nèi)知名二級(jí)開發(fā)商，進(jìn)行區(qū)域高起點(diǎn)開發(fā)；區(qū)域土地價(jià)值極大提升，地價(jià)迅速飆升。發(fā)展進(jìn)程伴隨著城市建設(shè)不斷外移，伴隨著全球產(chǎn)業(yè)

5、的向前發(fā)展，新江灣城在多方共同努力下，逐漸找準(zhǔn)自身定位，進(jìn)行城區(qū)高品質(zhì)建設(shè)和推廣，成為國(guó)內(nèi)外新城發(fā)展的典范土地儲(chǔ)備規(guī)劃調(diào)整階段(1996-2003)荒無人煙急需生機(jī)1公建建設(shè)階段(2003-2005)綠意漸現(xiàn)美態(tài)漸出2土地出讓開發(fā)階段(2005-)萬物蘇醒生機(jī)盎然3發(fā)展進(jìn)程十多年來，新江灣城實(shí)現(xiàn)舊貌換新顏，目前城區(qū)生機(jī)盎然，萬物跟新，身臨其中，感覺如詩(shī)如畫高起點(diǎn)定位四大經(jīng)濟(jì)適用房示范區(qū)之一論證論證論證論證綠色生態(tài)港國(guó)際智慧城知識(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速；房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速；易居等策劃規(guī)劃單位鼎力協(xié)助核心問題：如何使土地項(xiàng)目?jī)r(jià)值得到最大的體現(xiàn)？策劃定位通過政府、一級(jí)土地開發(fā)商以及易居克而瑞等外部

6、機(jī)構(gòu)的共同努力，新江灣城實(shí)現(xiàn)了定位的升華，從“經(jīng)濟(jì)適用房示范區(qū)”到“綠色生態(tài)港、國(guó)際智慧城”，賦予地塊以生命力統(tǒng)一規(guī)劃統(tǒng)一開發(fā)聘請(qǐng)了境內(nèi)外知名的設(shè)計(jì)單位對(duì)新江灣城進(jìn)行了統(tǒng)一的規(guī)劃和設(shè)計(jì)。土地開發(fā)、功能開發(fā)和形態(tài)開發(fā)三者統(tǒng)一開發(fā)。通過各類公益活動(dòng)、接待事件的良好執(zhí)行，在政府層面形成良好企業(yè)形象，同時(shí)形成較佳的地產(chǎn)品牌。統(tǒng)一推廣五個(gè)統(tǒng)一具體內(nèi)容統(tǒng)一管理對(duì)一級(jí)開發(fā)和二級(jí)開發(fā)進(jìn)行統(tǒng)一管理。篩選二級(jí)開發(fā)商資質(zhì)，確保整個(gè)新江灣城的高水平開發(fā)。統(tǒng)一招商運(yùn)營(yíng)策略新江灣城在土地運(yùn)營(yíng)中，采用“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理”“五個(gè)統(tǒng)一”的運(yùn)營(yíng)策略，確保高品質(zhì)城區(qū)的打造先地下后地上先配

7、套后居住啟動(dòng)引擎設(shè)定先進(jìn)行城區(qū)內(nèi)的水系、道路、橋梁等基礎(chǔ)性設(shè)施的建設(shè)公園、道路、水系、綠化統(tǒng)一先行建設(shè)后進(jìn)行地上設(shè)施的開發(fā)建設(shè)先進(jìn)行城區(qū)內(nèi)公園、學(xué)校等配套設(shè)施建設(shè)后進(jìn)行住宅物業(yè)的開發(fā)建設(shè)先進(jìn)行城區(qū)內(nèi)綠化、景觀、地形、地貌的構(gòu)建和開發(fā)后進(jìn)行地面建筑的開發(fā)建設(shè)先環(huán)境后建筑三先三后三先三后運(yùn)作模式新江灣城在土地一級(jí)開發(fā)中采用“先地下后地上，先環(huán)境后建筑，先配套后居住”“三先三后”的運(yùn)作模式，以公園、道路、水系、綠化等統(tǒng)一先行建設(shè)為啟動(dòng)引擎，打造出高品質(zhì)城區(qū)，提升土地價(jià)值品牌