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1、項(xiàng)目定位策劃報(bào)告.2009年5月26日.阿爾柏麗酒店☆商業(yè)街20091在目前項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境下，要開拓本項(xiàng)目的輻射力，必須找準(zhǔn)定位、做出特色。從而，要求我們必須充分研究細(xì)分市場(chǎng)，在商業(yè)內(nèi)涵上推陳出新。在項(xiàng)目早期規(guī)劃的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步深化項(xiàng)目的商務(wù)休閑、主題娛樂的貴族領(lǐng)域受眾印象。本次報(bào)告將以項(xiàng)目的市場(chǎng)綜合態(tài)勢(shì)為分析基礎(chǔ)，依照項(xiàng)目的早期規(guī)劃并結(jié)合目前的市場(chǎng)環(huán)境，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定位升級(jí)！為項(xiàng)目的啟動(dòng)并成功運(yùn)作打下基礎(chǔ)。阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告前言2本報(bào)告的技術(shù)思路項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)界定核心問題市場(chǎng)潛力分析項(xiàng)目
2、早期規(guī)劃分析項(xiàng)目定位項(xiàng)目租售策略項(xiàng)目前景預(yù)測(cè)后期經(jīng)營(yíng)管理建議戰(zhàn)略研究策略論證阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告問題界定★項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)狀3項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)狀阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告項(xiàng)目主體部分項(xiàng)目前期有過整體規(guī)劃，并進(jìn)行了初步的營(yíng)銷推廣，現(xiàn)處于全面停工狀態(tài)；項(xiàng)目整體規(guī)劃已經(jīng)初見規(guī)模，因此不適合作太大范圍的規(guī)劃改變。4本報(bào)告的技術(shù)思路項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)狀界定核心問題市場(chǎng)潛力分析項(xiàng)目早期規(guī)劃分析項(xiàng)目定位項(xiàng)目租售策略項(xiàng)目前景預(yù)測(cè)后期經(jīng)營(yíng)管理建議戰(zhàn)略研究策略論證阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告問題界定★項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)5項(xiàng)
3、目發(fā)展目標(biāo)阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告重新啟動(dòng)項(xiàng)目并成功運(yùn)作，同時(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利益的最大化。6本報(bào)告的技術(shù)思路項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)狀項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)市場(chǎng)潛力分析項(xiàng)目早期規(guī)劃分析項(xiàng)目定位項(xiàng)目租售策略項(xiàng)目前景預(yù)測(cè)后期經(jīng)營(yíng)管理建議戰(zhàn)略研究策略論證問題界定阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告★界定核心問題7一是：本項(xiàng)目是否具有商業(yè)營(yíng)運(yùn)成功的市場(chǎng)基礎(chǔ)？ 二是：怎樣實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利益的最大化及如何保證項(xiàng)目的快速收益？寮步的商業(yè)和酒店業(yè)市場(chǎng)能否支持本項(xiàng)目的發(fā)展？市場(chǎng)潛力研判如何定位既符合寮步的市場(chǎng)需求又有利于項(xiàng)目的長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展？酒店部分和
4、步行街街區(qū)如何在規(guī)劃上體現(xiàn)項(xiàng)目定位？項(xiàng)目定位項(xiàng)目租售策略什么樣的經(jīng)營(yíng)管理方式才能保證項(xiàng)目的持續(xù)經(jīng)營(yíng)？后期經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目的早期定位是否符合目前的市場(chǎng)需求？項(xiàng)目的早期定位是否在競(jìng)爭(zhēng)中占領(lǐng)優(yōu)勢(shì)？項(xiàng)目早期規(guī)劃分析項(xiàng)目前景預(yù)測(cè)項(xiàng)目市場(chǎng)收益如何？阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告本項(xiàng)目運(yùn)作最根本的問題：什么樣的租售策略是實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目利益最大化和快速收益的保證？8本報(bào)告的技術(shù)思路項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)狀項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)界定核心問題項(xiàng)目早期規(guī)劃分析項(xiàng)目定位項(xiàng)目租售策略項(xiàng)目前景預(yù)測(cè)后期經(jīng)營(yíng)管理建議戰(zhàn)略研究策略論證問題界定阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目
5、定位策劃報(bào)告★市場(chǎng)潛力分析9東莞酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r寮步酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r寮步典型酒店項(xiàng)目調(diào)查寮步商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r業(yè)態(tài)分布及租金調(diào)查寮步典型商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告酒店發(fā)展商業(yè)發(fā)展★宏觀背景寮步區(qū)位寮步經(jīng)濟(jì)寮步人口寮步發(fā)展規(guī)劃寮步發(fā)展前景市場(chǎng)潛力分析10寮步區(qū)位（位于東莞市地理幾何中心）鄰市區(qū)，與松山湖高新科技產(chǎn)業(yè)園相依伴，是穗港經(jīng)濟(jì)走廊的中樞，區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚。公路交通發(fā)達(dá)，莞深高速公路貫通全鎮(zhèn)，“莞樟”、“石大”兩條超一級(jí)公路和新建的松山湖大道、東莞東部快速干線、市區(qū)環(huán)城路于此交匯，交織成一個(gè)
6、發(fā)達(dá)的、現(xiàn)代化的交通網(wǎng)絡(luò)，半小時(shí)車程幾乎可以到達(dá)東莞的每一個(gè)角落，距廣州機(jī)場(chǎng)、深圳機(jī)場(chǎng)、深圳羅湖出入境、虎門港只有30－40分鐘車程，距東莞海關(guān)、鐵路口岸東莞火車站只有10—15分鐘車程。阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告11人口總量：寮步鎮(zhèn)現(xiàn)轄20個(gè)村民委員會(huì)和10個(gè)社區(qū)居委會(huì)，面積71.15平方公里，常住人口24.18萬人，其中戶籍人口65034人（數(shù)據(jù)來源于寮步政府網(wǎng)）人口結(jié)構(gòu)：人口呈啞鈴型二元結(jié)構(gòu)分布，“底層”的務(wù)工人員與“精英”階層構(gòu)成啞鈴兩頭，而中間收入的階層較少。寮步人口狀況阿爾柏麗酒店商業(yè)
7、街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告12各類經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：1、GDP：2008年，全鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值102.6億元，比上年同期增長(zhǎng)18.3%；2、工業(yè)產(chǎn)值：實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值285億元，增長(zhǎng)15.4%；3、稅收：各項(xiàng)稅收總額16億元,增長(zhǎng)33.3%；4、財(cái)政收入：鎮(zhèn)本級(jí)可支配財(cái)政收入6.9億元，增長(zhǎng)10.3%；5、人均收入：農(nóng)（居）民人均收入10591元，增長(zhǎng)4%。產(chǎn)業(yè)：汽車和IT優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。IT產(chǎn)業(yè)和汽車銷售是寮步鎮(zhèn)的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)東莞市三大電腦資訊產(chǎn)品生產(chǎn)出口大鎮(zhèn)之一。形成了以電子、電腦、電器組成的簇群產(chǎn)業(yè),數(shù)碼產(chǎn)品占全鎮(zhèn)出口額
8、的80%。寮步經(jīng)濟(jì)發(fā)展阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告13東莞“四位一體”：東莞“四位一體”城市架構(gòu)延伸，寮步處于“四位一體”中心提升核心位置。同沙、城區(qū)、松山湖、東部生態(tài)園“四位一體”戰(zhàn)略布署上，寮步是“中心提升”的位上，即“東莞中心新城”的目標(biāo)。寮步“一城三區(qū)五提升”：建設(shè)‘現(xiàn)代生態(tài)新香市’”的工作思路一城：全面建設(shè)小康社會(huì)的基礎(chǔ)上加快率先基本實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義現(xiàn)代化三區(qū)：打造寮步鎮(zhèn)城市新區(qū)、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)新區(qū)、生態(tài)休閑新區(qū)，提升寮
